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绿地再闯关东 “东北冲动”可解商住萧条之忧？

绿地再闯关东 “东北冲动”可解商住萧条之忧？
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文：胡嘉琦朱耘
ID：BMR2004
再跨山海关 ， 绿地在东北地区又有新动作 。
2020年6月5日 ， 绿地控股（(600606)）在哈尔滨设立东北区域管理总部 ， 并在绿地东北亚国博城举行绿地哈尔滨全球商品贸易港先行馆开馆仪式 。
在东北地区 ， 绿地已经有房地产事业部 ， 新成立的区域管理总部似在昭示着自2003年便进军东北的绿地调整组织架构 ， 再度加码投资东北地区 ， 绿地董事长张玉良称：“这一平台是绿地加速新一轮深耕发展的契机 。 ”可见 ， 东北地区在绿地战略版图的重要地位 。
近年来 ， 绿地“折戟东北”的新闻不绝于耳 ， 而近日传出“桃色新闻”的绿地中层干部陈军也曾被媒体誉为绿地进军东北地区的“关键先生“ 。
2019年年报显示 ， 绿地负债总额已达万亿 ， 这与绿地的全国战略布局及管理水平有怎样的关系 ， 而近日绿地旗下公司更是为加快销售进行“虚假宣传”被监管部门罚款44万元 ， 此外 ， 由于国家商住房政策出现变化 ， 重仓商住的绿地也受到了很大的打击 。 北京商会会长黎乃超在接受《商学院》采访人员采访时表示 ， 绿地在北京区域有估值400亿货值的商住类产品待售 ， 主要集中在大兴、房山等地 。
在资本市场 ， 有投资者质疑 ， “绿地自上市以来 ， 股价跌跌不休 ， 投资者亏惨 ， 张玉良董事长数次喊话股价被严重低估 ， 最近一次是年初股价7.9元/股时说的 ， 现在绿地的股价是5元多/股 ， 市值600多亿 ， 相当于万科的1/5 ， 保利的1/3；这种情况下 ， 公司竟然打八折增发股票 ， 这种行为是否对公司股价雪上加霜 ， 对投资者落井下石 ， 公司有何措施让惨跌的股价不再继续下滑？”对于投资者的疑问 ， 绿地控股如何解释?绿地控股打八折增发股票的原因是什么？绿地出现高企的负债的原因是什么？另外 ， 绿地近日拿地多为商住用地 ， 近年来 ， 商业地产出现大量空置 ， 绿地多拿商住用地的原因是什么 ， 如何去盘活空置的物业？
对此 ， 《商学院》采访人员向绿地控股集团品牌部发出采访提纲 ， 截至发稿日期 ， 未收到回复 。
折戟东北
东北地区是绿地全国化布局的重要板块之一 ， 据了解 ， 6月5日 ， 绿地哈尔滨全球商品贸易港先行馆将建设近20个国家馆 ， 汇集包括第二届进博会同款展品在内的万余件商品 。 绿地东北亚国博城位于国家级新区哈尔滨新区和自贸区双核心区 ， 以国际会展中心、会议中心、全球商品贸易港等“三大中心”为核心 ， 建设集贸易会展、总部经济、智慧科创、商务金融为一体的项目 。 该项目总用地面积约172万平方米 ， 地上建筑面积约361万平方米 ， 自2019年9月启动至今 ， 在建工程总建筑面积已达125万平方米 ， 进度完成34.6% 。
中国区域科学协会理事长肖金成在接受《商学院》采访人员采访时表示 ， 东北地区的基础设施完善、产业基础雄厚、生态环境优质、资源禀赋合理 ， 因此 ， 东北地区有较大的发展潜力 ， 东北地区近年来发展滞后主要受历史原因、体制机制存在很多问题 ， 受大环境影响东北地区经济出现萎缩的现象 ， 此外 ， 营商环境也是东北地区投资的重要因素 。 受产业发展不增长的影响 ， 年轻人在东北地区找不到合适的工作机会、收入达不到期望 ， 很多东北人去东南沿海地区及京津冀地区寻找工作机会 ， 东北地区近年出现资金外流和人才外流现象 。 肖金成认为 ， 解决的办法是发展产业 。 现今 ， 我国由计划经济转变为市场经济 ， 因此 ， 东北地区要实现振兴 ， 必须有大规模的投资者进行投资 。
近年来 ， 绿地借大基建多次在东北投资 ， 在2019年8月 ， 绿地曾和沈阳签订协议 ， 未来5年在沈阳拟投资300亿元 ， 包括但不限于房地产开发、基础设施建设、城市综合开发等项目 。 而2019年年报显示 ， 绿地在东北区域的营收仅为64.8亿元 ， 在各大区域属于垫底排名 。 大基建具有回款周期长及行业毛利低等特点 ， 绿地想要通过大基建重振东北业绩仍存在挑战 。
