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地产实地IPO背后：负债率225% 疫情下销售暴增引热议

在疫情之下 ， 实地地产5月销售业绩逆袭 ， 增速达175.8% 。 不过 ， 实地地产仍面临着较高的负债率和短期偿债压力 。 对于实地地产来说 ， 上市之路并不容易 。
作为富力地产联席董事长张力之子、新京城四少之一 ， 张量身上有很多来自父辈的光环与标签 ， 但是就像自立门户的王思聪一样 ， 张量也在富力地产之外开辟出了一条属于自己的发展路径 ， 业务范围涉及地产、娱乐、矿业、科技、投资等 ， 更有三家上市公司 。 如今 ， 随着旗下公司实地地产披露招股书 ， 张量的资本版图有望再添一员 。
不过 ， 根据招股书 ， 实地地产的经营数据并不好看 ， 虽然近三年收入复合增长率为46.6% ， 但是2019年净利率仅为9.1% 。 此外 ， 实地地产仍面临着较高的负债率和短期偿债压力 ， 且自身造血能力下降明显 。
值得关注的是 ， 在疫情之下 ， 实地地产的销售业绩走出了一条“逆袭”之路 。 包括亿翰智库、克而瑞等机构数据显示 ， 该公司3月份以来的销售增速远超同行 ， 排名也从2019年的百名开外跃入TOP70 。 在地产行业深受疫情影响之际 ， 实地地产逆势暴增的销售业绩不免引发外界议论 。
疫情之下 ， 5月销售增速达175.8%
实地地产成立于2006年 ， 初创之时 ， 仅在广东中山有一个建筑面积约为30.26万平方米的开发项目 。 此后多年实地地产较为低调 ， 未有多少声音 ， 直至2015年左右 ， 实地地产加速发展 ， 扩大规模 ， 在广州拿下萝岗四宗宅地“一举成名” ， 并因为地产二代身份、智慧人居概念等 ， 逐渐受到业内和舆论关注 。
截至2020年3月31日 ， 实地地产已经在14个省份或直辖市的25个城市共持有37个处于不同发展阶段的地产项目 ， 总建筑面积约为1430万平方米 。
对于近三年的销售规模 ， 实地地产并未披露 。 根据亿翰智库统计数据显示 ， 实地地产2019年全口径销售额为180.2亿元 ， 位列第116名 。 克而瑞统计数据显示 ， 实地地产2019年全口径销售额为119.6亿元 ， 位列第153名 ， 2017年-2018年分别为201.1亿元、275.19亿元 。
2020年 ， 受到新冠肺炎疫情影响 ， 房企2月份销售额断崖式下跌 ， 3、4月份逐渐恢复 ， 目前疫情影响仍在持续 。
纵观实地地产 ， 则走出了一条“逆势”上涨之路 。 据亿翰智库统计数据显示 ， 2020年1-5月份 ， 实地地产全口径销售额为122.7亿元 ， 位列第66名 ， 同比增长62%；5月单月实现销售额29.4亿元 ， 同比大涨175.8% 。 克而瑞统计数据也显示 ， 该企业前5个月销售122.7亿元 ， 位列第69名 。
在实地地产官方网站上 ， 一篇企业文章引用了克而瑞2020年一季度数据 ， 该文章指出 ， “以科技赋能地产的实地集团一季度销售金额排名第58名 ， 较去年同期排名大幅跃升70位 。 ”
疫情之下 ， 实地地产销售额大增、排名大幅提升 ， 令人惊诧 。 纵观实地地产的土地结构 ， 虽然扎根广州 ， 但是过半土地储备分布在中西部地区 ， 三四线城市占比超过4成 ， 而市场复苏较快的大湾区和长三角 ， 其储备并不占优势 。 数据显示 ， 截至2020年3月31日 ， 实地地产共计1016.93万平方米土地储备 ， 其中大湾区占比18.5% ， 长三角2.3% ， 华北地区18.2% ， 华中以及西部地区50.7% ， 而华中以及西部地区土储分布在重庆、昆明以及遵义、荆门、安阳、周口、黄冈、襄阳等三四线城市 。
过去几年 ， 实地地产销售状况如何？疫情之下销售额逆势上涨的原因又是什么？新京报采访人员采访实地地产相关部门 ， 对方并未给予回复 。
去年净利率仅为9.1% ， 利息资本化比例近95%
随着港交所IPO窗口期越来越小 ， 中小房企上市的条件越来越严苛 ， 投资者是否买单考虑的不仅仅是规模增长 ， 还有企业的经营质量 。
招股书显示 ， 实地地产2017年-2019年的营业收入分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元 ， 复合年增长率达到46.6% 。 其中实地地产绝大部分收益来自物业销售 ， 2017年-2019年来自物业销售的收益分别占实地地产总收益的93.6%、96.6%及98% 。


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