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地产招采人必看！最新洞察，采购模式正在悄然发生大变局！

文/黄太阳
前几日写了一篇《如何实现降本增效？如果这样做地产采购 ， 老板绝对开心！》的文章 ， 提及采购人员降低采购成本需要进行精细化的采购 。
在黄太阳看来 ， 随着房地产增量市场到顶、行业集中度越来越高的大背景之下 ， 房地产企业采购“降本增效”的手段将会是从集采在之后逐步演变为【精细化采购】与【采购模式策划】 。
今天 ， 我们先重点论述【精细化采购时代即将来临】 。
抛开钢筋、水泥等基础建材以及通用性建材之外 ， 部分品类的建材集采不再完全适用于房企采购的“降本增效” 。
答案很简单 ， 集采是建立在产品标准化基础之上 ， 前提条件是基于企业的规模化发展 。
地产招采人必看！最新洞察，采购模式正在悄然发生大变局！
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一、楼市调控一城一策 ， 让房企选择提质控速
中国的房地产出现极大的分化 ， 以都市圈、城市群为核心的发展格局 ， 楼市调控政策依然严厉 ， “因城施策”的调控政策不容许房地产在快周转的背景之下盲目复制开发 。
克尔瑞研究院表示 ， 规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右 ， 货值目标去化率在60%左右 ， 可谓“稳”字当头 ， 踩刹车式提质控速已成为行业共识 。
今年 ， 恒大提出的“高增长、控规模、降负债”的新战略 ， 未来该企业或将继续保持销售冲高和规模企稳的态势 ， 促使企业健康发展 。
二、深耕战略：调组织 ， 下放采购权限做强区域
我在《成渝“四杰”你知多少？龙湖、金科、蓝光、东原对比分析！》一文中解析了龙湖、金科、蓝光、东原的发展策略 ， 他们共同做大做强的核心策略就是——深耕区域 。
深耕不是浅尝辄止 ， 深耕是需要入乡随俗 ， 融入当地文化 ， 打造匹配居住需求的好产品 。 作为外来房企 ， 需要面对本地化房企的竞争 。 唯有强有力的产品力做保障 ， 才能支撑企业活下来 ， 核心依然还是回归至房企的供应链管理能力 。
至此 ， 我们看到了房企的组织调整 ， 近年来包括碧桂园、万科、旭辉、中梁、阳光城、保利、绿地、蓝光、祥生、正荣、中南置地等均进行了组织合并 。 旭辉董事长林中在2019年业绩发布会上明确表示 ， 未来要打造10个300亿规模的区域支撑旭辉3000亿的规模体量 。
为了保持增长 ， 增强组织活力 ， “精总部强区域”已经成为千亿级房企主要的组织发展模式 。 这也是将采购权限下放 ， 让区域的采购决策权更灵活 。
因此 ， 从集团采购已经演变为区域集中采购 ， 各个房企区域之间的采购选型已经存在着明显的差异性 。
三、步入存量时代 ， 精耕细作每一块土地
但凡上了一定规模、体量的房企 ， 土储基本大部分都在长三角或大湾区 。
细心的人一定会注意到一个现象 。 凡是在3~5年内业绩快速增长 ， 甚至迈入千亿的房企 ， 有相当一部分房企将总部迁移至上海 ， 并在长三角进行广泛拿地 。 比如 ， 蓝光、新城控股、阳光城、中梁地产、新力等 。
为什么在长三角布局的房企规模增长会很快？
一个是长三角的各城市经济发展基础面较好 ， 各城市的购买力强劲；二是长三角的拿地方式多以招拍挂的方式进行 ， 拿地容易 。 所以只要积极布局长三角 ， 就能实现规模的快速增长 。
讲了这么多的城市布局 ， 跟我们的采购有啥关系呢？
我想表达的逻辑是 ， 长三角的增量空间会制约房企下一步的增长 ， 而当下已经进入存量时代 ， 城市更新（旧改）正是房地产开发下一个的增长点 。