2014年是绿地的“高光时刻” ， 全年销售额超过万科 ， 达256.7亿元 ， 登顶“房企一哥”的宝座 ， 在东北区域的营收则达到129.66亿元 ， 房地产业务全年实现预销售金额2408亿元 ， 较上年增长50% 。
然而 ， 这种好的景象并没有维持很久 ， 2015年 ， “东北事业部出了大事” ， 绿地本溪山水城出现资管逾期 ， 本溪山水城的业主发现绿地推迟交付事件 ， 2019年 ， 在领导留言上仍有购房者称 ， 贷款买的本溪绿地山水不能入住 ， 市委办公室建议起诉绿地 ， 法院会判绿地集团败诉 ， 并称该案件已进入执行阶段 。 也就是在这一年 ， 绿地东北所有项目均因项目资金短缺停工 ， 绿地的售楼处也被报出被砸 。 绿地在东北地区的营收也出现“腰斩” ， 下滑至69.11亿元 ， 营收收入较2014年下滑46.7% 。 据企查查显示 ， 绿地控股旗下本溪绿地实业（集团）股份有限公司因自身失信被限制高消费 ， 自身风险高达590条 。
交付难、无法退款、项目停滞 ， 业主的持续维权也让绿地在侵蚀绿地东北的品牌形象 ， 绿地东北子公司也因债务逾期 ， 多次被列为失信执行人 。 据公告显示 ， 辽宁本溪绿地发生的逾期借款金额达到4.575亿元 ， 其中短期借款2.475亿元 ， 长期借款2.1亿元 。 这家子公司也多次被列为失信被执行人 。 据企查查显示 ， 本溪绿地实业是绿地辽宁投资建设控股集团有限公司的子公司该公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行多次 ， 目前已被最高人民法院列为失信公司 ， 限制高消费 。
就在不久前 ， 2020年4月21日 ， 人民法院网发布 ， 绿地旗下绿地吉林置业有限公司也因欠款吉林市宏成电力工程有限公司被吉林省吉林市昌邑查封、冻结旗下价值172.3万元财产 。
绿地集团董事长、总裁张玉良曾在2016年业绩快报媒体沟通会上 ， 坦承2016年绿地退房金额高达280亿元 ， 其中销售每况愈下的东北地区 ， 退房金额则三四十亿元 。 而绿地退掉的多数集于2014、2015年销售的房源 ， 而2014年登顶行业榜首 ， 2015年之后出现的东北地区的大规模停工及维权事件也在向市场传递信号 。
桃色新闻传出“腐败”信号
不久前 ， 微博用户“VS生生不息”发布一封“致绿地集团张玉良董事及各位执行总裁”的实名举报信 。
该用户史某称其4月17日得知其妻和陈军婚内出轨 ， 2020年2月 ， 当时尚未拿到研究生毕业文凭和学历认证的其妻张某被绿地高管陈军“破格录取为自己秘书” 。 期间陈军谎称自己已无生育能力 ， 导致张某怀孕2个月 。 举报信上提出陈某挪用公款给张某买上万元的奢侈品包 ， 还声称自己有9000万 ， 在多个城市有多套房 。
公开资料显示 ， 此次爆料的主人公陈军 ， 上海人 ， 香港岭南大学本硕连读 ， 法国INSEEC博士学位（DBA） 。
2012年以前 ， 陈军曾经在绿地长沙事业部、南昌事业部负责营销工作 ， 2012年10月任职绿地集团东北事业部任营销总监 ， 2014年1月再次被调任到绿地集团辽宁事业部 ， 在陈军负责绿地东北地区营销期间 ， 绿地东北的销售业绩从52亿攀升至2014年的实现127.75亿元销售额,成为集团一批业绩优秀的百亿事业部之一 。 陈军也被冠以“关键先生”的称号 。
然而 ， 好景不长 ， 2015年开始绿地出现项目大量延期交付 ， 陈军也于2016年悄然离开绿地 ， 去了碧桂园和中粮 ， 直至2019年 ， 再次回到绿地 。
5月20日晚间 ， 市场有消息传出 ， 针对近期绿地京津冀事业部营销部负责人陈军被实名举报事件 ， 绿地集团近日在内部传达了处理意见：撤销陈军京津冀事业部营销部负责人的职务 ， 并与其解除劳动合同关系 。 陈军事件也牵扯出房企的内部管理情况 ， 陈军被指有“9000亿个人资产” ， 这对房企中层仅凭借工资收入是很难实现的 ， 有投资者询问 ， “绿地陈军非法侵占公司资产调查最新情况” 。
