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吓人！地价还在涨，那房价呢

作者：层楼来源：功夫财经
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土地市场是真的升温了！
去年土地市场一片哀嚎 ， 各地流拍惨状还历历在目 ， 而今年随着楼市资金宽松 ， 房企又开始大肆买买买 。
截止五月底 ， 50大城市今年卖地近2万亿 ， 北京、上海、杭州的土地出让总额都突破了1000亿元 。
要知道北京去年一年也才卖了不到1700亿 ， 仅前5个月上海、北京两地卖地收入已经超过了去年的一半 。
2019年重点城市土地出让金排名
吓人！地价还在涨，那房价呢
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成交增多的同时 ， 溢价率也上去了 。
多地溢价率刷新纪录 ， 直逼50% ， 重庆主城区住宅用地被佳兆业以13.25亿元拿下溢价率达到了49%；浙江嘉兴一住宅用地溢价率也达到了49.43%；
这么高的溢价率并不常见 ， 难道地价升温 ， 房价真的会随之跟进？
2
地价决定房价？
按照以往的逻辑 ， 开发商买土地成本上升 ， 房价也一定会上涨 。
甚至有人调侃道：土拍就是房价最好的托 。
看新盘时也经常能听到这样的话术：某地的楼面价都快赶上咱们这个楼盘房价了 ， 再不买肯定还得涨 。
看似地价和房价是面包与面粉的关系 ， 实则 ， 这是一个误区 。
两者之间虽然有关系 ， 但不形成直接关系 。
首先来看房价 。
房产市场并没有完全市场化 ， 房价受市场供求规律的影响 。
它还受国家宏观调控政策、政府住房制度、人均可支配收入 ， 配套价值（教育 ， 医疗 ， 养老）等多重因素影响 。
再来看地价 。
地价本质是一次性收取的若干年的地租 ， 从根源上来看 ， 土地需求的增加必然导致土地价格上升 。
房屋需求在不断增加 ， 从而导致开发商们不断增购土地来满足住房需求 。
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因此这些年地价的变化 ， 更大程度上是一种结果而并非原因 。
虽然理论上是地价成本决定售价 ， 但在实际操作过程中 ， 房价决定地价反而更加明显 。
土地是公开招拍 ， 政府会设置起拍价 。
起拍价的制定主要看所卖地块的位置、用地属性、未来规划等一系列的因素 ， 同时这只是底价 ， 开发企业参与土拍的时候会有自己的测算和预期 。
一是房企对该区域预期房价的乐观程度 ， 乐观程度越高 ， 则地价越高；
二是房企所能接受的最低利润率 ， 可接受利润率越低 ， 地价越高 。
一般情况下 ， 资本都是逐利的 ， 利润太低就没必要拿地了 ， 因此预期房价对地价的影响对大一些 。
那么预期房价是怎么来的呢？
除了地块本身的配套、定位等因素外 ， 最重要的一个参考要素就是该区域的当前房价水平 。
这一点在近期高溢价的几块土地上有很明显的体现 。
近期长三角新房二手房出现比较明显的倒挂现象 ， 杭州万人摇号就是新房二手房价格严重倒挂所导致的 。
而对房企来说 ， 拿到倒挂严重地区的土地就相当于血赚 ， 因此就算溢价再高 ， 也要拼命拿下 。
反之 ， 在楼市发展平稳的地方溢价率则很有限 。
所以 ， 在真实市场情况下 ， 地价对房价的影响有限 ， 而房价反作用于地价却更为明显 。
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地价成本占比有限
每次土地成交价动辄几亿甚至几十亿 ， 很容易让大家误以为高房价是高地价导致的 。
实则 ， 看似价格高昂的土地 ， 在房产的整个开发过程中占比并不高 。
就算地价不断攀升 ， 时至今日地价也仅占开发商成本的15%-30%左右 。
而2019年 ， 全国300个城市住宅用地成交楼面均价仅为为4410元/平方米 。
地产开发在住宅商品化发展的这些年已经逐渐演变为一种金融游戏 。
在这场游戏中 ， 土地价格很容易预估 ， 成本也很容易控制 。
早年土地成本低廉 ， 地价成本和新房价格之间的利润空间是很庞大的 。 再加上购房需求旺盛 ， 商品供不应求 ， 这才造就了短短二十来年无数房企跻身世界五百强的奇葩景象 。
相对于容易把控的土地成本而言 ， 开发商更在乎资金成本 。
2019年 ， 融资成本TOP30房企的平均融资成本为6.34% 。
目前市场上 ， 小于10%的融资成本也只有大型房企才能融到 ， 而一些中小型房企 ， 成本高的甚至能达到15%左右 。
对房企而言 ， 哪怕拿下的地成本足够低有充足的利润空间 ， 但如果没有现金流回笼 ， 短期内抽不了身 ， 资金就无法进入下一轮循环 。
面对资金成本会随时间加长而增多的情况 ， 地价对其房价的影响进一步被削弱 ， 资金利用效率和现金流才是更看重的东西 ， 毕竟地价可控 。
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极大滞后性
此外地价对房价的影响极其滞后 。
即使靠快打法的万科等这类房企 ， 从拿地到楼盘开售也得近大半年 ， 一些中小房企普遍在一年左右 。
近期高溢价拿的这些地 ， 就算开发迅速 ， 截至项目开盘 ， 大概需要6-8个月时间 ， 这也就到2021年了 。
如果是10万平方米以上的大体量项目 ， 从拿地算起 ， 到最终售罄至少也得两年左右 。
更何况 ， 有时候房企拿地并非为了迅速盖房子出售 ， 这其中有一部分会拿来做储备用地 。
囤地在房企中是相当普遍的事儿 ， 前有李超人在众多城市以低价囤积优质土地 ， 后高价售出赚了一大笔 。
后也有无数房企为了平衡供需 ， 完善开发节奏而大量囤地 ， 央企这类有资金实力的房企屯起地来更是毫无压力 。
据不完全统计 ， 2018年上市房企土地储备TOP30总量就达到了23.1亿平方米 ， 去年房企的储备用地也在持续增长 。
所以当前土地价格与当前房价并没有直接关系 ， 也不要被瞎带节奏 。
虽然近期房价明显回暖 ， 但当前市场热度主要是积压需求近半年的原因 ， 与土地关系不大 。
【吓人！地价还在涨，那房价呢】更何况经历过上一波房价普涨 ， 如今的市场很难被个别新盘价格所带动 ， 市场价还得跟着市场走向来 。


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