江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

三四线城市，真的涨不动了

我国的房地产市场行情经过长期上涨 ， 目前价格整体已在高位 。 虽然此前有很多的专家预测房地产价格要暴跌 ， 可现实并未完全符合预期 ， 而是出现更明显的分化：一线城市的房价还在上涨 ， 但三四线城市楼市整体上涨动能越发弱化 。
5月数据冰火两重天
诸葛找房数据研究中心数据显示 ， 2020年5月10个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）二手房成交量共102619套 ， 环比上涨21.75% 。
价格方面 ， 一线城市5月二手住宅市场均价为61279元/平方米 ， 环比上涨1.19% 。 同比变化来看 ， 一线城市较2019年5月上涨0.85% ， 涨幅仍主要由深圳带动——深圳二手住宅市场均价为68372元/平方米 ， 环比涨幅达2.69% ， 同比涨幅6.53% 。
三四线城市，真的涨不动了
文章图片

三四线城市，真的涨不动了
文章图片

俗话说冰火两重天 ， 这话在楼市里也适用 。 虽然一线城市楼市火热 ， 但三四线城市却仍未走出寒冬 。
易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示 ， 截至今年4月底 ， 全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米 ， 环比增长2.0% ， 同比增长5.3% ， 三四线城市库存面积增幅持续上升 。 济源房产论坛数据显示 ， 5月以来 ， 三四线城市库存面积每周按照环比1%的增幅持续上升 ， 去化周期达24个月 ， 已经位于高位 。
三四线城市的房子为什么不好卖了？因为任何一个事物的发展都是有周期性的 。
在曾经的房价上行周期 ， 三四线城市房价持续上涨 ， 主要是赶上了政策利好 ， 棚改货币化的影响在短时间带来了很多的购房需求 。 但是此一时彼一时 ， 棚改已经到了尾声 ， 现在各地棚改计划都大幅下降 。
三四线城市房价经过曾经的牛市后 ， 很多地方的房价已经处在高位 ， 而且当地居民的居住需求基本上得到了满足 ， 市场如今供大于求 。
还有一个很重要的原因：大部分三四线城市现在人口流失严重 。
大部分三四线城市主要以第一产业和第二产业为主 ， 制造型企业比较多 。 当地很多工厂一年到头盈利不多 ， 工人能挣到的钱就更少了 。 加上三四线城市缺乏产业和资源的导入 ， 经济恢复速度慢 ， 再加上出生率下跌的普遍问题 ， 很多地区人口都开始出现负增长 。
新生人口少、现有人口流失、居民住房需求基本已得到满足 ， 这些原因叠加起来 ， 导致大部分三四线城市的房子越来越难卖 。 对于大很多三四线城市来说 ， 今后的主要工作是去库存 ， 自身楼市已经缺乏上涨动能 。
有人可能觉得小城市房价便宜好上车 ， 比如鹤岗的房子几万元就能买一套 。 事实上就投资而言 ， 类似鹤岗这样的房子只适合自住 ， 增值空间很小 。
经济学家马光远曾说过 ， “价格偏低不代表都可以投资 ， 都可以买” 。
就投资而言 ， 不是越便宜的房子越好 。 投资投的是未来 。 热点城市虽然价格高 ， 但还能更高 。 因为未来各城市的房价变化主要就看城市竞争力 ， 人口的大幅流动不再是农村向城市集中 ， 而是竞争力差的城市人口流向竞争力强的城市 。
未来人口更有可能向都市圈范围内的城市移动 ， 因为都市圈有政策利好、产业优势 。 对于实力较强的投资者 ， 选择都市圈买房将更为稳妥 。
对于资金不太充裕的购房者来说 ， 可以选择大城市周边的三四线城市上车 。 要选择有人口流入的城市 ， 包括京津冀、长三角、珠三角、粤港澳等周边城市的城市群、都市圈 。
三亚被房企疯狂囤地
除了都市圈、城市群以外 ， 少数强三线城市也有房价继续上涨的空间 ， 比如海南的三亚 。 三亚被称为东方夏威夷 ， 拥有中国最漂亮的海滨风光 ， 位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首 。
中商产业研究院数据显示 ， 2019年年末三亚户籍人口为634369人 ， 比2018年末增加19722人 。 其中 ， 男性321097人 ， 女性313272人 ， 男性比女性多7825人 。
三四线城市，真的涨不动了
文章图片

虽然三亚2019年新增人口仅1.97万人 ， 可是未来人口有望大增 ， 城市发展也会有新的潜力 。 因为三亚有着远大的发展目标：未来建设成为世界级旅游城市 。
这个目标看似过于宏大 ， 但它还真有可能实现！因为国家已经出台重大利好政策 ， 扶持海南经济发展了 。
随着《海南自由贸易港建设总体方案》正式公布 ， 海南将重点向旅游业、现代服务业和高新技术产业着重发展 ， 海南产业有望进入快速发展期 。
目前海南省有900多万人口 ， 市场主体超过100万户 ， 而且每年都以30%以上的速度增长 。 近期海南省刚推出了4万多个向全球招聘的岗位 ， 吸引了几十万海内外人才踊跃报名 。 年底之前 ， 海南省还会再推出新的招聘岗位 ， 未来预计海南将有大量新增人口 ， 产生新的居住需求 。 而三亚是具有热带海滨风景特色的国际旅游城市 ， 自然可以沾上海南发展红利 。
越来越多的人有望涌入海南 ， 可海南的楼市供应端却依然紧张 。
6月8日上午10时 ， 国务院新闻办公室举行新闻发布会 ， 海南省委书记刘赐贵表示：我们土地是有限的 ， 历史上也有过教训 ， 所以在构建现代化产业体系方面 ， 不能是单一的 。 要严格控制房地产 ， 海南的房地产不是外面想要多少就建设多少 ， 不能成为房地产的加工厂 。
省领导表态要严格控制房地产 ， 很容易让人解读为海南的政策会继续收紧 。 可是一方面是房地产供给减少 ， 另一方面是源源不断涌进来的人口——多余的人总不能睡马路吧 。 强大的购买力争抢房源 ， 势必造成供小于求 ， 带来房价上涨 。
曾几何时 ， 楼市曾经越调越涨 ， 毕竟刚性需求是只能延缓、无法消失的 。
市场方面 ， 随着经济复苏 ， 其实早在今年4月三亚楼市已经开始复苏了 。 诸葛找房海南数据中心数据显示 ， 2020年4月三亚二手房挂牌房源市场价为35153元/平方米 ， 同比上涨1% ， 打破了连续2个月下降的态势 ， 显露楼市复苏的迹象 。
三四线城市，真的涨不动了
文章图片

其实 ， 有很多房企早在今年4月就开始在三亚大手笔拿地了 。 诸葛找房数据显示：4月份三亚土地成交面积12.94145万㎡ ， 环比上涨约382.51% ， 同比增长3305.64% 。 土地成交面积如此大幅度上涨 ， 自然是因为房企看好三亚未来的发展 ， 毕竟现在是存量市场 ， 犯错的风险更胜以往 。 房企如果没有绝对把握 ， 会大手笔出手拿地吗？
【三四线城市，真的涨不动了】啧啧啧 ， 大量疯狂抢地囤地 ， 这一幕又出现了……


    推荐阅读


    上一篇：《京彩十分》“困”有所助“难”有所帮——公益金在行动

    下一篇：中国互联网一代大佬张朝阳也直播，带货能救搜狐吗？