地产行业的每个环节都面临诱惑 ， 而营销又是“吃回扣“的重灾区 ， 其中包括 ， 从上下游供应商、广告商拿回扣 ， 此外还有囤积特价房高价出售 ， 低买高卖 ， 向中介拿提点等方式 ， 有的营销条线会将自己实际控制的公司与分销商签约 ， 然后将来访的客人签到分销商名下 ， 从而获得代理费、佣金等收入 ， 更有甚者为了获取代理费用和佣金 ， 制造虚假购房者 ， 待拿到提点和佣金之后再做退房 ， 而2016年绿地东北地区出现退房金额高达三四十亿元 ， 陈军在“桃色新闻”爆出“走外围工程报销包包 ， 不走事业部”等操作 ， 也为当年陈军在东北地区的业绩蒙上了阴影 。
知名经济学家宋清辉认为 ， 陈军事件对公司带来的影响很恶劣 ， 资本市场对其似乎已经失去信心 。 资深房地产评论员严跃进则认为 ， 绿地应强化中高层内部的管理 ， 从而避免陈军事件的再次发生 。
万亿负债涉嫌虚假宣传
绿地在“桃色新闻”的诟病中一波未平 ， 又起一波 ， 近日 ， 绿地济南公司出现炒作“政府搬迁” ， 绿地济南公司被罚44万元 。 据山东省市场监督管理局官方微信公众号消息 ， 因虚假宣传“济南市政府将搬迁至先行区”不实信息济南构成不正当竞争行为 。 4月30日 ， 绿地济南公司在对某单位团购促销中发放载有“济南市政府将搬迁至先行区”不实信息的宣传材料 。 之后 ， 网上也有许多传言“跟风”称 ， 济南市政府将北迁至新旧动能转换先行区 。
在宋清辉看来 ， 绿地旗下子公司出现虚假宣传的原因或源于业绩冲动 ， 总部应该对绿地济南公司加强管理 ， 否则还有可能出现类似的违规违法行为发生 。
绿地旗下公司铤而走险的原因或是与公司的万亿负债有关 。 据2019年年报显示 ， 据2019年报 ， 绿地控股公司年末总资产11457亿元 ， 全年实现营业收入4278亿元 ， 同比增长23%；利润总额306亿元 ， 同比增长26%；归属于母公司股东的净利润147亿元 ， 同比增长30%；经营性现金流量净额193亿元 。
【绿地再闯关东 “东北冲动”可解商住萧条之忧？】但值得关注的是 ， 绿地控股负债总额突破万亿 ， 为10143.14亿元 ， 而这一数字在2020年一季度为9985.62亿元 ， 财报显示 ， 截至2019年末 ， 绿地控股短期借款为296.85亿元 ， 一年内到期的非流动负债为868.84亿元 ， 二者合计组成的短期债务高达1165.69亿元 。
截至2020年一季度末 ， 绿地控股短期借款为317.19亿元 ， 一年内到期的非流动负债为770.42亿元 ， 绿地控股合计短期债务超过千亿 ， 达1087.61亿元 。 与此相对应的 ， 截至2019年末 ， 绿地控股的货币资金为889.02亿元 ， 与短期债务之间存在276.67亿元的缺口 。 至2020年一季度末 ， 这一缺口扩大至306.20亿元 。 货币资金与短期债务之间缺口不断加大 。 与此同时 ， 绿地控股2019年库存货值达6699.12亿元 ， 2020年第一季度 ， 绿地控股的库存依然还高达6272.37亿元 。
2020年一季度财报显示 ， 绿地控股房地产业务实现营业收入378亿元 ， 同比增长4.42%；基建产业实现营业收入340亿元 ， 同比减少26% 。 一季度累计实现合同销售金额505亿元 ， 同比下降27%；实现合同销售面积425万平方米 ， 同比下降29% 。 截至2020年3月31日 ， 绿地控股货币资金为781.41亿元 ， 同比下降12.1% 。 同时 ， 公司的经营性活动现金流也大幅下降 ， 从2019年同期21.53亿元的净流入下滑至79.91亿元的净流出 ， 降幅471% 。
截止2020年6月16日 ， 绿地股价为5.61元/股 ， 绿地控股总市值为683亿元 。 而其上市首日股价为25.1元/股 ， 市值达3054亿元 ， 此时市值已较初开盘时缩水2371亿元 。 在资本市场 ， 有投资者质疑 ， “绿地自上市以来 ， 股价跌跌不休 ， 投资者亏惨 ， 张玉良董事长数次喊话股价被严重低估 ， 最近一次是年初股价7.9元/股时说的 ， 公司竟然准备打八折增发股票 ， 意欲何为？”投资者认为 ， 绿地的这种融资方式严重损害中小投资人的权益但是中小投资人却无计可施 ， 绿地在回复中也承认非公开发行事项仍处于中国证监会审核过程中 ， 何时能审核完成尚不确定 。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来 ， 绿地控股多元化战略未能令其偿债指标优化 ， 并导致其整体利润率不高 ， 一定程度上影响到其在房地产主业上的表现 。 同时由于资金紧张也影响到其部分项目的建造进度 ， 对于绿地来说 ， 仍需加快在售项目的去化速度 ， 或对资金紧张也会起到一定缓解作用 。 值得关注的是 ， 绿地在部分项目的投入的资金量过大也在很大程度上影响到其负债水平 ， 例如2019年接手中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权 ， 花费高达121亿元 ， 同时部分大体量项目的后持续投入也会让现金流颇有压力 。 总体来看 ， 绿地中短期内面临的资金压力将持续存在 ， 但不会明显影响到企业的正常运作 。
