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深圳|深圳福田学位房风波调查：被降级小区苦等转机 “公寓”就近入学或成历史

财联社（深圳 ， 采访人员 杨依依）讯 ， 备受关注的深圳福田学位房风波仍在继续发酵 。 6月10日一早 ， 采访人员在福田区财富广场门口看到 ， 数位业主举着印有"同产同权"、"就近入学"的A4纸站满了三级台阶 。
【深圳|深圳福田学位房风波调查：被降级小区苦等转机 “公寓”就近入学或成历史】而这些业主维权的背后 ， 是原本属于深圳高级中学南校区（下称"深高南"）一类学位的部分小区 ， 突然被降为三类学位 ， 入学积分直降10分 ， 这意味着今年入学的业主子女将无缘深高南学位 。 包括安华小区、杭钢富春大厦、中国有色大厦、泰然宿舍、财富广场、阳光高尔夫大厦、英龙展业大厦7个小区 ， 被卷入争议漩涡中 。
相关部门认定的关键是这些小区的土地性质不含"住宅" 。 随着学位紧缺问题凸显 ， 因历史遗留问题导致的70年产权"公寓"成为舆论焦点 ， 深圳福田或面临更大范围的学位调整 。 而学位的丢失随之带来房产价值缩水的担忧 ， 有二手房经纪人向财联社采访人员透露 ， 深高南学位房风波已使得类似片区的购房者持明显观望情绪 。
多小区尚未重新提交材料
截至采访人员发稿前 ， 财富广场仅一户重新提交了申请材料 ， 杭钢富春大厦、阳光高尔夫大厦等多个小区无人提交 ， 业主们还在等待最后的转机 。
"眼下真不知道会是什么结果 ， 也许我们的孩子会被分流到其他学校 ， 最坏的结果是 ， 我们没补报 ， 分流的机会都不给 ， 最后没书读 。 "财富广场的一名业主说 。
此时距离福田区公办小一年级新生报名的复核修改截止时间仅余7天 ， 距离初一年级新生报名修改截止仅20天 ， 就学问题已迫在眉睫 。
相关部门是否还有下一步沟通安排？学位分配是否要同时界定土地和房屋性质？界定权到底在哪个部门？财联社就诸如此类的问题多次致电福田区教育局和深圳市规划和自然资源局福田管理局 ， 发稿前未得到回复 。
"6月9日晚上我们有邻居去国土部门提交资料 ， 要求回函证明小区物业的房产及土地属性 ， 还没有得到回复 。 "杭钢富春大厦一名业主告诉采访人员 。
"考虑到积分规则调整对行政相对人有重大影响 ， 应该充分听取行政相对人意见、必要时组织听证 ， 同时应考虑是否设置过渡期以最大程度保护行政相对人合理的信赖利益 。 受此影响的学生和家长可通过行政申诉等法定渠道尝试妥当解决问题 。 "广东诚公律师事务所程庭刚律师向采访人员表示 。
一名不愿具名的深圳律师则指出："行政复议出结果通常在30天内 ， 没有更快的法定渠道了 ， 复议的对象是深圳市教育局 。 如果直接起诉的话 ， 就是福田区教育局 。 目前尚未到最终期限 ， 直接起诉的条件还不成熟 。 "
历史遗留下来的"特殊房产"
按照6月4日香蜜湖街道办、福田教育局与小区业主代表的沟通结果 ， 被降分的小区被认定为"特殊房产" 。 其共同点是产权为70年 ， 但土地性质不带"住宅" ， 例如财富广场老版房产证的土地用途为"商住混合用地" ， 2016年之后更改为"单身公寓"；阳光高尔夫大厦为商业、办公、单身公寓 ， 杭钢富春大厦为商住混合用地 ， 泰然公寓在2004年之后变更为工业用地 。
"这几个小区的'公寓'和现在的'商务公寓'不是一类产品 。 "深圳贝壳找房一位高层对财联社采访人员说 。
据深圳乐有家统计 ， 被降分小区既不属于住宅 ， 也不在现行的住宅公寓、商务公寓、酒店式公寓之列；一般为综合性用地或商业用地上的商务公寓 ， 产权是50年或40年 ， 商业用地上的公寓或商务公寓产权为40年 。
采访人员查询深圳市土地房产交易中心和美联物业的数据发现 ， 深圳的"商务公寓"成交量统计最早只能追溯到2006年 。 而被降分小区的建成时间约在1990年-2005年 ， 成为模糊地带 。 深圳乐有家数据显示 ， 类似有历史遗留问题的小区 ， 深圳目前还有约40个 ， 涉及十几万人 。
