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数据房价涨“慌”了？揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞！

本文转载自公众号：“大伟看楼市”
本来在写一篇关于上半年全国楼市10大乌龙的话题 ， 看到有媒体在报道东莞房价第一的话题 。 而且数据来源很奇怪 。 简单的看了看这个数据 。
数据房价涨“慌”了？揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞！
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从网上查了半天 ， 的确没有发现数据来源 ， 这个冰山指数好像莫名其妙就出现了 ， 每次都被排名前几名的城市中介传播：
数据房价涨“慌”了？揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞！
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数据房价涨“慌”了？揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞！
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这个数据验证的办法很简单 ， 其实就是看看几个大城市的数据 ， 叠加数据来源 。
数据房价涨“慌”了？揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞！
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从数据来源看 ， 没有任何机构和企业和这个榜单有什么关系 ， 看看最近很多人关注的北京房价 ， 5月居然跌了 ， 众所周知 ， 北京的房价数据 ， 看链家真实的比较靠谱 。
北京5月二手房价格上涨了3%以上
5月北京二手房成交均价为62609元/平 ， 环比明显上涨 ， 主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升 ， 西城区成交量在全市的比重从7%增长到12% ， 带动全市均明显上涨 。 剔除西城区因素 ， 5月北京二手房成交均价上涨3%左右 。
所以如果按照冰山指数这个口径 ， 其实北京应该排名第一了 。 但实际这个数据中 ， 居然是环比下调了 ， 所以这个数据意义不大 。 也就是用来忽悠忽悠少数城市 。
当然 ， 这个冰山指数影响不大 ， 只是因为这次东莞相对敏感 。 但这个背后的房价统计口径 ， 和统计办法 ， 事实上导致了最近全国房地产市场万人摇等多种奇葩事件！
1：房价数据的黑洞！
数据房价涨“慌”了？揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞！
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均价与房价混淆各种混乱
到目前公开场合可以看到的房价 ， 其中政府官方公布的70大城市数据是指数 ， 而其他各种机构公布的基本都是均价 ， 这就导致了均价并不代表房价的现象 。
对于购房者而言 ， 均价没有任何意义 ， 特别是在市场分化的趋势下 。
最近上海发布政策 ， 内容其实很简单 ， 就是严管双合同 ， 从全国看 ， 到目前也就少数的个别城市新建住宅签约价格与过户价格一致 ， 全国的二手房与大部分城市的新建住宅 ， 价格都是双轨制 。 这种情况下：
除了交易双方 ， 其他人或政府居然都不掌握房价 ， 也就是各路机构特别是没有参与交易的 ， 网签数据居然都是假的 。
另外从网签数据看 ， 也存在着滞后的影响 ， 一线城市可能滞后一个月 ， 三四线可能滞后几年的都有 。 这种情况下 ， 成交量和成交价格都是假的 ， 你建立在这个基础上的分析预判还能对吗？
2：限价下的房价黑洞！
从房价数据角度看 ， 中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据 ， 从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市 ， 并不能代表全国数据 ， 比如在2016年基本都是全面上涨 ， 而且涨幅不小 ， 但事实是很多三四线城市并不在统计范围内 。
另外 ， 从数据发布时间看 ， 18号时间太晚 ， 在讯息飞速发展的今天 ， 采集数据完全可以网络化 ， 巨大的时间差 ， 这导致了房价数据意义有限 。
数据基础的问题 ， 即使是这70个城市的房价 ， 其中公布的二手房与新建商品房住宅 ， 也都来源网签 。
但简单的限价政策 ， 只是为了避免房价上涨全国领先 ， 并未配套其他限购、限售、限贷 ， 增加供应等政策 ， 单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真 。 只能影响部分开发商双合同 ， 掩耳盗铃 ， 表面房价是降低了 ， 平稳， 但事实上 ， 房价依然在上涨 。
限价只是房地产调控作用最小的一个办法 ， 目的是为了应付上级调控的统计数据 。 对于洛阳这样的城市来说 ， 稳房价不应该只是稳房价数字 ， 稳市场不应该只是稳网签那个价格数字 。


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