西安|康师傅西安老厂变形记 | 一：园区变地产，引发项目转手疑问( 二 )
海峡两岸商务园则"利用西安顶益凤城二路迁建土地 ， 建设顶新集团西部运营中心等台企区域总部商务办公区 ， 未来将引进上百家台资研发中心、中介咨询、区域总部、商业百货等 。 "
多年之后 ， 设想中的"台湾中小科技企业孵化园"最终落空 ， 原本规划的"西安草滩台企工业园"实际建设时收缩为"康师傅综合工业园" 。 但在老厂区空置土地上打造"海峡两岸商务园"的计划却年复一年地保留了下来 。
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2016年4月2日 ， 西安发改委、西安市建设丝绸之路经济带办公室发出的《关于加快推进全市丝绸之路经济带重点项目建设的通知(市发改西开发[2016]146号)》中 ， 西安顶益凤城二路厂区地块的"西安海峡两岸商务园"项目仍列于115个重点项目名单 。
从商务园到房地产
"西安海峡两岸商务园"继续无声无息几年后 ， 待重新在原地块亮相 ， 已是从内到外彻底大变 。 不仅名称更换为"顶新未央郡" ， 开发主体也由此前康师傅控股全资子公司变为2018年4月才成立的西安顶禾苑实业有限公司 。 西安顶禾苑的实控企业则为西安隆德商业运营管理有限公司 。
采访人员就此种变化询问西安市发改委 ， 一位项目处人士回应称："早在2018年就已是未央郡了 ， 2019年一直是在做项目前期 ， 今年才做完 。 至于投资主体变更的原因 ， 有时候可能是企业把项目卖了 ， 但具体详情我们并不知道 。 一般都是企业报给开发区 ， 区里再报给我们 。 "
【西安|康师傅西安老厂变形记 | 一：园区变地产，引发项目转手疑问】而在康师傅控股全资子公司西安顶益 ， 对于是否将项目卖了的疑问 ， 其相关工作人员则回应称："也可以这么说吧 ， 总之与顶益、康师傅控股都没有关系 ， 已经交给别人去做了 。 至于与顶新（集团）的关系 ， 那就不好说了 。 "
顶新国际集团有时还会被称为顶新控股 ， 其注册主体为顶新（开曼岛）控股有限公司（下简称'顶新开曼岛'） 。 顶新开曼岛目前持有康师傅控股股份占其总股本的33.48% ， 与三洋食品株式会社并列为康师傅控股大股东 。
"即便完全由顶新集团做 ， 原本属于康师傅控股的资产、开发权转给大股东 ， 这本身就有问题；更何况现在西安顶禾苑公司实控企业还是另外一个西安隆德 ， 这种股权转让代替土地转让的方式涉嫌偷漏税 。 "一位财税资深人士对此分析道 。
土地转性暗影
除了项目名称更换、开发主体换了东家 ， 地块性质也发生改变 。 凤城二路26号地块原为工业用地 ， 之后的城市规划设计为办公 ， 但康师傅一直试图推动增加住宅规划 。
财联社采访人员取得的资料显示 ， 早在2015年12月14日 ， 康师傅就曾以紧急报告的形式力陈启动项目的困难："凤城二路地块城市设计为办公加部分酒店、商业 ， 与其拟建的全方位城市综合体无法匹配 。 "因此期望能调整规划为"住宅70% ， 办公15% ， 商业及酒店15%" 。
2017年之后 ， 西安楼市迅速火爆引各路开发商前来掘金 ， 为求缩短周期 ， 许多都采取收购项目和工业土地转型变住宅等手法 ， 随之带来的问题也陡然增加 。 为此在2018年5月 ， 西安发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》 ， 严禁将非住宅类地产变更为住宅用地 。 并强调要加强工业、物流仓储等产业用地管理 ， 原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目 ， 原则上按规划执行 ， 需要变更土地性质的 ， 按程序报市政府研究 。
这份规划新规意味着地块性质改变难度的增大 ， 但顶新未央郡最新施工招标信息显示 ， 其建设内容包括：高端购物中心 ， 高星级酒店（五星级标准以上） ， 高端写字楼其他写字楼、公寓、空中花园及社区配套 。 与2015年底康师傅曾做紧急报告内容相比 ， 虽未如愿大部分转性住宅 ， 但对企业来说 ， 比之原本园区类纯办公规划也前进不小 。 这让项目开发权的易手就更难理解 。
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