宋清辉认为 ， 绿地控股负债高企的原因源于盲目扩张 ， 如何协调好高增长、高负债和高周转之间的平衡关系 ， 是控制其中的风险的“法宝” 。
资深地产人士优淘城总裁薛建雄在接受《商学院》采访人员采访时表示 ， “由于太多的商办物业处置不力 ， 住宅土地又储备不足 ， 影响了绿地业绩表现 。 ”薛建雄称 。 绿地前几年做了很多商办项目 ， 这些项目销售不理想 ， 留下很多资产 ， 导致负债越来越高 。 薛建雄建议 ， 绿地需要下决心专门处置这些资产 ， 变成现金流 。 此外 ， 由于受限购限售政策的影响 ， 绿地存在很多大型商办项目滞销也是绿地业绩受影响的原因之一 。
商住萧条
受国家杜绝“商改住” ， 通州“限购”等政策的影响 ， 在北京房山、大兴等地有多个商住类的项目绿地集团也受到了很大影响 。
《商学院》采访人员走访发现 ， 绿地房山良乡诺亚方舟项目周边人烟稀少 ， 周边配套措施并不完善 ， 招商广告贴满楼体底层部分 ， 底商即使在马路沿线 ， 但是仍有大量闲置房屋尚未出租 。 多家底商贴满“出租”“出售”字样 ， 更有广告写出“公寓100万一套 ， 特价房源100万”等 。 而由于该楼盘开发销售周期过长等因素 ， 据销售人员介绍 ， 现在销售该项目并不是绿地方面直销 ， 而是由万佳喜地产与绿地签署合作协议 ， 进行代销 。 “由于着急回款 ， 所以现在的平层价格在1.8万元/平方米 ， 采访人员走进销售的房屋发现 ， 销售的房屋内部地面存在积水及多种杂物尚未整理 。
绿地再闯关东 “东北冲动”可解商住萧条之忧？
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（绿地良乡项目内景）
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（绿地良乡项目内景）
绿地再闯关东 “东北冲动”可解商住萧条之忧？
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（底商多处待租待售）
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（底商多处待租待售）
北京房地产商会会长黎乃超向《商学院》采访人员介绍 ， 绿地集团在北京有400亿货值项目待售 ， 房山良乡的项目绿地已经销售很久了 ， 绿地大量待售项目主要分布在大兴及房山其他区域 。
黎乃超认为 ， 由于2017年3月17日陆续出台的关于北京商办住房政策 ， 国家打击乱象 ， 其中 ， 不许分割出售 ， 限购 ， 银行从50%贷款提高到80% ， 一系列的政策对商办项目包括绿地在内的这类五环外的写字楼项目影响很大 ， 绿地集团在北京有400亿货值项目待售 。 北京五环以内或在五环附近主要是办公区 ， 随着产业园区的增加 ， 分流商圈及办公场所叠加农村集团用地建房增加 ， 租户可选择余地更大了 ， 绿地在房山大兴项目不同于五环内受疫情影响的商业项目 ， 属于商办类项目 ， 当年拿地的时候多是为了以公寓的目的进行出售 ， 因为北京拿住宅用地难且贵 ， 所以企业想通过商住改公寓的方式进行“曲线救国” ， 进而进行公寓出售 。 但是由于商住类项目不能落户及就近上学 ， 购买需要公司资质 ， 转手难 ， 五环以外出租困难等于因素 ， 即使价格较低 ， 消费者仍不愿意买账 。
未来 ， 绿地将如何挽回品牌形象 ， 再次加码布局东北能否走出之前的“失意” ， 在北京的大量商住待售项目又将如何处置 ， 对此 ， 《商学院》采访人员将持续关注 。


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