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杠杆游戏|深圳、杭州、成都，楼市有点疯！谁在带节奏？( 二 )


杠杆游戏|深圳、杭州、成都，楼市有点疯！谁在带节奏？
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4、钱是真的便宜了一些 。去年至今 ， LPR（贷款市场报价利率）5年期已经下行20个基点 。 从2019年8月的4.85% ， 下降到2020年4月的4.65% 。
5月未动 ， 刚过去的6月22日 ， LPR依旧没有调整 。 这让很多投机人士感到失望 。
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当然 ， 征兆其实早就有 。 首先是此前的市场操作 ， 央行利率保持稳定节奏 。
接着上周 ， 6月17日召开的国常会提出 ， “进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款……”
接着说“综合运用降准、再贷款等工具 ， 保持市场流动性合理充裕 ， 加大力度解决融资难 ， 缓解企业资金压力 ， 全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年” 。
注意这2个表述 ， 前面说了引导贷款利率下行 ， 后面却只说降准等 ， 不提降息 ， 其实就是信号 。
一天之后的6月18日 ， 第十二届陆家嘴论坛上 ， 易行长指出 ， 要关注政策后遗症 ， 总量要适度 ， 并提前考虑政策工具的适时退出 。
银保监的郭主席也表示 ， 中国十分珍惜常规状态的货币财政政策 ， 我们不会搞大水漫灌 ， 更不会搞赤字货币化和负利率 。 此外 ， 还需要考虑大规模刺激政策将来如何退出 。
几位领导的话 ， 上周我的基友杠杆游戏做过分析 ， 详见《 国常会、陆家嘴接连发声！楼市股市新信号 》（6月18日） 。
当然不管怎么说 ， 钱是便宜了的 ， 只是最近2个月LPR没有继续降而已 。
还如1年期的LPR已经从2019年8月的4.25% ， 下降到2020年4月3.85% 。 最近2个月也未作调整 。
1年期较短周期的贷款 ， 其实通过各种渠道 ， 也会进入楼市 。 这等于间接、进一步降低了部分人士炒楼的利率 。
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5、核心城市地价一直在涨 。杠杆地产注意到中指院的数据 ， 300城市5月宅地溢价率 ， 虽然比去年同期下降4个百分点 ， 但依旧有19% 。
如果我们看最核心的10个城市 ， 更有意思 ， 5月北京26%的溢价率、南京25%、杭州19%、广州11%、深圳45%、成都38% 。
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如中指院上图 ， 这一组数据 ， 是不是和近期比较火的城市高度吻合 。
而上述城市 ， 比较高溢价拿地有两类情况 。 一类是供应真的非常稀缺；还有一类是大开发商基本不参与 ， 一些中级甚至小型房企 ， 急于进入一个城市 ， 不惜高溢价 。
这些城市推出土地时的价格 ， 主流都是比去年高的 。 操盘的人不傻 ， 越来越聪明 。 加上溢价 ， 这对购房者和部分开发商来说 ， 自然像打了鸡血 。
一些购房者（投资者）包里的钱和投资保值的欲望 ， 一点就着 。
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6、最大的操盘手“诱多”套路 ， 百试不爽 。首先杠杆地产要说 ， 近期杀入的部分群体 ， 因为买到价格倒挂房 ， 赚钱概率不说100% ， 99%吧 。
剩下的 ， 只要选对了城市、板块 ， 限售背景下年6%-10%平均回报 ， 我认为到时也会有 。


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