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资本化行业透视 | 这些房企利息资本化率高于80%，利润增长压力几何？

导 读
房企对利息费用资本化程度的高低更多的还是出于企业自身的财务策略 ， 和对当期利润表现及未来利润预期的考量 。
◎  作者 / 朱一鸣、贡显扬
房地产行业较其他行业而言资金相对密集、财务杠杆和借款利息开支较高 ， 同时又具有存货规模大、开发周期长等特点 ， 所以利息费用资本化率也相对更高 。 同时 ， 不同房企对利息费用资本化的处理也有高低差异 ， 在会计准则范围内 ， 一定程度上可以起到调节企业利润的作用 。
那么 ， 房企利息资本化有什么样的前置条件？利息费用的资本化如何影响房企利润表现？行业利息资本化率又有怎样的趋势？本文 ， 我们通过研究70家行业典型上市房企历年的利息费用资本化率 ， 结合房企的利润、负债等财务表现 ， 从利息费用的会计处理和企业经营角度对房企利息资本化进行剖析 。
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超7成典型房企利息资本化率高于70%
在70家行业典型上市房企[1]的年报中 ， 有64家企业披露了2019年利息费用的资本化规模 。 其中 ， 超7成房企的利息资本化率在70%以上、13家房企利息资本化率高于90%、15家房企利息资本化率在80%至90%之间 。 从典型房企的利息资本化情况来看 ， 房地产行业整体的借款利息资本化率相对较高 ， 64家企业利息资本化率的中位数达77% 。
资本化行业透视 | 这些房企利息资本化率高于80%，利润增长压力几何？
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房企借款利息资本化处理
避免结算错配
利息资本化 ， 是指将损益表中企业借款的利息费用支出进行资本化处理 ， 确认为一项资产并计入资产负债表中的存货 。 通常 ， 需要较长周期才能达到使用或可销售状态的资产 ， 如固定资产、存货、投资性房地产等所发生的借款利息支出 ， 都在资本化处理的范围内 。
基于房地产行业的特殊性 ， 行业资金相对密集 ， 企业财务杠杆和利息开支较高 。 同时 ， 房企存货规模大、开发周期长、前期开发费用大、不同项目盈利能力差异显著 。 因此 ， 从会计处理的角度而言 ， 借款利息费用的资本化是基于房地产存货开发本质的一种常规财务操作 ， 在企业持续开发的前提下将大部分合规的借款利息进行资本化 ， 可以避免结算的错配 。
值得注意的是 ， 参照国际准则 ， 对于房地产开发企业而言 ， 土地作为房地产开发的重要生产资料 ， 只要企业对获取的土地制定了明确的开发计划 ， 那么这块土地的购置行为也可以被视为“必要的构建或者生产活动已经开始” ， 在满足“借款费用已经发生”的前提下 ， 相应的土地购置费用也可以纳入借款费用资本化的范围 。
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提升房企当期利润表现
提高存货账面价值
对于房企而言 ， 在会计准则范围内 ， 对当期借款利息的资本化或费用化的选择 ， 可以在一定程度上调节当期利润 。 具体来看 ， 利息资本化将开发成本后置 ， 有助于减少当期财务费用、提升企业当期利润表现 ， 同时也提高了存货的账面价值 。 反之 ， 增加当期借款利息的费用化占比 ， 则可以通过将开发成本前置 ， 给企业未来的结算留存更多的利润空间 。
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利润增速对行业利息资本化率呈反向影响
通过梳理近年来 ， 行业典型房企整体利息费用资本化率的发展 ， 结合行业利润增速的变动趋势 ， 我们发现 ， 房企对行业结算利润增长的预期 ， 对企业利息费用的资本化水平呈反向影响 。
具体而言 ， 在2014年至2017年间行业处在结算利润上行期、典型房企整体利润规模增速显著提升 。 房企更倾向于对当期的借款利息作费用化处理 ， 行业整体的利息资本化率由2014年的83%逐年降低至2017年的72.9% 。 即在利润上行期将开发成本前置 ， 为未来预留更多的结算利润空间 。


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