合生创展合生创展拿地凶猛 180亿连取三地块( 二 )
“从金融机构介入情况看 ， 房企在融资上获得支持 ， 更多还是在拿地阶段 。 ”业内人士透露 ， 中诚信托间接入股房企 ， 是为项目融资 ， 以股东借款形式对项目公司放款 ， 同时金融机构也看重资产本身价值 。
去年5月 ， 银保监会发布通知 ， 严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质 ， 违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资 。 “但信托可以做股权投资 ， 是常用形式 。 ”上述人士表示 。
2019年 ， 合生负债总额1290.88亿港元 ， 同比增长34% ， 资产负债率约63.25% ， 同比增长4.55个百分点 。 在激进拿地态势和信托方参与之下 ， 合生未来的债务水平有待观察 。
慢周转模式待解
在此之前 ， 合生钟情于低价获得优质土地 ， 但开发进度缓慢 ， 靠土地升值与销售溢价盈利 。
【合生创展合生创展拿地凶猛 180亿连取三地块】“慢周转模式并不强调规模增长速度 ， 更注重高利润与现金流绝对安全 。 ”集团管理层曾公开表示 。
以其打造的北京霄云路8号为例 ， 2008年 ， 合生便以8万～12万元/平方米的预售价将其推向市场 。 缓慢行进十余年 ， 直到2019年 ， 该项目仍占合生当年总销售的6% ， 相比2018年下滑2个百分点 。
这种港资房企的作风曾使合生风光无限 ， 并于2004年成为内地首家销售破百亿的房企 ， 跻身“华南五虎”行列 ， 被王石称为地产行业的“航空母舰” 。
但过去一轮地产周期证明 ， 负债可控下的“高周转”模式 ， 才是房企突围而出的有效方式 。 2014年 ， 合生销售额仅53亿元 ， 跌出百强房企行列 ， 直到去年 ， 合生销售额才过200亿元 ， 朱孟依与房地产黄金十年失之交臂 。
数据显示 ， 2019年合生存货周转率仅0.12 ， 而综合借贷利率为6.7% 。 一位克而瑞分析师认为 ， 其他房企可通过快周转回收资金重新投资开发 ， 而合生要承受高昂的资金沉淀和机会成本 。
沉寂十几年后 ， 合生急需在二代的带领下 ， 回归地产主流竞争行列 。
贝壳研究院数据显示 ， 分钟寺附近方庄区域二手成交均价在6万~7万元 ， 首开璞瑅公馆成交单价超10万元/平方米 ， 十里河品质较好的社区成交均价超过8万元/平方米 。 分钟寺处于两板块间的价值洼地 ， 不限价情况下 ， 可挖潜力较大 。
据合生方面信息 ， L-24、L-26地块将于今年10月开始动工 ， 12月开始预售；L-39地块预计2021年2月动工 ， 同年4月开始预售；L-41地块将于2021年1月开始动工 ， 同年3月开始预售 。
不过 ， 错过发展黄金期后 ， 合生面临的竞争格局已更加严峻 ， 行业洗牌加速来临 ， 已然沦为三流小房企的合生还能重拾昔日荣光吗？
（责任编辑：何一华 HN110）
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