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合生创展合生创展拿地凶猛 180亿连取三地块

作者： 孙梦凡
[ 合生十天内已豪掷179.6亿元获得25.1万平方米土地 ， 代价相当于公司2019年销售额的85% 。]
年仅31岁的朱桔榕 ， 在她出任合生创展（00754.HK ， 下称“合生”）董事会主席之后短短四个月 ， 就上演了自己的首秀 。
今年5月 ， 北京市分钟寺棚改后相继推出多宗宅地 ， 合生凭借180亿元巨资连夺三地 。
重回竞争赛道
今年的北京土地市场上 ， 合生一时风头无两 。
5月19日 ， 经过56轮竞拍 ， 合生以42亿元拿下分钟寺村L-39地块 ， 溢价率42.08% ， 楼面价76168元/平方米；又经82轮争夺 ， 合生再以65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块 ， 溢价率37.86% ， 楼面价73912元/平方米 。
加上此前的分钟寺L-24、L-26地块 ， 合生十天内已豪掷179.6亿元获得25.1万平方米土地 ， 代价相当于公司2019年销售额的85% 。
“分钟寺地块位于三环和四环之间 ， 属于北京中心地区 ， 不常有土地供应 。 ”在合生看来 ， 此番收购可补充集团在一线城市的土地储备 ， 并因此提高集团赚取更多收益的能力 ， 系良好的投资机会 。
在此之前 ， 合生土储量一直维持在3000万平方米左右 ， 很多年甚至负增长 。 数据显示 ， 2014~2018年 ， 合生土地储备面积分别为3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米 。
当年的“华南五虎”纷纷跨过千亿时 ， 合生的销售业绩却迟滞不前 。 2013~2018年 ， 该集团合约销售额分别仅112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元 。
“合生2017年以来累计销售业绩454.6亿元 ， 但2017年合生未取地 ， 2018年至今共取地13宗 ， 总金额264.3亿元 ， 占合生近三年销售收入的58% ， 不算激进 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩表示 。
但画风却在悄然发生改变 。 去年下半年开始 ， 合生密集于北京、广州等城市落子 ， 耗资74亿元 。 截至2019年末 ， 合生总土地储备3111万平方米 ， 同比上涨6.5% ， 期内销售额212.58亿元 ， 同比增速42.0% 。
拿地隐现信托魅影
“北京一直是合生重点关注的核心城市 ， 此次分钟寺地块推出正值合生销售收入高增长年份 ， 符合企业目标地块特征：核心城市+高价值板块 ， 同时其2019年亦在该区域取地 ， 可形成合力 。 ”潘浩认为 。
不过 ， 一次性豪爽花出200亿元的土地款 ， 仍让市场诧异 ， 毕竟合生去年销售额才212.58亿元 ， 营业收入仅170.44亿元 。 截至2019年底 ， 合生现金及现金等价物116.56亿元 ， 而一年内到期需偿还的贷款约148.28亿元 。
2020年2月及4月 ， 合生先后通过境外高级固息债券及定期贷款融资 ， 累计获取融资约70亿元人民币 ， 但相较土地款仍是“杯水车薪” 。 除去已支付的土地订金 ， 合生还有152.74亿元需于今年6月签署土地使用权转让合同后支付 。
在此之下 ， 合生拿地公司的股东值得玩味 。 此次相关竞得公司包括北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司 ， 均由宁波诚车和合富汇华各持股70%、30% 。
合富汇华为合生附属公司 。 企查查显示 ， 宁波诚车的股东为锐宇投资和中诚资本 ， 双方各认缴20亿元、100万元 。 锐宇投资为合生旗下公司 ， 而中诚资本为中诚信托旗下控股公司 ， 背后大股东为中国人保(601319,股吧) 。
有信托行业资深人士认为 ， 此举不排除“明股实债”的可能 。 “就是明股实债形式 ， 融资人找来资金 ， 以股权形式介入拿地 ， 由不满足‘432’要求的融资方给予固定回报 ， 主要发生在前融阶段” 。
地产负债类别包括银行借款、债券、信托/资管等非标贷款 ， “明股实债”即表面以股权形式投资 ， 但实际隐含固定利息和远期本金退出条件的非标融资方式 。 这种模式下 ， 投资回报不与企业经营业绩挂钩 ， 被投企业向投资者承诺保本保收益 。


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