发展｜“亿元税收楼”已达45栋！楼宇经济显活力
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开福区芙蓉中路上 ， 党报第一高楼新湖南大厦光彩夺目 ， “5A级写字楼”全球招商的海报随处可见；岳麓区滨江路旁 ， 湖南金融中心集聚产业正在形成……在长沙 ， 从河西到河东 ， 从城北到城南 ， 条条宽阔的大路两旁 ， 摩天大厦的数量正快速增加 。
2012年 ， 有媒体曾报道长沙市芙蓉区一栋楼就能产生数亿元财税收入的“亿元楼”现象 。 8年过后 ， “亿元楼”已不鲜见 。 如今长沙的楼宇经济 ， 又呈现出怎样的新面貌？
■采访人员卜岚
现象
楼宇经济显现活力 ， “亿元楼”已经达到45栋
何为楼宇经济？楼宇经济是指以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体 ， 以开发、出租楼宇引进各种企业以带动区域经济发展 ， 体现集约型、高密度等特点的经济形态 。
今年的长沙市政府工作报告显示 ， 2019年 ， 长沙市区“亿元楼”(单体税收过亿)已经达到45栋 。
在长沙市芙蓉区 ， 有个被人们称为“中部第一街”的定王台街道 ， 这条街道共有63幢写字楼 ， 年税收超过亿元的楼宇就有5幢 。 其中一栋2011年就实现税收5.28亿元 ， 比湖南西部一个大县的年财政总收入还多 。
“亿元楼”刷新了人们的认知 ， 也成为了城市的标尺 。 曾如凤毛麟角的“亿元楼”如今已在长沙遍地开花 。
湘府西路上 ， 华菱嘉园三栋高层相连、总建筑面积37000平方米的钢铁色大楼十分抢眼 ， 这是华菱钢铁集团总部办公所在地 。 去年 ， 华菱嘉园成为天心区又一座税收“亿元楼” 。
而在开福区 ， 位于芙蓉中路的华创国际广场十分抢眼 。 项目以300米高成为芙蓉路第一高度 ， 将打造成为长沙金融港 ， 平安财险、中国人寿、普华永道、西部证券等重点企业已纷纷入驻 。
湘江西畔 ， 夜晚楷林国际的灯光璀璨夺目 。 作为长沙金融产业的标杆楼宇之一 ， 它单个项目就拥有三栋“亿元税收楼宇” 。
“长沙亮起来了！夜幕降临 ， 灯火辉煌的湘江两岸 ， 万达广场不再是一枝独秀 。 ”长沙市民周女士看到湘江两岸的灯光秀时不由得感叹 。
特点
以产业聚合为目标 ， 将发展中心向空中转移
从平面到立面 ， 从千万到破亿 ， 长沙的楼宇经济正迅速发展 ， 显现出旺盛的生命力 。
目前 ， 长沙出现了各类型的专业楼宇 ， 如电商楼宇、文创楼宇、律政楼宇、金融楼宇等 。 专业楼宇的出现 ， 有助于产业聚集与企业协同 ， 形成有竞争力的产业集群 。
有研究表明 ， 一栋高级专业商务写字楼里各类企业所产生的效益等同于城郊7.8平方公里范围内企业产生的经济效益 ， 楼宇经济已成为城区经济快速发展的核心增长极 。
“楼宇经济有四个显著特征：绿色、场景、智能、重塑 。 ”戴德梁行大中华区策略发展顾问部区域董事容亚当指出 ， 如今 ， 互联网技术飞速发展、移动应用快速更迭 ， “场景化营销”思维在商业地产中得到充分体现 ， 智能化楼宇标准不断提升 ， 社会对绿色智能物业需求殷切 。
某区现代服务发展中心相关负责人表示 ， 长沙楼宇经济已从过去比硬件、比地段迈入到比服务、比业态的时代 ， “关注指标由硬件、地段、租金转向软件、环境、服务 ， 定位更品牌化、高端化 ， 楼宇集群的概念也更为凸显 ， 比如五一商圈、滨江新城、梅溪湖、高铁片区的楼宇经济发展较为领先 。 楼宇经济对税收的贡献占比越来越大 。 ”
问题
楼宇特色缺失 ， 缺乏长远定位规划
长沙楼宇经济迎来全速发展“发力期”的同时 ， 也出现了一些新问题 。