深圳|深圳福田学位房风波调查：被降级小区苦等转机 “公寓”就近入学或成历史
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位于深圳福田区的安华小区 ， 此次突遭学位降级 采访人员杨依依/摄"深圳作为外向型的城市 ， 早期为商旅人士来深圳短期创业投资提供公寓产品 ， 以前这些公寓有在住宅用地上的 ， 也有在商业用地上的 ， 只不过原来量比较小不受关注 。 后来由于住房需求越来越旺盛 ， 但住宅用地供应少 ， 就规定了所有的公寓必须是商业用地上的 ， 一些类住宅就不允许叫做公寓 。 "广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对告诉采访人员 。
"深圳2006年以来批售的11万套公寓性质没问题 ， 购房者买的时候不会想着它会有学位 。 "深圳房地产评论人朱罗纪人认为 ， "有历史遗留问题的近40个小区只是称呼不同 ， 实际上就是住宅 ， 如果要降分首先就要解释清楚为什么它是公寓 。 "
"一般而言 ， 如果就学位问题 ， 主要满足三居住条件即可 ， 即住宅用地+居住用途+实际居住 ， 但是现在教育局要抠'土地性质'字眼的话 ， 就会有比较多争议 。 "深圳乐有家一位内部人士说 ， "其他城市如杭州 ， 住宅和公寓享有同等的入学待遇 ， 广州已经推行租售同权 。 "
中原地产首席分析师张大伟向采访人员介绍 ， "北京现在是不是有学位只看是否为70年产权 ， 不看别的 。 "
5月29日 ， 北京市三帆中学附属小学发布2020年入学通告 ， 入学范围今年新增了2栋楼--华尊大厦、华龙大厦 。 而据媒体此前报道 ， 这两栋是具备70年产权商品房属性的办公楼 。
"公寓"降分或大范围推行
据了解 ， 6月4日香蜜湖街道办、福田教育局与小区业主代表三方座谈还透露了一个重要信息：此次确定的积分政策面向的是福田全区 。
"在深圳买了普通住宅 ， 学位一般是'跑不掉'的 。 如果买了'单身公寓' ， 学位充足的话会相安无事 ， 但学位一旦紧张 ， 类似深高南的事件或许会再度发生 。 "上述深圳乐有家内部人士表示 。
截至采访人员发稿前 ， 已有赛格公寓、现代之窗等多个小区因相同的问题 ， 正在向相关部门寻求明确回复 。
"如果不从根本上解决学位短缺问题 ， 家长怎么去争取 ， 都不过是跟别的家长争夺而已 。 "深圳一位房地产业内人士如是说 。
仅41年建市史的深圳已步入公办学位供应的紧缺期 。 据深圳市教育局公布的数据 ， 2019年深圳中考报考人数有78300人 ， 公办普通高中录取35531人 ， 计算出录取率为45% ， 相较2018年的47%进一步下降 。 与此同时 ， 教育部门于2018年测算的2020年深圳小一学位缺口达到4.95万个 。
"之前各个区的公立学位都比较紧张 ， 福田 ， 龙华最严重 。 今年私立学校的学位也开始有点紧张了 ， 福田很多学校都在扩建 ， 新的学校也在建 ， 但仍需要时间 。 "福田区梅林片区的一名公立小学老师对采访人员说 ， "感觉在深圳还是要买房 ， 三四类的已很难就近入学 。 "
而学位的取消往往伴随着房产价值的缩水 。 一名德佑门店经纪人表示 ， "现在没人敢买这些学位遭到降级的小区的房子 。 "一名链家门店经纪人也透露 ， "福田的八卦岭片区的学位房和深高南那几个小区类似 ， 最近购房者观望情绪很明显了 。 "
不过网传的被降分小区挂牌价"大跳水"的情况暂未发生 。 采访人员通过查询贝壳APP、中原地产网站、乐有家网站获悉 ， 财富广场、杭钢富春大厦等小区挂牌价还保持在与之前类似的水平 ， 例如财富广场的房源主流挂牌价仍在12万元/平方米左右 ， 只是贝壳APP显示财富广场大部分房源近30日都无带看记录 。


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