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格力地产上海3地块均遭“难产”，地王项目“晒地”5年仍处建设初期( 二 )


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格力地产38-01地块围墙上的渣土处置责任公示牌
图片来源：每经采访人员 包晶晶 摄
格力地产上海3地块均遭“难产”，地王项目“晒地”5年仍处建设初期
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何时入市 ， 依然没有时间表
与2016年前后一批“面粉贵过面包”的悲催“地王”不同 ， 格力地产的上海前滩32-01、38-01两块地显然更有增值空间 。
就在格力地产32-01地块旁边的另一个“地王”项目——三湘印象名邸近期已经拿到预售许可证 ， 均价约121800元/平方米 。 显然 ， 按照现在的市场价格 ， 32-01地块的利润空间并不窄 。
上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》采访人员采访时表示 ， 高端项目不能用刚需流量型产品的节奏来进行 ， 况且2017、2018年正好遇到楼市调整 ， 当时入市肯定会损失不少利润 。 “从历届‘地王’来看 ， 都是靠‘拖’时间获得利润空间 。 格力在上海土储不多 ， 而且拿的是标杆地块 ， 理论上就应该做利润最大化产品 。 事实来看 ， 通过5年的时间也的确换出了利润 。 ”
但为何格力地产拿地5年多仍在建设中？“地王”项目是否涉嫌囤地？采访人员注意到 ， 房企在部分项目上开发周期过长的案例比比皆是 ， 其中有财雄势大的港资企业在上海市中心项目开发周期长达13年 ， 甚至25年；也有因资金问题停止开发的中小企业的项目 。
根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》 ， 未动工开发满1年的闲置土地 ， 由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置两年的 ， 由政府无偿收回国有建设用地使用权 。
格力地产上海3地块均遭“难产”，地王项目“晒地”5年仍处建设初期
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2012年颁布的《闲置土地处置办法》相关规定截图
卢文曦认为 ， 闲置土地问题界定的确是难题 ， 工地上只要有人干活 ， 但是速度不快 ， 很难界定是不是闲置 。 所以现在上海土地出让时要求明确结构封顶时间 ， 最近几年再想通过以时间换空间的做法已经行不通了 。
《每日经济新闻》采访人员也就32-01、38-01两块地入市时间、开发进度等问题采访格力地产方面 ， 截至发稿暂未得到回复 。
不过 ， 在2020年3月10日 ， 格力地产出具的一份《关于2020年公开发行公司债券之房地产业务专项自查报告》显示 ， 前滩38-01、32-01地块仍属于格力地产在建项目 。
格力地产表示 ， 根据自查 ， 报告期内 ， 本公司及下属公司纳入核查范围的房地产开发项目不存在因闲置土地被行政处罚或经自然资源部门查处且尚未按规定整改或正接受立案调查的情形 。
“是否认定这是一块‘闲置土地’ ， 是件很微妙的事情 。 市场条件始终处在变化之中 ， 企业可能不具备开发条件 ， 或者进度没有符合预期 ， 这当中需要考量的是主观故意还是非故意 。 ”上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华认为 ， 如果是故意的 ， 则叫做囤地 ， 但企业没有大量的资金支持是做不到的 。
孙文华表示 ， 除非土地或未来项目的溢价部分能够覆盖成本 ， 但当今的市场环境很难说成本和收益能否达到平衡 。 那么问题出在哪里？因此开发预期还是跟市场有关 ， 可能在开发过程中遇到了一些问题 ， 拉长了开发周期 。
国际关系学院国际经济系讲师姚金伟则认为 ， 企业如果想囤地就要考虑到资金成本、财务成本和机会成本 ， 如果囤地后的增值部分不足以覆盖企业的成本支出 ， 那就没有必要去囤 。 “客观来说 ， 6万多的楼面价 ， 如果销售价格达不到9~10万元/平方米的话 ， 相当于覆盖不了‘囤地’的财务成本 。 通常房企进行土地开发 ， 会比较‘聪明’地选择市场价格较为高峰期的时候推向市场 。 ”
格力地产上海3地块均遭“难产”，地王项目“晒地”5年仍处建设初期
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上海3地块未入市 ， 背后是佛系运营？
如果说格力地产对于高端项目的开发节奏有自己的把握 ， 但其还有一宗位于上海郊区的地块也始终未入市 。
除了上述两宗前滩地块 ， 2016年5月11日 ， 格力地产在上海松江区泗泾镇拿下SJSB0003单元10-05号地块 ， 楼面价为3.77万元/平方米 ， 溢价率109.04% 。
同一天 ， 融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块 ， 溢价率111.62% ， 成交楼板价38291元/平方米 。 该地块就位于格力所拿地块的旁边 。
值得一提的是 ， 融创这一项目在2018年底就已经入市销售 ， 均价在48000元/平方米 。 目前 ， 该项目已经售罄 。


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