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新华联危中寻机 后市可期

新华联危中寻机 后市可期
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新华联作为国内较早提出产业转型的房企之一 ， 一直备受市场关注 。
6月17日晚间 ， 新华联披露2019年年报2019年 ， 公司实现总营收119.88亿元 ， 归母净利润8.10亿元 ， 基本每股收益0.43元/股 ， 经营性现金流净额29.90亿元 。 截至2019年末 ， 新华联录得总资产530.62亿元 ， 净资产达到79.20亿元 ， 同比增长1.83% 。
新华联2019年营业收入继续超过百亿元 ， 圆满完成年初既定目标 。
尤其值得一提的是 ， 新华联的四大文旅项目在2019年全面落地 ， 文旅运营集中发力 。 一旦成功引入央企或国企战投 ， 公司将大概率迎来新一轮增长期 。
四大文旅项目全面落地
新华联文旅是国内较早提出产业转型的房企之一 ， 早在2012年 ， 公司就将文旅产业确立为企业转型方向 ， 与其他房企不同 ， 新华联文旅将转型的重点放在古镇打造上 ， 结合古镇的传统文化特色 ， 打造个性化、特色化、文化内涵深厚的文旅古镇 ， 力求将公司的主营业务由传统房地产业转向文化旅游业 。
近年来 ， 新华联文旅累计向文旅产业投资超过200亿元 ， 共打造了4个文旅景区和乐园项目 ， 旗下还拥有1家旅行社、18家高端酒店、20多家民宿客栈、3个购物中心、5项大型娱乐体验、两个海洋公园等 。
经过前几年的持续投入之后 ， 2019年 ， 新华联的文旅转型战略已经初见成效 。 2019年1月1日 ， 公司正式接管5A景区阆中古城 ， 接管后运营状况继续保持良好态势且有显著提升；6月28日 ， 铜官窑古镇二期三大重磅旅游新产品震撼面市；8月18日 ， 西宁童梦乐园盛大开业 ， 多个景点为国际或国内首创 ， 开业当天客流突破3万人次；芜湖鸠兹古镇12月8日全面开园 ， 成为安徽省乃至华东地区独树一帜的文化旅游目的地 。 至此 ， 新华联文旅旗下四大景区全面开业运营 。
有资深市场分析人士指出 ， 新华联的四大文旅项目在2019年全面落地 ， 文旅运营集中发力 ， 意味着公司的文旅产业运营已经正式步入正轨 。 可以预见的是 ， 四大文旅项目将在未来为新华联司带来稳定的现金流 ， 公司在文旅方面的工作重心也将由景区建设转向景区运营 ， 不断提升其品牌影响力 。
【新华联危中寻机 后市可期】据了解 ， 虽然新冠肺炎疫情一度让文旅行业陷入数月的停摆 。 但是得益于国内疫情的有效控制 ， 以及经济开始加速复苏 ， 加之各地均推出不同程度的促旅游、促消费政策 ， 新华联的文旅产业已经同步出现复苏 。
新华联四大景区在清明小长假迎客超7万人 ， “五一”期间累计接待游客更是超过20万人次 ， 在赢得口碑的同时 ， 新华联旗下文旅项目也愈发具有影响力和知名度 。
2019年 ， 新华联各大文化旅游景区已基本完成前期建设并已全面开业 ， 毫无疑问的是 ， 文旅运营将成为公司未来工作的重中之重 。 为此 ， 新华联在2019年年报当中提出 ， 文化旅游产业为公司未来发展的核心方向 。 2020年 ， 公司将最大程度引流有效客户、增加并保持景区客流 。 坚持企业效益和市场效益并重 ， 品牌推广与营销活动共赢共生 ， 促进公司文化旅游业务健康蓬勃发展 ， 为公司创造新的盈利点 。
房地产板块持续“造血”
对于处于转型期的新华联而言 ， 公司旗下的房地产板块一直起着重要的“造血”作用 。
在“房住不炒”的政策背景下 ， 2019年度 ， 房地产市场政策环境整体持续偏紧 ， 行业整体运行平稳 。 政策方面 ， “房住不炒”的总体调控基调依然未发生变化 ， 房企融资渠道仍然全面收紧；同时 ， 中央加强住房、土地、财税等制度建设 ， 房地产行业运行基础制度更趋完善 ， 为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础 。
另外 ， 受房地产金融监管持续收紧、房企融资压力加大等因素影响 ， 土地竞拍热度有所下降；房地产市场销售面积、销售额同比增速均收窄 。
面对持续的宏观调控环境及限购政策 ， 新华联坚决贯彻全年高强度高频次的销售促进策略最大限度促进销售回款 ， 实现了2019年年初的既定目标全年房地产项目实现签约销售面积60.66万平方米 ， 销售金额79.01亿元 ， 结算面积82.90万平方米 ， 结算金额91.15亿元 。