这也就是为什么这么多房企挤破脑袋 ， 也要大力布局大湾区 。
比如 ， 2016年恒大就将总部搬迁至深圳 ， 据悉恒大深圳公司目前已经有91个旧改项目 。 除此以外 ， 包括奥园地产、禹州地产、和昌地产等均将总部搬至深圳 。
当我们以为世茂总部还在上海时 ， 其实世茂在大湾区的土储已经是第一的 ， 包括挖了明星职业经理人陈凯的新力地产也一样 ， 在大湾区的土储量占比33% 。
然而现实情况是 ， 大湾区的土地难拿！不少房企想要进入华南 ， 也还处于合作开发阶段 ， 难有实质性的进展 。
土地是房企赖以生存的发展资料 ， 看到这里也就不难理解万科为什么要养猪了！唯有持续的土地储备 ， 才能维持企业的可持续性发展 。
在拿地难的大背景之下 ， 追逐利益最大化 ， 这是房地产开发企业的基本诉求 ， “有质量的增长”不是一句空话 。
房企的利润增长点就是两部分 ， 一个是销售开源、一个是采购降成本 。
土地开发一块 ， 就少一块 。 精耕细作的开发每一块地 ， 才有可能实现“有质量的增长” ， 这就离不开我们采购人员集采土地价值而进行针对性的产品选型 。
地产招采人必看！最新洞察，采购模式正在悄然发生大变局！
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四、对抗裁员风险 ， 掌握供应链就拥有了职业未来
2019年、2020年的裁员潮、降薪潮很猛烈 ， 采购人的生存空间进一步被压缩 。
原因前文已经有所提及 ， 规模减速、组织合并等均不需要那么多的采购人员 。 这就造成了行业招采人才过剩的景象 。
如何在职业生涯之中留在辉煌业绩与成果？
核心就是采购人员需要具备企业的战略与经营视角进行审视 ， 提升产品选型的专业力 ， 真正的打造强有力的供应链 ， 实现“精细化采购的降本增效” ， 为企业的增长赋能 。
集采 ， 不具备太大含金量 。 它的核心在于聚量 ， 在供应商选择上的维度侧重于行业排名（可以花钱买）以及Top30房企合作案例 ， 但这样的选择逻辑是在房地产高速增长时代下 ， 基于高效决策而采取的手段 。
今天 ， 房企将集采权限下放至区域 ， 还是照搬高速增长时代下的采购模式 ， 必然会翻车 。 权限的下放 ， 意味着采购要走向精细化 ， 满足区域深耕的核心诉求 。
只要能够真正为企业创造价值的招采人员 ， 相信在面对逆周期的大背景之下也能对抗市场风险 ， 实现职业生涯的不断晋升 。
总结
时势造英雄 ， 成功者都擅于把握趋势 。
这篇文章围绕房地产发展的基本面进行了分析 ， 阐述了采购“降本增效”的发展趋势 ， 告知广大招采人员为何要开启精细化采购的原因 。
据了解 ， 很多供应商即便签署了集采协议 ， 但项目上压根就没有给该供应商下订单 。 这个集采协议就变成了空头支票 。 聚量 ， 聚合的是一个虚拟的采购量 ， 房企获得一个较低的采购价格 ， 但真正产生销售落地还是回归至每一个项目 。
开启精细化采购的房企 ， 采购人员完全不用担心拿不到厂家的集采价 。 房地产集采也有近10年发展历史 ， 特别是标杆房企的成本数据库已基本建立以及拥有较为完善的产品价格数据 ， 加之圈内人员的流动 ， 供方产品价格相对较为透明 。
对于供应商企业而言 ， 真正能为它带去销售量的才是王道 。 当我们真正的专业起来 ， 采取精细化的产品选型 ， 就会洞察出采购中的利润点以及议价权 。 对于供应商而言 ， 与其兜了一大圈 ， 不如为眼前的项目上给予合理的集采价格 。
【地产招采人必看！最新洞察，采购模式正在悄然发生大变局！】所以 ， 在此提醒采购人员 ， 只管精细化的用心采购选型 。


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