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区域多项目更多，地产集团的ROE是咋算出来的？

我们房企经常说高周转 ， 经常说ROE ， 那主流房企的ROE一般是多少呢？看下图：
区域多项目更多，地产集团的ROE是咋算出来的？
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通常ROE越高 ， 代表该公司的资金利用率高 ， 资产流动快 ， 最终让股东收益越高 ， 这样的公司通常也更受到资本的青睐 。
而决定资本聚焦 ， 最终还是看集团整体的ROE情况 ， 而不是单个项目的ROE ， 但是在我们的日常管理中 ， 大部分的关注更多的是单个项目的ROE ， 也可能非常熟悉他的计算方法 ， 但是对集团或者大区域可能不是那么熟悉或者不是那么关注 ， 那么这个集团公司（或者大区域）的ROE数值是怎么得来的 ， 你会算吗？
算算你所在的房企或者大区域公司的ROE和上图这些企业比 ， 高了 ， 还是低了？思考如何提升 。
区域多项目更多，地产集团的ROE是咋算出来的？
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废话不说了 ， 今天分享一下房地产公司ROE的计算方法 。
首先还是以生活场景来类比 ， 话说有这么一家人 ， 以卖手机壳为生（离不开这个手机壳了 ， 看看后面IRR的讲解是否也用手机壳） 。
2019年1月1日 ， 一家之主的父亲给大儿子100块 ， 二儿子80块 ， 三儿子60块 ， 让他们去不同的地方去卖手机壳 ， 想着过去只有父亲一个人经营生意 ， 现在家里人口多 ， 生活艰难 ， 生意一起做 ， 钱一起花 ， 用一个月时间 ， 看看三个儿子的生意水平 。
备注：为啥钱给的不一样多 ， 因为父亲觉得老大成熟一点 ， 老二老三年轻 ， 经验不足 。
下面就开始做三个儿子的卖手机壳的营收情况统计 。 ：
老大用100块进货 ， 单个成本8元 ， 进货12个 ， 到最火的广场舞聚集地去卖 ， 单价12元高利润出售 ， 用了30天卖完 ， 此时现金资产144元 ， 一净赚44元 。
ROE=44/100*100%=44%
老二用80块进货 ， 单个成本8元 ， 进货10个 ， 到大学附近摆摊 ， 为了卖的快 ， 中利润卖10块 ， 15天卖完 ， 总资金100元 ， 继续进货12个 ， 卖10块 ， 15天卖完 ， 此时现金资产为120块 ， 净利润40块 。
ROE=40/80*100%=50%
老三只有资金只有60块 ， 就靠这 ， 想要翻身 ， 没可能 。
想来想去 ， 于是从邻居哥们那借了90块（此时自有资金占比40%） ， 答应一个月后多还1.5元作为利息 ， 看起来很少 ， 已经相当于年利率20% 。
看看老三的经营策略和战绩：
150块去进货 ， 成本单价8块 ， 进货18个 ， 去地铁站门口卖 ， 考虑进货太多 ， 客户又来去匆匆 ， 以低利润9元单价出售 ， 8天卖完 ， 此时总现金资产162元；
继续进货 ， 进货20个单价8元 ， 继续卖9元 ， 此次10天卖完 ， 此时总现金资产180元；
继续进货22个成本8元 ， 卖出9元 ， 用了12天 ， 卖完 ， 此时总资金198元 ， 还给邻居本息合计91.5 ， 剩余106.5元 ， 净赚46.5元 。
ROE=46.5/60*100%=77.5%
总结一下这波手机壳的操作：
老大用高利润方法；
【区域多项目更多，地产集团的ROE是咋算出来的？】老二本金较少 ， 用中利润+提高周转次数；
老三因为自有资金最少 ， 采用了财务杠杆+快速去化+更快周转的策略 ， 最后胜出 。
那最后这个以家庭为单位的ROE是多少呢 ， 这一个月整个家庭的ROE等于净利润除以自有资金投入总和 ， 即（44+40+46.5）/（100+80+60）*100%=54% 。
以上是生活场景的roe计算 ， 那么到了房地产呢 ， 这个家庭相当于一个集团公司 ， 老爸就是老板 ， 几个儿子就是区域总 ， 独霸一方 ， 怎么经营自己说了算 ， 但是到了年底 ， 钱得给我赚回来 。
房地产的开发就比卖手机壳复杂多了 ， 不过我们还是用最简化的方式来让大家最快的速度弄懂他 。
先做如下的说明：
