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富力地产委屈之下的富力地产：通畅的再融资渠道和城更“金矿”项目为困局背书

“阳光总在风雨后” ， 这句著名的歌词或许最适合描述正在风口浪尖上的富力地产 。
最近 ， 富力地产面对了一些市场的担忧和利空 ， 短期内让股价承压 。 然而笔者仔细查阅了房地产行业相关公开资料后发现 ， 富力的压力或被高估 ， 原因有以下三点：再融资渠道畅通；城市更新项目带来重大利好；土地储备丰富 ， 能满足未来四至五年的发展需求 。
再融资渠道畅通 ， 短期流动性压力被高估
目前外界对富力地产的最大质疑是负债 。 公开数据显示 ， 富力地产将在2020年面临622.7亿元到期债务 ， 占总债务的31.59% ， 今年一季度已再融资141亿元人民币 。 有分析人士质疑 ， 企业频频借新还旧 ， “拆东墙补西墙”的日子何时是个头？这些质疑中存在对房地产行业的误解 。
房地产是典型的重资产、高杠杆行业 ， 不少房企都在大规模发债进行“借新还旧” ， 这对房企来说是一项正常的财务操作 。 首先 ， “借新还旧”是房地产企业的潜规则 ， 且富力地产的融资成本并不高 。
梳理富力地产2020以来发行的几笔主要债券：1月14日 ， 富力地产发行一笔票面利率5.4%的7亿元短期（120天）融资债券；3月5日 ， 富力发行为期4年的4亿美元优先票据 ， 票面利率为8.625% ， 拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项；3月25日 ， 富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过 ， 该债券拟发行金额40亿元 。 近期 ， 富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券已获批 ， 拟发行金额为100亿元 ， 首期发行50亿元 ， 全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分 。
对一个企业来说 ， 能有低成本的融资渠道 ， 用负债作为杠杆 ， 扩大经营 ， 说明企业资金利用效率高 。 细看富力地产的融资成本并不算高 ， 2019年融资成本仅为6.6% 。 债务结构稳定 ， 主要以银行贷款为主 ， 境内信贷占比43.1% 。 非标债务占比较少仅占11% 。
富力地产委屈之下的富力地产：通畅的再融资渠道和城更“金矿”项目为困局背书
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图注：富力地产的整体融资成本为6.6% ， 银行贷款的平均融资成本仅为5.54%
以银行贷款为主的信贷结构传递了两个明确信号：首先 ， 富力地产作为老牌房地产企业 ， 依然在银行系统内有稳定良好的信誉；其次 ， 银行贷款的利率相对其他渠道的融资成本是最低 ， 富力地产能够以较低成本获得融资 。
有业内人士分析 ， 富力地产虽然看起来负债率高 ， 但债务结构相对透明 ， 没有多少隐藏“雷区” ， 短期流动性压力被显著高估 。
合作开发是近几年房企的主流经营策略 ， 合联营方式可以将债务放在表外 ， 可以减少合并报表的债务水平 ， 这两种合作方式都可以对债务进行很好的美化 。 但富力地产非常老实 ， 没有通过这些方式粉饰利润 。 富力的合联营项目和少数股东权益都非常少 ， 项目基本都全资持股 ， 这种方式虽然资金压力大 ， 但也简单透明 ， 不会有隐藏债务、粉饰报表的机会 。 值得注意的是 ， 富力的固定资产都按照历史成本入账 ， 且在存续期内要折旧或者摊销 。 固定资产中有大量一二线城市的酒店项目 ，账面价值并没有反映运营提升和物业增值 ， 资产被低估 。
横向对比房地产行业的资产负债率 ， 富力的负债率并不算高 ， 大概处于平均水平 。 2019年富力资产负债率为81.33% ， 在港股上市的11家房企中 ， 碧桂园、融创、恒大、万科的负债率都高于富力 。
富力地产委屈之下的富力地产：通畅的再融资渠道和城更“金矿”项目为困局背书
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图注：富力地产与其他龙头房企的资产负债率对比
城市更新带来新机遇
随着人民生活水平的提高 ， 改善居住环境成为一项“刚需” 。 疫情期间 ， 不少老百姓(603883,股吧)隔离在家 ， 深刻感受到居住环境对生活质量的影响 。
旧村改造 ， 旧城改造 ， 旧厂改造简称为“三旧改造” 。 涉及到审批、拆迁、开发等多个环节 ， 需要顾及到各方利益 ， 被业内人士称为“天下第一难” 。然而在疫情之下 ， “三旧改造”项目还发挥着稳就业、扩内需的重要作用 ， 虽然难 ， 但更要迎难而上 。


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