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地产实地IPO背后：负债率225% 疫情下销售暴增引热议( 二 )


在盈利能力上 ， 实地地产2017年-2019年的毛利润分别为8.5亿元、16.03亿元以及25.7亿元 ， 毛利率分别为21.9%、25.2%以及30.9% ， 呈现持续上升趋势 。 但是近三年的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1% ， 实地地产表示 ， 业绩记录期间净利率波动主要是由于项目交付时间表所致 。
地产实地IPO背后：负债率225% 疫情下销售暴增引热议
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（图片来源 招股书截图）
拆解实地地产的损益表 ， 其在2019年“三费”中的销售及分销开支、行政开支明显增加 ， 分别约为4.67亿元、5.63亿元 ， 同比增加34.7%、47.8% 。 在财务成本方面 ， 实地地产近三年的利息资本化比例居高不下 。 2017年-2019年 ， 实地地产资本化利息占借款成本总额的比例分别约为91.8%、90.7%和94.7% 。
利息资本化是会计学中的会计准则之一 ， 是将借款利息支出确认为一项资产 ， 但是这些利息并未消失 ， 只是结算早晚的问题 。 如果当期报告中利息资本化比率过高 ， 那么费用将后置到未来 ， 当期利润变相增厚 。
现金腰斩 ， 短期偿债压力大
此次疫情严重考验房企的资金链 ， 尤其是中小房企 ， 这也是为什么上市窗口期越来越小但仍有很多房企提交招股书的原因之一 ， 资金压力大 ， 需要迫切打开融资通道 。
纵观实地地产 ， 高负债引人关注 。 根据招股书 ， 虽然实地地产净资产负债率由截至2017年12月31日的3809%减至2018年12月31日的533% ， 但截至2019年12月31日仍为225% 。
在短债方面 ， 实地地产也存在偿债压力 。 截至2019年末 ， 实地地产一年内到期的银行贷款及其他借款总额约为35.85亿元 ， 但是在现金方面 ， 截至2019年末 ， 实地地产现金及现金等价物仅为20.39亿元 ， 无法覆盖1年内到期负债 ， 短期偿债风险较高 。
地产实地IPO背后：负债率225% 疫情下销售暴增引热议
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（图片来源 招股书截图）
现金下降背后是实地地产自身造血能力下降、持续的投资支出以及融资能力下滑 。 招股书显示 ， 2019年 ， 实地地产经营活动现金流量净额从2017年的25.18亿元 ， 下降至2018年的6.63亿元 ， 再到2019年的2.23亿元；近三年 ， 投资活动现金流量净额一直为负；在融资活动现金流量净额方面 ， 由2017年的52.63亿元 ， 下降至2018年的16.91亿元 ， 再到2019年-4.36亿元 。
这直接导致实地地产2019年年末现金及现金等价物较前一年同期的42.16亿元下降至20.39亿元 ， 降幅达到51.6% 。
实地地产的IPO,资本市场会买单吗？当下 ， 中小房企面临的是日渐严苛的资本市场环境 ， 多家中小房企港交所IPO ， 进程缓慢 ， 且不少房企是二次递表 。 对于实地地产来说 ， 上市之路并不容易 。
新京报采访人员 段文平
编辑 武新 校对 李项玲 封面图来源 企业官网截图
（责任编辑：徐帅 ）


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