租金逆势上涨，资产估值提升！越秀REITs2019年业绩盘点
文章图片
文章图片
文|克而瑞资管政策&金融研究团队
文章图片
越秀REITs专注于投资中国内地办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业 ， 在广州、上海、武汉、杭州四地核心区域拥有8处物业资产 。 2019年全年总收入为20.6亿元人民币 ， 同比增加1.3%；物业收入净额为15.0亿元 ， 同比增加1.8% 。
2019越秀REITs旗下项目成熟型物业表现稳定 ， 成长型物业保持高速增长 ， 所有物业资产价值均有所提升；2020新冠疫情来袭 ， 业绩增长引擎武汉物业发展受阻 ， 维稳将是越秀REITs今年的关键 。
文章图片
越秀REITs持有物业整体表现优异成长型物业保持高速增长业绩贡献高越秀房产基金（下简称越秀REITs）专注于投资中国内地办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业 ， 在广州、上海、武汉、杭州四地核心区域拥有8处物业资产 。 【租金逆势上涨，资产估值提升！越秀REITs2019年业绩盘点】2019年业绩报告显示 ， 全年收入20.6亿元 ， 较上年同期增加1.3% ， 物业收入净额为15.0亿元 ， 同比增加1.8% ， 值得一提的是 ， 成长型物业的武汉商业物业和杭州维多利广场收入增速分别达43.3%、31.8% ， 这两处物业分别于2017年底及2018年底购入 ， 均处于快速成长期 ， 物业收入持续保持高速；成熟物业表现不一 ， 广州白马大厦及维多利广场收入增速进一步提高 ， 而财富广场和城建大厦及上海越秀大厦收入略微下降 ， 在市场整体走弱的情况下 ， 经济下行 ， 越秀REITs保持整体收入增长实属不易 。
文章图片
文章图片
运营管理能力优异批发零售持续满租 ， 办公出租逆势上涨越秀REITs旗下资产2019年运营表现优异 ， 在优品质、强招商、精运营的策略下大部分资产出租率较上年都有所提高 ， 其中写字楼业态出租率在办公市场整体下行的态势下较2018年提升2.3个百分点 ， 零售商场出租率较2018年提升0.3个百分点 ， 批发零售业态在优越的运营管理下两年来一直处于满租状态 ， 继续位列行业第一阵营 。 从成熟型物业来看 ， 整体出租率达到97.1% 。 其中超高层建筑广州国金中心2019年续租率高达81% ， 在打造城市地标的同时提供差异服务 ， 成为华南地区首座具有国际运营管理体系的超高层综合体地标性建筑 ， 也是亚洲首个获得BOMA认证的房托基金资产项目 。 与此同时 ， 国金的购物中心也在向零售品牌转型 ， 新合同首年租金增长12.6%；四季酒店运营品质持续保持一流 ， 客户满意度排名第一；雅诗阁公寓同期加强短租管理 ， 全年收入创历史新高 。 主营批发零售的白马大厦通过多种方式全方位推动市场转型升级 ， 平均租金达到632元/㎡/月 ， 持续位于商圈头雁位置 。 而出租率下降的上海越秀大厦主要是因为清空了一批金融公司 ， 同时调整租赁策略 ， 在边清退边招租的措施下 ， 最终出租率高于区域平均水平 ， 表现较好 。 广州财富广场及城建大厦由于重点企业合同到期 ， 运营方通过强有力的招商政策及时续约并签约知名企业迅速填补空缺 ， 因此在维持高出租率的同时支出大量运营成本 ， 造成这两处资产在出租率上升的情况下收入略微下降 。 2019年下半年越秀REITs还收购了财富广场110个车位及城建大厦179个车位 ， 整合商业配套资源 ， 进一步优化租戶体验稳定项目出租率 。 从成长型物业来看 ， 2019年整体出租率达到82.4% 。 其中武汉越秀财富广场持续加大招商力度 ， 全年新签客户70家 ， 出租率增幅达到7.2个百分比；星汇维港购物中心不断引入新品牌 ， 同时开展商家经营帮扶 ， 提升商场客流及租金收益 ， 由于年初新冠疫情突然爆发 ， 预计武汉物业在2020年收入将受到大幅影响 。 杭州的维多利广场2019年成功引入GU华南首家旗舰店 ， 不断提高品牌丰富度并推动主力客户销售 ， 出租率提升8.7个百分点 ， 经营收入同比增长31.8% ， 表现优异 。 
文章图片
文章图片
REITs资产估值提升成熟型资产增值能力强成长型资产增值潜力大2019年越秀REITs资产估值比上年增加2.9% ， 8处资产估值都处于增长状态 。 其中成熟型物业估值增长幅度较成长型物业较大 ， 城建大厦及财富广场增幅最多 ， 实现了7.6%及5.8%的增幅 。 财富广场为广州天河CBD地标性建筑 ， 资产质量良好 ， 在部分租户租约到期的情况下能够顺利续约重点租户并引入知名企业填补空缺单元 ， 实现接近满租的状态 。 城建大厦也位于天河区核心地段 ， 交通便捷 ， 获得2018年“楼宇可持续发展指数验证标志” ， 2019年整体出租率维持微升 。 上海越秀大厦由于2019年加强租户管理 ， 清退了一批小微金融企业 ， 在实行阶梯式佣金政策下强力招租 ， 最终实现全年出租率微降 ， 导致估值在成熟型物业中增长最少 ， 仅增长1.9% 。 相对成熟型物业稳定的出租率来说 ， 成长型物业出租率还处于爬坡期 ， 物业收入还处于大幅提高中 ， 增长潜力较大 ， 预计在物业成熟后 ， 估值将有大幅提升的可能 。 
文章图片
文章图片
业绩增长引擎武汉物业发展遇阻市场整体承压2020面临诸多挑战回顾2019年 ， 越秀REITs旗下项目成熟型物业表现稳定 ， 成长型物业保持高速增长 ， 所有物业资产价值均有所提升 。 今年 ， 中美贸易摩擦给经济带来巨大的不稳定性 ， 加之新冠疫情的全球蔓延对贸易需求的影响 ， 内地办公及商业市场受到较大冲击 。 为越秀REITs2019年业绩贡献了超过43%的收入增速的武汉商业物业 ， 处于疫情核心区 ， 业绩影响较大 ， 运营恢复需要较长时间；其余资产多位于上海、广州、杭州等地 ， 区域经济恢复势头相对较好 ， 面对整体下行的市场 ， 越秀REITs的2020维稳是关键 。
推荐阅读
- 新华网|国际油价17日显著上涨
- 牛市又回来了？
- cpi|七月份河南居民消费价格同比上涨2.9%
- 上半年营收利润双双上升，中国奥园逆势增长，底气来自哪里？
- 首创钜大：上半年负债总额同比上涨 总权益较去年同期下降2.33%
- 契税|“契税上涨”的误读，是谁带歪了节奏？
- |上半年跨境电商业务逆势猛涨 这个保税区如何实现的？
- 电商;跨境;疫情;防疫物资|黑龙江对俄跨境电商物流逆势增长
- 份额|2020Q2全球笔记本出货量上涨27%， 联想惠普占比50%
- 我国|存款额不断上涨，居民却喊“没钱消费”？