1）房地产集团公司的roe就不能像卖手机壳按月了 ， 要按年 。
2）通常会计口径的利润按结转就到了3年以后 ， 有一定滞后性 ， 但是经营管理和决策讲究时效性 ， 因此按照动态利润率的方法来做类比更合适些 。
3）房地产项目每周转一次 ， 都会进行一次融资 ， 刚才手机壳的例子三次周转只融资了一次 。
接下来以房地产举例 。
ROE=净利润/净资产
转换成：
ROE=（当年签约额*当年末动态净利润率）/自有资金峰值*100%
对于地产公司来说 ， 和家族经营手机壳的逻辑是一样的 。 每年集团根据会制定当年的预算目标 ， 假设一家地产公司经评估后 ， 对于当年各区域的可投入资金是120亿 ， 那么这120亿的限额需要分配到每个区域 。
假设该集团新成立南部、中部、北部三个区域公司 ， 所有的项目假设都为当年1月获取 。 南部定位为集团的大本营每年需要维持一定的规模投入资金60亿 ， 中部区域投入资金40亿 ， 北部区域投入资金20亿 。
【南部区域公司获取的项目主要位于一线城市 ， 且预售条件较为严格 ， 需达封顶后才可预售 ， 项目平均开盘周期为10个月 。 】
//南部区域公司共获取新项目3个 。 中部区域所在城市由于土地价格较高 ， 均采取和其他房企合作的模式进行项目开发建设 ， 原来60亿的资金投入可获取100亿左右的货值 ， 因为合作模式参股接近50% ， 最终获取了200亿的土地货值 。
//南部区域公司将项目定位高端楼盘并且精装交付以提升整体利润 ， 南部区域公司整体利润率提升至10% 。
//南部区域公司由于开盘周期较长 ， 当年各项目只可推盘一次 ， 决定加大首次开盘推货量到40% ， 当年签约完成率为70% ， 最终实现签约额200*40%*70%=56亿 。
南部区域公司的ROE=（56*10%）/60*100%=9.3%
【中部区域公司获取的项目主要位于二线城市 ， 预售条件同样需达封顶 ， 但是当地前期报建速度较快 ， 项目平均开盘周期为8个月 。 】
//中部区域公司共获取新项目4个 ， 共计获取货值100亿 。
//中部区域公司开盘周期缩短 ， 当年各项目可推盘两次 ， 首次开盘货值为30% ， 二次开盘货值为20% 。 由于营销采取多种手段加大去化力度 ， 首开货值当年可去化80% ， 二开货值当年可去化60% 。 当年整体签约额为100*30%*80%+100*20%*60%=36亿
//中部区域公司当年的动态净利润率为8% 。
中部区域公司的ROE=（36*8%）/40*100%=7.2%
【北部区域公司获取的项目主要位于三四线城市 ， 达正负零即可预售 ， 加上前期和政府提前沟通以及标准化产品的推行 ， 平均开盘周期为5个月 。 】
//北部区域公司年初共获取新项目3个 ， 共计获取货值50亿 。
//北部区域开盘周期较短 ， 1月新拿项目当年可去化全盘货值的70% 。 1月新拿项目 ， 到6月即可开盘 ， 假设首次开盘推出货量为30% ， 签约70% ， 回款50%（当然还需要考虑当地按揭放款条件 ， 这里为假设情况） ， 6月当月可完成回款50*30%*70%*50%=5.25亿 。
//北部区域可利用现有回款资金和融资 ， 我们考虑最快速的情况 ， 可以在6月再获取一宗新土地 ， 预计新增货值15亿 ， 到12月可实现首次开盘 。 比起南部和中部区域公司 ， 北部区域公司的资金周转次数就多了一次 。
//北部区域公司当年的签约额有两部分 ， 一部分是1月项目全盘去化70% ， 一部分为6月新获取项目首开去化的货值（依然是推盘30% ， 考虑年末实现去化50%） ， 全年签约额为50*70%+15*30%*50%=37.25亿
//中部区域公司当年的动态净利润率为8% 。
北部区域公司的ROE=（37.25*8%）/20*100%=14.9%
通过以上
最终就可以计算集团当年的整体ROE
南部区域当年已售货值*动态净利润率=56*10%=5.6亿
中部区域当年已售货值*动态净利润率=36*8%=2.88亿
北部区域当年已售货值*动态净利润率=37.25*8%=2.98亿
集团当年整体的ROE=∑（已售货值*动态净利润率）/∑自有资金投入*100%=（5.6+2.88+2.98）/120*100%=9.55%


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