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房价要命的炒房“极致杠杆术”

证券时报采访人员 余胜良
人们千方百计寻觅财富 ， 房产投资在我国备受青睐 ， 聪明人从中看到机会 ， 更聪明的人教人赚钱 ， 用“极致杠杆术”来兜售终南捷径 ， 以借钱生钱之法实现财务自由 。
近期江苏赴深炒房者魏静摔了一个跟头 ， 她正在买的房子被债主送到法院拍卖 。 让魏静翻船的不过是深圳临时出台的一个新政策：购买商品房取得红本必须满6个月才能抵押贷款申请经营贷 。
这让魏静的资金链绷紧到裂开 ， 按照原计划 ， 她在深圳找人结了婚 ， 交了社保 ， 找亲朋好友凑足了首付 ， 但没有去找银行申请房贷 ， 而是找到小贷公司借钱一次性付清所有房款 ， 小贷公司的利率比较高 ， 原计划买到房后用经营贷置换 ， 就能使用低息贷款 。 这是深圳市经营贷试图走进房市的少有案例 。
魏静今年48岁 ， 卖螃蟹为生 ， 网名“蟹姐姐” ， 她之所以到深圳买房 ， 并有一系列很专业的规划 ， 全靠有“高人”指引 。
这个高人就是深房理 ， 深房理是网络大V ， 鼓吹房价永远上涨 ， 他认为 ， “房价平均每年上涨15% ， 5年一倍 ， 这个上涨比例大部分二线城市也很容易做到 。 所以懂投资房产的人都很有钱 。 60万一平的房价 ， 很多城市不需要等20年” 。
每年上涨15% ， 以5%的年房贷利息 ， 就有10%的收益 ， 如果贷1000万元 ， 一年收益就有100万元 ， 而年收入100万元的工作可不是很好找 ， 只有在少数大企业或专业技能了得才能到达 ， 或者创办公司或许能年入百万 。
能有这种机遇和能力的人很少 ， 但是能贷款买房的人很多 。 前者门槛很高 ， 后者门槛低 。 深房理称“人人皆可买房 ， 直到财务自由”给了普通人好多希望 。 普通人很难不被各种房价上涨和投资神话诱惑 ， 比如“30万两年就变200万”、“某大学生在深圳半年买千万房产” 。 为了炒房赚钱 ， 深房理教授“极致杠杆术” ， 即千方百计借钱 ， 让钱生钱 。
魏静就是加入深房理的“摇篮计划”开启深圳买房之旅 。 这个计划名很有想象力 ， 好像在摇篮里摇一摇 ， 就能摇出一个美好前程 。
深圳一直涨的房价 ， 也给了许多人勇气 。 现在市内位置不错的好多楼盘已上了10万元每平米 ， 20年前没几个人有眼光能想到现在的房价这么高 ， 所以深房理喊出60万 ， 也显得没那么不可思议 。
60万元一平米 ， 意味着60平米的房子需要3600万元 ， 大概相当于目前香港一套房价格的三倍多 。 香港鼓舞了炒房者 ， 炒房者的胆量并不局限在香港 。 其实 ， 全世界很多国家房价温和上涨 ， 欧洲国家房价一直很稳定 ， 还有很多国家房价并没涨 。
房价以15%的价格上涨 ， 这个的确需要想象力 ， 巴菲特投资如此厉害 ， 年收益也只有20%多 。
高杠杆投资房地产的风险是 ， 即使房价不涨不跌 ， 就能让炒房者支撑不了 ， 一年1000万元的贷款 ， 房贷利息就要50万元 。 如果没有收入 ， 像深房理所说以贷养贷 ， 现金流可能马上就会枯竭 。 如果房价下跌 ， 很快就能让炒房者动弹不得 ， 好的情况是资产归零 ， 坏的情况是亲戚朋友都成为债主 。 高杠杆投资者抵御风险的能力很弱 ， 或许后面房价又恢复上涨 ， 但已和投资者没了关系 。 到时候就不是借钱生钱 ， 而是鸡飞蛋打 。
深房理号称早已通过炒房实现财务自由 ， 现在教人炒房赚钱 ， 是因为不工作实在无聊 ， 颇有点孔子独乐乐不如众乐乐的意思 。 在他的模式下 ， 赚到钱很简单 ， 在一个超强的房产上涨周期 ， 坚定的看多派都赚到了钱 。 所以网络上不乏追捧者 。
就跟股市上涨会有无数大神一样 ， 房价大涨也会有无数大神 。 这些大神往往有很强的号召力 ， 房价还没到下跌的时候 ， 大神的金身也没破 。 不过 ， 是商品就有价格 ， 是价格就有涨跌 ， 有涨跌就有盈亏 ， 有人能平滑过去 ， 有人却倒在涨跌的某一处 ， 难以翻身 。


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