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疫情冲击美国房地产 : 还不起房贷 低利率利好被就业人数下降抵消

_本文原始标题：数据|疫情冲击美国房地产：还不起房贷 ， 低利率利好被就业人数下降抵消
文|孙煜何苗
4月20日 ， 央行披露新一期LPR ， 5年期以上LPR报4.65% ， 较上次下行10个基点 ， 有望引导居民房贷在未来进一步下降 。 在美国 ， 近期房贷利率也出现下跌、处于较低水平 ， 可由于疫情的严重影响 ， 美国居民的购买力和房地产市场都受到了较大冲击 。
低利率下美国人不愿意买房
持续的疫情下 ， 许多美国家庭的财务压力增大 ， 面临还不起房贷的局面 。 据美国消费者新闻与商业频道（CNBC）4月17日报道 ， 全美已有超290万房主获得了抵押贷款减免 ， 获准将月度还款最长延期一年 。
抵押数据和分析公司BlackKnight表示 ， 这一数字占所有活跃抵押贷款的5.5% 。 此前 ， 据MBA发布的数据 ， 在3月16至3月20日之间 ， 美国延迟抵押贷款的申请较去年同期暴增1896% 。
除了还不起房贷 ， 近期美国民众的买房热情也持续走低 。 作为房屋销售领先指标的美国抵押贷款银行家协会（MBA）抵押贷款购买指数4月10日报182.6、连续5周下降 ， 较去年同周下降34.95% ， 创2015年以来新低 。
疫情冲击美国房地产 : 还不起房贷 低利率利好被就业人数下降抵消
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联邦国民抵押贷款协会（房利美）高级副总裁兼首席经济学家道格邓肯称 ， 需求端的低利率利好“已被就业人数下降所抵消” 。 据界面新闻之前报道 ， 截至4月4日美国初请失业金人数已超1600万人 ， 约为全美总劳动人口数的10% 。
在房地产市场 ， 由于疫情导致经济和财务方面存在巨大不确定性 ， 不仅美国买家们申购数锐减 ， 卖家们也更加谨慎 。
房源方面 ， 邓肯表示市场上的挂牌数正在下降 ， 许多卖家可能会犹豫不决 。 美国头部在线房地产经纪与代理网站Redfin数据显示 ， 美国人仍以比去年同期更高的速度将挂牌房屋从市场上撤回 。 截至4月10日当周 ， 退市的待售房屋量达20544套、同比增长68% 。 在3月的最后一周 ， 退市量同比曾高达148% 。
Redfin数据显示 ， 截至4月10日当周 ， 美国共有32822栋房屋签约 ， 较去年同期下滑54% 。 3月底时 ， 这一数据的同比跌幅为42% 。
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此外据CNBC报道 ， 在受疫情影响最严重的纽约州、加利福尼亚州和华盛顿州 ， 住房市场的购买申请大约是一年前的一半 。
另一方面 ， 和购房市场持续冷清形成鲜明对比的是 ， 低利率环境下 ， 3月以来美国民众的再融资申请数激增 。 MBA截至4月10日当周的调查数据显示 ， MBA抵押贷款再融资活动指数升至4242.7 ， 较之去年同一周增长了192% 。 截至4月10日 ， 在所有申请活动中 ， 再融资申请的占比已达76.2% 。
疫情冲击美国房地产 : 还不起房贷 低利率利好被就业人数下降抵消
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美国居民的再融资需求受益于近期不断降低的贷款利率 。 MBA数据显示 ， 目前30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45% ， 为历史最低水平 。 MBA经济与工业预测副总裁JoelKan表示 ， “在这段经济困难时期中 ， 许多贷款人将持续从降低每月贷款额的再融资中受益” 。
中国商品房销售、居民信贷双降
和美国类似 ， 中国一季度的房地产市场也受到疫情的严重冲击 。 据国家统计局数据 ， 全国1-3月商品房销售面积21978万平方米 ， 同比下降26.3% ， 其中住宅商品房销售面积同比下降25.9% 。 1-3月商品房销售金额为17934亿元 ， 同比下降24.7% ， 其中住宅商品房销售金额同比下降22.8% 。
疫情冲击美国房地产 : 还不起房贷 低利率利好被就业人数下降抵消
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居民信贷方面 ， 由于房地产市场成交量下降 ， 全国一季度新增居民中长期贷款为1.26万亿元 ， 同比下降9.52% 。
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虽然中美房地产市场都受到疫情严重影响 ， 但数据显示 ， 两国房价都没有因交易量的减少而大幅下跌 。
在销售活动受影响最严重的2月 ， 中国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.02% ， 同比增长综合平均涨幅为5.92% 。 2月70城二手住宅价格环比平均下降0.08% ， 同比平均增长3.08% 。
美国方面 ， Redfin数据显示 ， 3月初以来美国新挂牌房产的要价增长虽然一直在下降 ， 但较之去年同期并未下跌 。 截至4月10日当周 ， 挂牌价格中位数为30.5万美元 ， 基本持平去年同期 。 在3月中上旬 ， 新挂牌房产的平均价格一度同比增长8% 。
疫情冲击美国房地产 : 还不起房贷 低利率利好被就业人数下降抵消
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对此 ， Redfin的CEO凯尔曼（GlennKelma）在接受CNBC采访时表示 ， 房价没有大幅下降是因为“供小于求” 。 凯尔曼称 ， 购房需求下降了约20% ， 但房屋上市需求下降了约60% 。
【疫情冲击美国房地产 : 还不起房贷 低利率利好被就业人数下降抵消】据房利美预测 ， 2020年全美房屋销售将下降月15% 。 此外据惠誉预计 ， 中国今年全年房地产行业合同销售额的降幅也可能达15% 。


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