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乐居网|这是个大难题，德信中国频频高溢价拿地背后

德信中国又出手了 。 6月11日 ， 在经过了116轮竞价后 ， 德信中国旗下的温州浩阔企业管理有限公司以36亿元的总价竞得温州鹿城区1宗综合用地 ， 折合楼面价26385元/平方米 ， 溢价率50% 。 而这已是该地块的最高限价 。
据诸葛找房提供的数据 ， 截至6月10日 ， 德信中国先后拿下了12宗地块 ， 规划建筑面积合计约123.16万平方米 ， 总成交金额逾140亿元 。 而这些地块中 ， 最高溢价率超过了100% 。 而高溢价率之下 ， 如何保证项目的利润空间又成了的新中国面临的一项新课题 。
采访人员就拿地、利润等问题向德信中国方面发去了采访提纲 ， 截至发稿前 ， 尚未收到进一步回复 。
频繁高溢价拿地
事实上 ， 德信中国近期在土地市场上的表现堪称“凶猛” 。
6月10日 ， 德信以总价10.55亿元摘得成都天府新区一宗宅地 ， 成交楼面价15935元/平方米 ， 以及须无偿移交面积比例8% ， 溢价率为47.83% 。
5月28日 ， 经过129轮举牌后 ， 德信中国从万科、保利等18家房企中脱颖而出 ， 以12.28亿元、80%的溢价率 ， 竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地 。
这样的溢价率对于成都所在的二线城市而言着实不低 。 克尔瑞研究中心发布的数据显示 ， 在5月25日-31日的一周内 ， 二线城市整体平均溢价率仅为10% ， 而成都因天府新区、新都区等热点区域的高溢价成交带动下 ， 在该周的溢价率也仅是接近30% 。
德信中国还在持续加码布局浙江大本营 。
5月19日 ， 其以22.5亿元竞得宁波一宗城镇住宅用地 ， 成交楼面价22140元/平方米 ， 溢价率45.7% 。
这一溢价率还不算高 。 半个月之后 ， 6月4日 ， 德信在188轮竞价后 ， 以7.252亿元拿下徐州市鼓楼区一宗住宅用地 ， 楼面价7469元/平方米 ， 溢价率冲破100% ， 达到135.39% 。
据克而瑞研究中心数据 ， 6月1日至7日的一周内 ， 以徐州等为代表的重点三四线城市供应了优质地块 ， 整体溢价率约为24%；而在5月18日-24日的一周内 ， 宁波的土地溢价率约为31% 。
由此来看 ， 德信所拿地块皆明显高于当周的平均水平 。 同时 ， 粗略计算可知 ， 截至目前 ， 德信中国所获地块的平均楼面价约为11400元/平方米 ， 远高于2019年约6220.2元/平方米的新增土地成本 。
58安居客房产研究院分院院长张波向采访人员表示 ， 德信在港上市后 ， 自身的规模化驱动力很强 ， 同时可以看到其融资动作频频 ， 资金储备量也明显加强 。 另一方面 ， 近两年浙系房企的发展速度也表现较好 ， 德信拿地出手迅猛也就在情理之中了 。
【乐居网|这是个大难题，德信中国频频高溢价拿地背后】张波也进一步表示 ， 德信中国对部分城市有充分自信 ， 或者十分看好部分城市 ， “抛开溢价率 ， 从本身的实际地价来看 ， 未来压力的确不小 。 ”
不过 ， 未来一段时间内 ， 德信中国或许会延续这样积极拿地的动作 。
在3月中旬举办的业绩发布会上 ， 德信中国管理层曾表示 ， “2020年我们目前拿地压力比较小 ， 公司已经有足够的供货量 ， 截至2月底 ， 我们可供货1020亿元 ， 今年公司（新增货值）目标是800亿元 。 ”
诸葛找房数据中心提供的数据显示 ， 2020年以来至6月10日 ， 德信中国在包括成都、杭州、宁波、武汉、温州等地先后拿下了12宗地块 ， 规划建筑面积合计约123.16万平方米 ， 总成交金额逾140亿元 。
若算上6月11日拿下的温州地块 ， 德信中国新增土地总规划建筑面积达到约为136.8万平方米 。 另据亿翰智库数据显示 ， 2019年德信中国的销售均价为18308.5元 。 以此粗略计算 ， 截至当前 ， 德信中国所获货值约250亿元 ， 仍低于800亿元的新增货值目标 。
调高权益比存难
拿地溢价率维持在高位 ， 分散风险、保证利润空间对房企来说 ， 是一个颇为重要的课题 。 尤其是在房地产行业利润水平普遍走低的大背景下 。
亿翰智库研究总监于小雨向采访人员表示 ， 过去 ， 房企在获取高溢价率土地后 ， 会选择“捂地”的方式来保证盈利 ， 而现在则会找品牌溢价率高的企业合作 。
这也正是德信中国选择的方式 。 在此前的2019年业绩发布会上 ， 德信中国管理层表示 ， “地价较热时通过合作方式取得土地控制溢价率分散风险 。 ”
不过 ， 采取合作方式降低风险的另一面便是权益占比明显较低 。 德信中国2019年年报显示 ， 报告期内 ， 其新增的38个项目总价值约295.13亿元 ， 而其应占权益仅111.56亿元 ， 占比仅为37.8% 。 同样地 ， 在2018年新增的22幅土地中 ， 权益占比仅为31.3% ， 其中 ， 权益占比超过50%的仅9块 ， 有一宗位于杭州地块 ， 德信中国占比仅7.4% 。
德信中国也意识到了这一问题 。 “合作也会带来运营效率的降低 ， 所以我们从2019年开始逐步调整合作模式 ， 从广泛合作到未来战略性合作 ， 选择性合作 。 ”公司管理层业绩会上也坦言 ， “未来也会进一步调高权益比 ， 从40%-50%提高到50%以上 。 ”
不过 ， 诸葛找房数据中心分析师陈霄向采访人员表示 ， 德信中国以合作方式拿地居多 ， 权益比例较低 ， 在当前的市场环境下 ， 行业竞争日益激烈 ， 采取合作方式拿地更能缓解风险压力 。 而从德信中国当前的盈利能力以及负债水平来看 ， 短时间内提高拿地权益比例或难以实现 。


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