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人民日报客户端农村合村并居中需要关注的几个问题( 二 )


坚持按照市场价格标准对宅基地使用权和房屋所有权进行充分补偿 ， 也意味着要坚决反对少数人的漫天要价 。 网上曾有人质疑 ， 收回农民的宅基地上房屋 ， 每平米补偿的金额远远小于集中居住地的房屋购置价格 。 实际上 ， 这可能恰恰是市场机制作用的结果 。 因为房屋的区位价值不同 ， 集中居住的房屋 ， 因为公共设施配套服务更加完善 ， 相应地价格高也是市场机制的反映 。 有人要求被拆除的房屋面积必须置换为等面积的在集中居住区域的住房 ， 恰恰是违反市场机制的 。 在收回宅基地的补偿中 ， 我们既要反对低价补偿对农民的剥夺 ， 也要反对少数人的漫天要价 ， 避免全体纳税人为基于公共利益的建设承担不合理的补偿成本 ， 避免征收或者收回宅基地补偿成为向个别农民的利益输送 。 因此 ， 核心问题是要坚持市场定价 ， 只有被征收或者收回宅基地的农户 ， 符合社会保障的条件时 ， 才可以财政补贴的形式给与社会救济 。
要承认农民对土地的开发权 ， 赋予农民对宅基地使用权的转让自由 ， 从政府或集体收回宅基地后复垦获得建设用地指标 ， 转变为农户自行复垦 ， 由此产生的建设用地指标归农户享有 ， 农户可以转让宅基地使用权 ， 借助社会资本和市场机制逐步实现合村并居 。 强制收回宅基地时的补偿 ， 即使参照市场价格予以充分补偿 ， 但由于面对宅基地收回的紧迫性 ， 个别农民趁机要价的行为仍将难以避免 ， 长久以来征地补偿中甚至存在着“能闹者多得”的情形 。 这再次说明了允许农民事先转让宅基地使用权 ， 通过权利机制和市场机制逐步引导村民实现集中居住的必要性 。 如果政府事先做好规划 ， 将现有的分散居住区域的宅基地规划为耕地 ， 同时 ， 允许宅基地使用权人将该土地复垦成耕地 ， 并可以将因此增加的建设用地指标予以出售 ， 那些宅基地上房屋闲置的村民 ， 就有激励将宅基地复垦成耕地 ， 出售土地指标以获利 。 也会有社会资本愿意购置分散的宅基地 ， 进行整治后实现规模化的土地复垦 ， 并出售土地指标获利 。 这样 ， 通过政府把控规划 ， 通过尊重农民的宅基地使用权和土地的开发权 ， 鼓励农民在规划限制开发的背景下 ， 通过宅基地复垦 ， 将开发权以及因此形成的建设用地指标转让获利 ， 就可以不断地引导农民集中到城镇居住 ， 减少政府强制收回和搬迁的适用 。 但很遗憾 ， 目前的做法仍然是不承认农民个人的土地开发权 ， 基层政府或集体收回宅基地复垦成耕地 ， 增加的土地指标却不属于占有该宅基地的农民 ， 而是由地方政府出售获利 。 宅基地补偿和土地建设指标售价的巨大差额 ， 也就很容易引起农民的反对 。
要改变政府的土地财政为税收财政 ， 建立政府借助税收机制分享农村土地收益的新发展模式 。 国家不允许农户自己复垦成耕地后转让建设用地指标以及该指标所代表的土地开发权 ， 而只能由地方政府或村集体收回宅基地后复垦 ， 相应地指标转让收益在政府和村集体之间分割 。 这是政府传统卖地模式的延续和升级 。 如果说 ， 政府征收农民集体土地将其转为国有建设用地出让使用权给开发商 ， 政府获得出让金是土地财政的初级版；现在 ， 在耕地越来越紧张 ， 保护越来越严格 ， 从而实行耕地占补平衡的背景下 ， 政府和集体联合 ， 收回村民的宅基地 ， 然后将其复垦成耕地形成新增建设用地指标 ， 并转让获利 ， 就成为政府卖地制度在新形势下的升级版 。 政府和村委会经营土地 ， 以出售土地使用权或者土地指标形式获利 ， 其和具体占有土地农民的利益冲突 ， 几乎是必然的 。
实际上 ， 政府完全可以跳出经营土地的卖地模式 ， 将农民个人从被排斥的主体 ， 变为土地经营的主体 ， 而政府和村集体以税收的形式分享经营利益 ， 筹集公共资金 ， 并利用税收形式 ， 鼓励个体农民将宅基地复垦成耕地 。 例如 ， 在允许农民转让宅基地使用权或者土地指标所代表的开发权时 ， 基层政府或村集体按照一定的比例 ， 征收增值收益 ， 并将这部分税收明确用于当地集中居住的公共设施建设 。 同时 ， 对规划为耕地区域内的宅基地及其上的建筑物 ， 征收财产税 ， 而恢复为耕地后 ， 则权利人不但免税还可以享受各类耕地补贴 ， 从而激励农民将宅基地复垦成耕地 。 由于税收法定 ， 由于取之于本地村民 ， 用之于本地村民 ， 地方政府和村集体征收的正当性更能获得村民的认可 ， 政府和集体的征收能力将大大提高 。 其获取的资金虽然短期内少于卖地所得 ， 但稳健的税收保障不但为地方政府和村集体建立了稳定的现金流 ， 还因为税收法定 ， 取消了土地出让时的垄断溢价而降低了企业和居民住房的土地成本 ， 为经济发展注入新的活力 ， 实现了良性循环 。


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