堪比“高利贷”！这家房企缺钱缺疯了……
“快乐都是别人的 ， 我什么也没有！”
这怕是闽系房企——明发集团（00846.HK）当下最真实的内心OS 。
日前 ， 明发集团公告称 ， 公司拟发行一笔规模1.76亿美元、半年期的美元债 ， 票面利率高达22% ， 刷新行业记录 。 值得一提的是 ， 若不能如期兑付 ， 将在22%年利率的基础上 ， 再加10%利率来计 ， 合计利率将高达32% 。
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要知道 ， 在我国借贷年利率超过24% ， 便不再受法律保护 ， 超过36%就属于非法借贷 。 明发的这笔融资利率之高 ， 可以说是直逼民间高利贷 。 可问题是 ， 国际债券市场并不是良莠不齐、泥沙俱下的民间借贷市场 ， 而是高度规范、成熟的资本市场 。
更有问题的是 ， 如今的融资环境早已非去年那般风声鹤唳 ， 而是暖风徐徐、好不惬意 。
克而瑞统计数据显示 ， 今年以来 ， 房企融资成本持续走低 ， 海外发行美元债的平均成本在6%左右 ， 在境内发行债券的平均成本在3%左右 。 就在明发发公告当天 ， 万科也发了一则公告 ， 宣布下调于2017发行公司债票面利率 ， 初步预计将从4.5%降至1.9% 。
在这样一个全球放水、融资宽松的大背景下 ， 还能借出高于市场平均利率4到5倍的钱 。 显然只有一种可能 ， 问题出在明发身上 。
市场给明发开出高利率的最直接原因 ， 应该是上个月的美元债违约 。
据每日经济新闻报道 ， 5月23日 ， 明发未能完成一笔2.2亿美元债（发行利率11%）本金或利息的兑付 ， 构成实质性违约 。 值得一提的是 ， 早在今年1月 ， 明发刚发行一笔2.2亿美元（票面利率15%）的一年期公司债 。 就这都没能救上急 ， 由此可见明发现金流之紧张 。
而此次发行的美元债 ， 主要目的就是用于偿还公司现有债务及其他 ， 不知是不是为了填补刚违约的美元债窟窿 。
看出来了吧 ， 上月的违约让明发在资本市场成了有信誉问题的（法）人 。 面对这样的借款人 ， 哪怕市场不钱紧 ， 借款人处于风险考量 ， 也会把借款利率提的高高的 。
当然 ， 这或许只是导火索 。 事实上 ， 过去几年 ， 明发在资本市场声誉一直都不太好 ， 是家“问题房企” 。
2016年3月 ， 普华永道对外称 ， 因未能对明发若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证 ， 故对明发2015年财务报表“不发表意见” 。 随后明发集团的股票自同年4月1日起停牌 ， 直至现在 。
虽然去年明发递交了复牌资料 ， 但联交所一直未给出回音 。 债务违约爆雷则使复牌前景更加不容乐观 。
因财务报表问题被停牌 ， 本身就说明明发出现了信用危机 ， 而股票的长期停牌 ， 不仅意味着其错失了内房股大行情 ， 也意味着明发的资金和信用危机愈发严重 ， 而财务的恶化又反过来制约了其复牌 ， 形成恶性循环 。
最直接的体现 ， 就是其融资及现金流的加速恶化 。
据其财报显示 ， 2017年明发集团的融资净现金流为40.8亿 ， 年末现金及现金等价物28.5亿；2018年明发集团的融资净现金流为4.2亿 ， 大降90% ， 年末现金及现金等价物52.6亿；2019年明发集团的融资净现金流为-36.5亿 ， 年末现金及现金等价物34.9亿；
大家知道 ， 房地产是一个高杠杆的行业 ， 房企们跑马圈地的主要粮草就是融资现金流 ， 然后通过高周转变现填补（当然还有借新还旧） 。 当一家房企掉入融资现金流为负的窟窿 ， 说明这家的发展能量已严重不足 ， 由扩张陷入萎缩 。
现金短债比连续两年低于1（0.5—0.6） ， 既是说 ， 其账上的现金还不够还当年到期的债 。 而融资也变得越来越难越来越贵 。
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所以 ， 想要通过融资加杠杆使明发摆脱现金流困境 ， 重新走向扩张轨道已不太现实 。
雪上加霜的是 ， 明发的地产开发主业的形势也不容乐观 。
过去三年 ， 明发集团的合同销售额分别为125亿、163.5亿、113.1亿 ， 就像在坐过山车；营收100.7亿、116亿、126亿 ， 还在保持一个稳定的增长 。 但考虑到其销售规模 ， 其营收的想象空间很有限 。
而这个时候作为扛大梁的经营性净现金流并没有随着营收增长而改善 ， 反而在恶化 ， 由2018年的27.8亿降至11.2亿 。
为此 ， 去年明发不得不出售旗下子公司来平衡债务和资金压力 。 如去年4月 ， 明发将全资子公司东胜公司51%股权转让给世茂房地产 ， 对价27.92亿元 。
这种“家当”行为 ， 接下来大概率会持续 。
土储而言 ， 截止2019年底为2130多万方 ， 同比减少4.9% 。 这说明面对财务困境 ， 明发已没精力和财力考虑明天、继续买地了 。
不过即便是现有土储 ， 也主要集中于购买力较低的四五线城市 ， 楼市下半场 ， 销售业绩本就起伏不定的明发反而变得更加不确定了 。
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除了截至去年底的64.9亿的流动负债 ， 今年1月发行的2.2亿美元债和6月初发行的1.76亿美元债 ， 也分别将于12月和明年1月到期 。
届时 ， 还怎么去拆东墙补西墙 ， 很考验黄氏四兄弟的智慧 。
其实 ， 明发也有着自己的辉煌时刻 。
上世纪八九十年代 ， 闵商黄焕明只身到香港闯荡 ， 小于成就后回到厦门 ， 1994年和三个兄弟成立厦门明发进军房地产成为最早一批吃螃蟹的房企 。
2002年转入商业地产开发 ， 第一个商业地产项目——厦门明发商业广场曾让其名噪一时 。 随后 ， 明发走上发展快车道；2009年 ， 明发登陆港交所 ， 成为继宝龙地产、禹洲地产之后在港上市的第三家厦门民营房企 ， 一时风光无两 。 同年把总部迁至南京 。
2011年 ， 明发在北京上海拿下4宗地块 ， 投建明发商业广场 。 次年在《2012胡润百富榜》上 ， 黄焕明家族资产达85亿元 ， 位列第32位 ， 成为厦门地产家族中的首富 。
但好汉不提当年勇 ， 近年来明发地产主业磕磕绊绊、在财务杠杆的泥潭里越陷越深 ， 借新还旧的游戏也越来越难以为继 。
明发落得这般田地 ， 背后原因有很多 。 至于其还能挺多久、会不会退市……这些尚不得而知 。
但其就像一面铜镜 ， 很值得开发商、炒房客们以其为鉴、深刻反思：切莫再拿市场（行情）当能力了 。
楼市上半场 ， 真的是躺着就能赢、闭着眼买就能赚；楼市下半场 ， 则是一个典型的“帕累托”市场 ， 赢家只属于少数 。 一旦你预判失误或杠杆没接上 ， 结局就会很惨 。
【堪比“高利贷”！这家房企缺钱缺疯了……】闽系房企以激进著称 ， 在去库存行情中率先跑出来的“大黑马”以闽系居多 ， 但这轮调整以来 ， 在资金问题上爆雷或被监管部门发函关注的 ， 也基本上都是闽系 。 这些显然不是巧合 。
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