德信中国“疯狂扩张”背后：溢价80%拿地王 5成利润来自表外
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表面挣了很多钱 ， 但多数都分给了亲戚们 ， 自己家却没剩多少
出品|每日财报
作者|何洛
5月29日 ， 德信中国以14.18亿元竞得杭州萧山一幅住宅用地 。 而此前一天 ， 德信中国刚刚以12.28亿元拿下成都公开出让天府新区一商住地 ， 1.73万元/平方米的楼面价 ， 溢价80% ， 使该地块成为天府新区新晋单价楼面地王 。
德信中国在拿地方面表现的如此“疯狂” ， 足以看出其扩张规模的野心和决心 ， 但是如此高速扩张也必然会带来一系列问题 ， 如利润被高息吞噬 ， 增收不增利 ， 股东权益分配等 。
溢价拿地 ， 高息举债扩张
据《每日财报》统计 ， 2020年前五个月德信中国已经耗费逾116亿元在公开市场拿地 。
今年1月和2月 ， 德信中国先后通过招拍挂拿下温州三宗土地；4月24日 ， 德信以9.5亿元的价格竞得武汉经开区一幅住宅用地；该地块去年年底出让时 ， 因无人报价而流拍 ， 今年重新入市后 ， 德信拍下该地块的溢价率达29.36% 。
5月7日 ， 德信以17.7亿元拍得杭州数字商贸城单元地块后 ， 还在当天联手杭州西投置业以2.6亿元 ， 拿下西湖区浮山单元一幅土地 。
5月19日德信斥资22.53亿元获得宁波鄞州一幅住宅用地 ， 楼面价2.2万元/平方米 ， 溢价率达45.7% 。
5月28日 ， 德信中国以12.28亿元 ， 溢价率达80%竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地 。 5月29日 ， 德信以14.18亿元竞得杭州萧山一幅住宅用地 。
德信中国向《每日财报》表示：公司在投资端一直遵循以销定产 ， 以能定投的原则 。 今年前5个月 ， 公司结合自身资源情况及对市场的合理预判 ， 充分把握市场机遇在部分核心城市补充了优质土储 。
年报数据显示 ， 德信2018年经营活动所用现金净额约-29.52亿元 ， 2019年为-1.69亿元 ， 经营性现金流已连续两年为负值 。
另外 ， 规模飞速扩张的同时 ， 德信中国近年来的负债总额正在加速飙升 ， 截至2019年底德信中国的总负债已达565.52亿元 ， 五年时间 ， 德信中国的负债总额已从2015年的146.88亿元飙升至565.52亿元 。
其中 ， 德信中国的有息负债规模也在扩张 。 截至期末 ， 德信中国的有息负债约为148.5亿元 ， 较2018年提升约51.8% 。 其中 ， 短期有息债务约55.4亿元 ， 同比减少28.1% ， 但长期有息债务却同比大涨110.4%至93.1亿元 ， 长短债比由0.83提升至1.68 。
值得注意的是 ， 随着借款规模的扩大 ， 德信中国的融资成本也随之增加 。 上市至今 ， 德信中国已经发行了三笔美元债 。
2019年7月 ， 公司发行了于2021年到期的2亿美元12.875%的优先票据；
2019年11月 ， 又额外发行了1亿美元2021年到期的12.875%的优先票据 。
2020年1月 ， 又发行了于2022年到期的2亿美元11.875%的优先票据 。
值得注意的是 ， 公司这三笔海外债融资利率均超10% ， 融资成本较高 。 同时 ， 德信中国的融资成本净额也从2018年的3.75亿元 ， 增至2019年的4.32亿元 ， 增幅约15.1% 。
增速放缓 ， 增收不增利
数据显示 ， 2015年时德信中国的销售额还不到百亿 。 2015年至2019年 ， 德信中国的合约销售额分别为61亿元、75亿元、151亿元、396亿元、450亿元 。
德信中国在2017年、2018年 ， 德信中国的销售额增速分别为110%和162% ， 但在2019年 ， 德信中国的销售额增速仅增长了13.8% ， 增速明显放缓 。
