莱对话 | 物业服务市场不断扩大 上市是多渠道融资合作关键
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近日 ， 世茂集团旗下全资子公司——世茂服务控股有限公司在即将赴港交所上市前夕获得红杉资本中国基金、腾讯的战略投资 ， 总金额达2.44亿美元 ， 又一次证明了在物业服务市场不断扩大时 ， 上市、融资的重要性 。
轻资产运营同样需要资金自2014年彩生活在港股上市后 ， 物业服务企业频频寻求IPO 。 刚过去的2019年中 ， 有12家物业服务企业上市 ， 相当于过去五年主板物业股的增量 。 迄今为止 ， 已有21家物业服务企业登陆港股、3家物业服务企业进入A股 。
这一资本市场现象背后是房地产巨头“轻资产化”战略推进 。 有研究指出 ， 房地产开发领域利润率持续下降 ， 核心区域拿地成本及难度不断增加 ， 促使房企纷纷探索转型 。 其中物业管理领域因投入较少 ， 模式较轻 ， 侧重于服务 ， 可以创造较高的利润空间 ， 并挖掘社区O2O的价值 ， 被视为房企新的利润增长来源 。
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【莱对话 | 物业服务市场不断扩大 上市是多渠道融资合作关键】物业公司上市的大背景是房地产行业从‘大规模开发’为主的时代 ， 进入到‘存量资产’的时代 。 房地产开发企业关联的物业管理公司 ， 通过管理母公司的开发项目 ， 迅速扩大了所管理物业的规模 ， 加上为第三方业主提供管理服务 ， 物业管理这一‘轻资产运营’的模式 ， 实现了快速的扩张和盈利 。
然而 ， 物业服务也有覆盖范围广、服务对象多、事务琐碎、难以管理等难点 。 为了解决这一问题 ， 并争夺社区020风口 ， 投入巨资 ， 用技术建设先进的线上服务体系 ， 将线上与线下结合 ， 就成为必然的方式 。 再加上物业收并购越来越成为物业公司扩张的重要选择 ， 也需要资金 ， 因此引入战略资本 ， 或通过上市筹集资金 ， 成为这一行业做大做强的必然选择 。
上市融资抢夺未来竞争先手相关报告显示 ， 基础物业服务市场规模今年有望超7000亿元 ， 与增值服务市场叠加后 ， 其规模可达万亿元级别 。 特别是物业服务市场迄今还处于业务、企业整合的初级阶段 ， 行业集中度尚未完成 ， 存在进一步并购扩张 ， 有出现千亿元规模的物管公司的可能 。
为了抢夺市场先机 ， 物业服务企业近年来来不断多渠道寻求融资 ， 如寻求战略投资、企业发债、股权质押等 ， 以获取资金用于并购、发展 。 其中上市融资是重要方式之一 。
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这种快速扩张对资金有较大需求 ， 而“轻资产运营”的物业管理公司的传统融资有难度 ， 所以上市融资成为很好的途径 。 而且 ， 之前上市的物业管理公司在资本市场获得了较好的估值 ， 这也刺激了更多的物业管理公司从母公司开发商中分拆上市 。
上市带来的收益肉眼可见 。 以彩生活为例 ， 2002年从花样年拆分 ， 2014年在香港联交所主板上市后进行了3次并购——2015年并购开元国际物业管理有限公司 ， 2016年收购万达物业管理有限公司 ， 2017年收购万象美 ， 借此增加了管理面积 ， 提高了物业管理收入 ， 并拓展了业务范围——增值服务及工程的业务快速增长 。 除2017年外 ， 彩生活的营收增速均高于绿城服务、中海物业等竞争对手 ， 现已成为国内最大社区服务平台运营商
与互联网企业资本合作最“in”值得注意的是 ， 常被认为最“接地气”的物业服务企业与被认为最具有“创新性”的互联网企业在这些年物业服务行业的投融资中频频合作 。
如世茂服务与腾讯 ， 彩生活与京东、三六零 ， 万科物业与58集团 。 其中原因也较容易判断：物业服务企业借互联网企业的技术力量建设、完善其社区020闭环 ， 增加增值服务 ， 提升利润；互联网企业借物业服务企业的管理体系进入社区 ， 抢占流量入口 ， 成为社区020闭环的线上部分 。 在线上流量越来越贵 ， O2O价值越来越体现的现在 ， 这种战略合作各尽其能 ， 各取所需 ， 各得其利 ， 因此越来越受欢迎 。
而物业服务企业如果能上市 ， 一方面能加强实力 ， 一方面也利于此前的风险投资、战略投资以及基于合作的投资未来顺利退出 。 近年来物业服务企业或许因此加速了上市申请 。
仅今年前5个月 ， 就有16家上市房企计划分拆物业平台赴港上市 ， 其中有3家成功挂牌 ， 8家递交了上市申请材料 。 一旦成功上市 ， 获得更多资金 ， 企业并购 ， 业务扩展势必难免 ， 其未来或如陈铁东所言那样：
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从未来前景看 ， 一方面物业管理公司“跑马圈地”市场的竞争和并购将会越来越多 ， 形成更大的规模效应 。 另一方面 ， 随着上市融资后的物业管理资金充沛 ， 竞争激烈 ， 预计会越来越多除了传统住宅地产的物业管理 ， 向商业地产 ， 如写字楼、商业 ， 甚至于商务、产业园区的物业管理服务渗透 ， 服务的物业类型更为多样化 。
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