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REITs万科继续研究REITs 从鹏华前海到万纬物流的政策步点( 二 )


2015年7月6日 ， 鹏华前海万科REITs成立 ， 这是一只10年封闭期的混合型基金 ， 首募金额30亿元 ， 主要投资标的是商业地产 。
随后一个月 ， 鹏华前海万科REITs通过增资入股的方式 ， 获得深圳市万科前海公馆建设管理公司50%的股权 ， 支付的增资价款共计12.67亿元 。
定期报告数据显示 ， 2015-2019年年底 ， 鹏华前海万科REITs对目标公司的投资收益分别是1.05亿元、1.71亿元、-1.84亿元、2.13亿元及0.75亿元 ， 总计3.97亿元 。 而该基金在2019年已实现收益4154.01万元 ， 利润3610.94万元 ， 期末基金资产净值33.1亿元 。
但按照早前相关业内分析 ， 鹏华前海万科REITs虽然是公开募集基金 ， 但其投资标的属于非上市公司股权 ， 不在证监会对公募基金所规定的投资范围之内 ， 不具有可复制性 。
所以 ， 这次万纬物流首期类REITs的发行对万科而言 ， 显得尤为重要 。
更早之前 ， 2015年万科召开临时股东大会之时 ， 郁亮便提到了关于鹏华万科公募REITs的相关问题 。
彼时他表示 ， 这并不是真正的REITs ， 尚没有解决增值税的问题 ， “万科正在研究真正的REITs ， 避免双重征税 ， 明年会尝试 ， 争取做第一批做这个尝试的公司” 。
不过直到后来 ， 万科也并未做更多尝试 ， 这也与市场政策环境有很大的关系 。
2017年之前 ， 国内REITs相关法规或是政策方面没有实质性的推进 。 直到2018年、2019年 ， 相关支持REITs发行政策文件才陆续推出 。
其中包括深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》提到积极支持鼓励研究推进REITs产品试点 ， 形成具有深市特色的REITs板块 ， 而上交所也提出要推动相关产品试点 。
不过也只是处于试点研究阶段 ， 在业内人士看来 ， REITs原理很简单 ， 但操作起来比较复杂：“包括信托收益权、法律文件、基础资产、用户到期之后现金流测算和替换等等方面 ， 是特别繁杂的 。 ”
如今 ， 受到疫情的影响 ， 融资环境宽松之下 ， REITs也有了新的可能性 。
4月底 ， 证监会、发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的文件 ， 明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排 。
其中 ， 在行业支持方面 ， 优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 。 鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。
显然 ， 物流仓储等基础建设行业获得了较大的利好 。 资本市场总是有着最敏锐的嗅觉 ， 受此利好影响 ， REITs板块近段时间持续走强 。
此外 ， 近期国务院印发的《海南自由贸易港建设总体方案》中 ， 同样表示要加快金融改革创新 ， 支持住房租赁金融业务创新和规范发展 ， 支持发展REITs 。
各方面利好不断 ， 最近有所动作的也不止万纬物流 。
6月2日晚间 ， 南山控股(002314,股吧)的控股子公司宝湾物流也拟以上海明江及广州宝湾物流园进行资产证券化 ， 总规模不低于18.5亿 ， 其称 ， 拟于合适时机对接公募REITs产品 。
今年以来 ， REITs的火热程度可见一斑 。 蓝光发展(600466,股吧)、招商局置地、华侨城等多家房企也都提出了发展REITs或者类REITs的愿景 。
不可否认的是 ， 国内离真正的REITs落地又近了一步 。
（责任编辑：徐帅 ）


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