截至2019年底 ， 数据显示 ， 德信中国毛利30.59亿元 ， 同比下降2.1%；毛利率约32.2% ， 较2018年的38%同比减少了5.8个百分点 。
对此 ， 德信中国表示 ， 在市场高增长红利逐渐褪去 ， 且政府于主要城市实施调控的背景下 ， 整体房地产市场利润水平也体现出正常化发展的趋势 ， 公司去年毛利率虽有下降 ， 但仍处于行业平均水平之上 。
值得注意的是 ， 2019年德信中国的经营利润同比下降15.96% ， 由2018年的26.63亿元降至22.38亿元 ， 降幅比毛利更甚 。
据财报显示 ， 德信中国2019年物业销售收入为94.33亿元 ， 同比增长16% ， 收入占比为99%；商务物业租赁收入表现最好 ， 增长102.5%至5470万元；但物业建筑及项目管理服务、酒店运营的收入均出现大幅下滑 。
其中 ， 物业销售收入同比增长约16.0%至94.33亿元 ， 占德信中国收入的99.2%；物业建筑及项目管理服务收入同比减少约68.1%至约1310万元 ， 占总收入的约0.1%；租金收入同比增加约102.5%至约5470万元 ， 占总收入约0.6%；酒店运营收入同比减少约13.1%至约1210万元 ， 占总收入约0.1% 。
另外 ， 2019年德信中国的销售成本、行政开支均出现较大幅度增长 。 财报显示 ， 2019年 ， 德信中国销售成本高达64.54亿元 ， 同比增长26.8%；
而与销售相关的营销开支从2018年的2.94亿元 ， 增至去年的4.58亿元 ， 增幅达55.8% 。 此外 ， 公司行政开支从2018年的4.52亿元 ， 增至去年的7.21亿元 ， 同比增幅高达59.5% 。
借道合作美化财报 ， 少数股东权益激增
财报显示 ， 2019年德信中国通过合营企业及联营企业取得的利润由2018年的5.8亿元上升至11.8亿元 ， 这也直接导致德信中国的净利润上升约22.6%至22.57亿元 。
结合整体的盈利数据来看 ， 很明显 ， 德信中国自身的开发能力严重不足 ， 其净利润需要依靠联合营公司的业绩支撑才不致于出现下滑 。 德信中国也由此通过借道合作开发美化了财务报表 。
从近3年的数据来看 ， 德信中国在2017～2019年通过合营企业及联营企业取得的利润分别为1.6亿元、5.8亿元、11.8亿元 ， 在净利润中的占比分别为19.10%、31.45%、52.08% 。 尤其是2019年 ， 合营企业及联营企业取得的利润在德信中国净利润中的贡献已经超过了50% 。
不仅如此 ， 德信中国在股东权益上也“操作”了一下 。 上市之前 ， 德信中国的少数股东权益 ， 保持在归母权益的不到一半左右 。
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图片来源：公众号地产锐评
据地产锐评统计 ， 2018年德信中国的归母权益增长到了24.73亿元 ， 少数股东权益却暴涨6.5倍 ， 激增到43.95亿元 ， 已经接近归母权益的2倍 。 2019年 ， 虽然归母利润大增 ， 但少数股东权益比归母权益还要多出7个亿 。
由于少数股东权益的暴涨让归母权益并没有出现应有的增幅 。 德信中国虽然做出了漂亮的营收净利增长数据 ， 但最终增加的权益却大幅流向少数股东 ， 减缓了归母权益的增长 。 就像“表面挣了很多钱 ， 但多数都分给了亲戚们 ， 自己家却没剩多少” 。 这是德信中国“大公无私”还是另有隐情呢？
截至2020年5月31日止五个月 ， 德信中国实现累计合约销售金额约人民币173.3亿元 ， 同比增长2.43% ， 累计合约销售面积约88.5万平方米 ， 同比减少9.79% 。
据悉 ， 德信中国2020年的销售目标是800亿元 ， 那就意味着需要实现约77.5%的同比增速 。 德信中国能否实现这一目标 ， 《每日财报》将持续关注 。
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