西安|康师傅西安老厂变形记 | 一：园区变地产，引发项目转手疑问
财联社（西安 ， 采访人员 刘敏）5月31日上午 ， 西安市举行2020年度二季度重点项目集中开工仪式 ， 223个项目正式应声开动 。 集中开工的项目共分六大类 ， 总投资规模最高为服务类 。 在全部27个服务类项目当中 ， 来自西安经开区的"顶新.未央郡"以60亿位列前茅 ， 占该类354.7亿元总投资的六分之一强 ， 令其刚一亮相就难以低调 。
财联社采访人员发现 ， 对于"顶新.未央郡"来说 ， 更难低调的是其"变身"前后的故事 。 该项目地块位于如今已是西安北城黄金区位的凤城二路26号 ， 原为康师傅旗下西安顶益公司与秉信纸业厂区 ， 2014年底企业搬迁至位于草滩工业园内的430亩新厂 ， 此后这203亩土地一直闲置 。
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2009年 ， 康师傅启动西安工厂搬迁 。 彼时与西安达成的协议是：新厂启用后老厂地块不按通常惯例腾退 ， 而是在打造台企聚集区的宏大规划之下继续由康师傅开发 ， 为此确立的项目名为"海峡两岸商务园" 。 近十年来 ， 康师傅一直通过"海峡两岸商务园"的名义将此处地块开发权紧握在手 。 然而此次亮相则让许多人惊愕发现 ， 不仅原本的商务园被未央郡替换 ， 项目主体也另易他人 ， 土地转性也突破了早年的规划 。
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这一系列变化随之引发的疑问是：西安顶益作为上市企业康师傅控股全资子公司 ， 其资产和项目开发权以股权转手方式实施易主 ， 将会牵涉多少公众投资人利益？一个曾肩负破解企业发展瓶颈、助力区域经济、推动两岸融合等诸多期待的聚集区商务园项目 ， 历经十余年最终落地如何变成地产？203亩位于黄金地段的土地 ， 在西安经开区（在全国219家国家级经开区目前排名第11位）资源、指标最紧张期间为何闲置多年？经开区多次提出的收储又为何无疾而终？财联社采访人员的调查就从这些疑问开始 。
"聚集区"的诱惑
1996年1月 ， 西安顶益食品有限公司（下简称'西安顶益'）在西安经济开发区注册成立 。 一个月后 ， 康师傅控股有限公司（HK0322 ， 下简称'康师傅控股'）登录港交所 。 作为康师傅控股的全资子公司 ， 西安顶益承担其西北最大生产基地的建设布局 。
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财联社采访人员取得的文件资料显示 ， 1996年9月 ， 西安顶益与西安经济技术开发区管委会签署土地出让合同 ， 受让203.69亩工业用地使用权 ， 期限50年 ， 每亩地价折合约15万人民币 。 运行多年后 ， 康师傅西安厂区开始面临持续发展的瓶颈 ， 至2009年 ， 康师傅开始筹划在西安扩产 。
彼时 ， 世界正笼罩在次贷危机的负效应下 ， 国内各地都在努力保增长 ， 于是在当年3月 ， 双方一拍即合启动扩张计划 。 2009年9月 ， 西安经开区与康师傅控股签订新的合作意向书 ， 计划打造"中国西安台企聚集区" 。
2009年11月 ， 康师傅向西安经开区正式报请第二次增资扩能（康控发（2009）30号） ， 该份申请文件中 ， 康师傅提出合计近1.4亿美元的投资计划 ， 其中涉及旧厂搬迁、土地置换和新厂建设等 。 内容包括：规模为老厂三倍的西安顶益新生产基地；顶新集团西部运营中心；作为食品饮品配套的秉信纸业新厂区 。
2010年1月20日 ， 西安市重点建设项目领导小组办公室会议纪要对该计划予以明确 ， 此后该项目列入2010年西安市重点前期项目 。 当年4月的西洽会上 ， 西安经开区与康师傅控股正式签约 ， 公布的总投资计划跃升为4.4亿美元 。 签约内容显示 ， 规划建设的"台企西安聚集区"由西安草滩台企工业园与凤城二路的海峡两岸商务园组成 ， 前者除建设康师傅、秉信纸业新工厂及顶新西部运营中心之外 ， 双方还将"以此为契机"未来由康师傅牵头打造一个"台湾中小科技企业孵化园" ， 增加的3亿美元计划就在于此；
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