“楼宇经济存在三大瓶颈、六个短板 。 ”楼宇经济学知名专家夏效鸿表示 ， 楼宇经济重开发 ， 不重运营；重生产 ， 不重生态；重综合发展 ， 不重特色 ， 同质化竞争严重 。 企业主题作用、软件管理、税收贡献率、特色楼宇引领力、楼宇总体亩产出不够等 。
仁略企业管理咨询有限公司高级项目经理田杰认为 ， 对发展楼宇经济 ， 政府还没有明确的政策促导 。 事实上 ， 在都市核心区的楼宇中发展现代服务业、现代都市工业 ， 需要比较高的初始投入、维持成本和财务费用 。 正是如此 ， 一些企业都偏好在城市边缘圈地发展 ， 以降低产业投入成本和交易费用 。
业内人士表示 ， 目前长沙楼宇在开发时 ， 功能定位并不明确 ， 不少楼宇只重视招商 ， 缺乏长远的定位规划 ， 而且近两年写字楼市场明显供大于求 ， 市场还存在较大的去化压力 ， “现在长沙楼宇智能化水平还不足 ， 硬件条件也难以达到高端企业的要求 ， 比如停车位短缺、电梯故障率频繁等 。 ”
方向
加乘新消费时代 ， 楼宇趋向多业态发展
去年 ， 仲量联行发布报告称 ， 中国楼宇经济在进入3.0时期后 ， 发展模式已发生改变 。
报告指出 ， 楼宇经济1.0时代 ， 房地产开发以建筑形态的单一业态为主；2.0时代 ， 以综合体开发为主 ， 凸显“1+1＞2”的业态功能整合；楼宇经济3.0看重运营管理服务的软性附加值 ， “空间+配套+运营”的全方位竞争成为主流 。
从阿波罗商业广场、友谊商店 ， 到华创国际广场、富兴世界金融中心等等 ， 不难发现 ， 长沙的楼宇经济正向多业态方向发展 。
“商业＋”模式成长沙不少楼宇的共同特色 ， 比如长沙国金中心是集高端购物中心、金融、文化、休闲和娱乐为一体的大型综合体；德思勤城市广场是集高档购物、商务办公、金融、政务、餐饮、娱乐等城市综合功能于一体的商业、娱乐文化和商务金融中心 。
而在芙蓉中路 ， 更多的是“金融+”模式 ， 如新湖南大厦定位“金融＋文化”、绿地定位“金融＋健康医疗”、富兴定位“金融＋高端商务服务” 。
“通过引进龙头企业提升产业集聚效应 ， 带动整栋楼及周边地区的经济活力 。 ”业内人士指出 ， 楼宇对经济具有吸附作用 ， “建成后大多用于金融、商业领域 ， 这些行业又相对专业、集中 ， 比如一栋用于金融行业的楼宇投入使用后 ， 会引来更多的同行业企业入驻 ， 形成产业聚集 。 ”
链接
长沙重点区域楼宇经济发展状况
天心区：作为长沙市老城区、长株潭融城核心区 ， 天心区成为了“亿元楼”集聚区 。 2019年 ， 天心区新增亿元楼宇2栋 ， 亿元楼宇增至18栋 。 天心区亿元楼宇占长沙市总数的四成 。
芙蓉区：着力推动园区经济向楼宇经济、楼宇工业转型 ， 让高层厂房成为园区项目布局的主要形态 。 截至2019年 ， 在核心中央商务区2.8平方公里土地上的重点楼宇中 ， 有市场运营主体7198家 ， 楼宇经济税收贡献率超过60% 。
开福区：正在打造“一片一集群、一楼一行业 ， 一层一特色”的产业格局 ， 税收过千万元的楼宇有42栋 ， 过五千万元的楼宇20栋 ， 过亿元楼宇11栋 。 去年获评中国楼宇经济十大潜力城区 ， 成功入选中国城区综合竞争力百强区 。
雨花区：为抢占现代服务业制高点 ， 雨花区重点引导高技术服务、现代商贸、现代金融、会议会展、文化创意、健康养老等服务业向楼宇集聚 。 仅2017年 ， 该区就有各类楼宇130栋 。
岳麓区：近年来 ， 岳麓区向空间要效益 ， 大力发展以现代服务业为特色的楼宇经济 。 今年以来 ， 全区各重点楼宇共引进企业340家 ， 其中区域性总部企业13家 。
[责编:陈舒仪]
【发展｜“亿元税收楼”已达45栋！楼宇经济显活力】[来源:三湘都市报]
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