正是因为新华联房地产板块在2019年有效实现了年内收入和利润的结转 ， 为公司转型关键期提供了稳定现金流支撑 。
据悉 ， 有鉴于“房住不炒”的总体调控基调及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的基本政策、“因城施策”的基本原则在2020年仍将持续 ， 因此新华联在2020年将会以审慎的态度控制公司的土地储备规模 ， 房地产项目将工作重点落在现有项目的销售和结转以及大宗物业的处置 ， 努力加大去库存力度 ， 降低资产配置 ， 保证持续稳定的现金流 ， 平滑公司业绩 ， 为公司精做文化旅游项目提供助力 ， 有利于公司长期稳定可持续发展 。
同时 ， 考虑到2020年房地产金融政策持续偏紧 ， 房企融资压力仍然较大 。 新华联在融资渠道方面 ， 将会高度关注政策变化 ， 探索新型融资模式 ， 寻求多元化的融资方式 ， 降低企业负债总量 ， 改善负债结构 ， 实现平稳过渡和跨越式发展 。
不容忽视的是 ， 新华联在投资方面取得的成绩同样瞩目 。 2019年报显示 ， 截止2019年12月31日 ， 长期股权投资较期初增加13.06% ， 系本期确认投资收益所致 ， 对外投资的主要标的之一即为长沙银行 。
数据显示 ， 新华联间接持有长沙银行8.46%的股份 ， 共计持有2.89亿股 。 长沙银行3月29日晚间公告 ， 长沙银行拟分派普通股现金红利总额为10.95亿元 ， 占长沙银行归属于普通股股东净利润的比例21.56% 。
由此可见 ， 在房地产板块持续发挥“造血”功能的同时 ， 长沙银行也已成为新华联获得持续稳定利润的来源 。
战投加持下的增长预期
同任何身处转型期的企业一样 ， 新华联转型的过程也不可能一帆风顺 。
尤其是在已经过去的2019年 ， 在全球经济下行 ， 贸易保护主义升温的背景下 ， 2019年中国经济保持在合理运行区间 。 国内地产金融持续收紧 ， 民营房企融资难、发债难现象凸显 ， 新华联也面临了一定的压力 。
在新华联出现的困难的时候 ， 市场中也不可避免地出现了一些质疑的声音 。 但是与此同时 ， 也有市场人士认为 ， 新华联的问题已经充分暴露 ， 在看到摆在明面上的“危”的同时 ， 更应该从中寻找到潜在的“机” ， 这才是聪明投资者应该做的事情 。
众所周知 ， 新华联对文化旅游项目的投入资金数额巨大 ， 而文化旅游景区的运营具有资金回笼缓慢的特点 。 在2019年之前 ， 是新华联对于旗下文旅板块的持续投入期 ， 彼时文旅项目自身尚不具备造血功能 。 但是随着新华联的四大文旅项目在2019年全面落地 ， 这一情况将大大得到改观 。
特别是随着四大景区运营从标准化体系建设、运营服务品质提升、旅游产品研发、管理架构优化、营销渠道拓展、营销方式创新、优质资源整合等多重方面展开 ， 新华联文化旅游业务有望获得健康蓬勃发展 ， 文旅板块由前期的不断投入正式变成为公司创造新的盈利点 。
而新华联继续依托各大文旅项目 ， 开展文旅-房地产联动营销 ， 打造营销生态链 ， 放大营销价值 ， 促使传统房地产业务平稳发展的发展策略 ， 也将为战略转型落地提供稳定保障 。
尤其值得一提的是 ， 5月13日上午 ， 新华联的控股股东新华联集团与中金公司签署合作协议 ， 双方将合作为新华联集团及新华联引进战略投资者 。 新华联集团总裁傅军表示 ， 受新冠肺炎疫情的影响 ， 新华联集团今年出现了资金紧张的局面 ， 将适时引进央企或国企等战略投资者 。
引入实力战投 ， 可能会令新华联的控制权发生变更 ， 与此同时 ， 困扰控股股东和上市公司的资金问题也将迎刃而解 。 新华联通过引入战投 ， 可以利用自身资源优势以及国资战投的资金优势开展全面合作 ， 持续提升企业品牌公众认知度等 ， 进一步提升竞争力、品牌公众认知度等 ， 加速公司的战略转型 。
困难只是暂时的 ， 经历了2019年的考验之后 ， 伴随着新华联文化旅游项目自身开始产生造血能力 ， 公司大概率会在央企或国企战投的加持下迎来新一轮增长期 。
聪明的投资者已经提前布局新华联 。 作为以嗅觉敏感而著称的北上资金 ， 在2019年一季度新进成为新华联前十大股东 ， 2019年二季度、三季度 ， 曾连续对新华联进行增持 。 在经历了2019年四季度的小幅减持之后 ， 北上资金在2020年一季度再度转而对新华联进行增持 。


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