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小区深圳楼市调查：“拆迁”概念成爆款

小区深圳楼市调查：“拆迁”概念成爆款
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证券时报采访人员 吴家明
对于深圳楼市而言 ， 除了优质学位房是“经久不衰”的话题 ， 在城市更新和棚改不断推进的背景下 ， “拆迁”概念也是市场一大热点 ， 也备受投资者的青睐 ， 一些老旧小区的房子甚至因此卖出比周边高层住宅还贵的价格 。 不过 ， 城市更新和棚改仍在大力推进 ， 严厉的监管也随之而来 。
“每平方米接近7万元 ， 这套房子的价格已经不算很高了 ， 拆了以后按照建筑面积1：1.3赔偿 ， 肯定赚很多 。 ”陈经理在推荐相关房源时显得很兴奋 。 采访人员在布心花园片区调查时发现 ， 其实早在七、八年前布心花园就已经开始传出城市更新的消息 ， 随后也有房企开始进驻 。 今年年初 ， 《2020年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》（草案）公示了两个居改项目 ， 其中一个就是布心花园一、二、四区城市更新单元 ， 而目前整个布心花园放卖的房源并不多 ， 周边的高层二手房价格在每平方米5.5万元左右 。
而在福田黄木岗片区 ， 华富村东、西区的棚改项目已经进入建设阶段 ， 而华富北片区则仍维持原状 ， 居民希望改造的呼声很高 。 今年5月 ， 公开信息显示正在推进的华富北片区棚改工作 ， 目前意愿征集同意率已超双95％ ， 即95％以上户主已同意棚改 ， 且同意面积超过总建筑面积95％ 。 这时 ， “准拆迁”概念似乎变成了“拆迁概念” ， 采访人员发现目前该小区放卖的二手房房源并不多 ， 一些房源的挂牌价甚至超过每平方米12万元 。 而在去年8月 ， 该小区实际成交价还在每平方米7.5万元左右 ， 随着棚改消息的不断推进 ， 该小区的价格在最近几个月水涨船高 ， 今年3月的成交价已经接近每平方米9万元 。 “黄木岗片区 ， 今年不出意外就会拆 ， 实打实 。 ”在采访过程中 ， 房产中介常把这句话挂在口边 。
“有很多投资者专门盯着好地段的老旧小区甚至是城中村的小产权房 ， 就是押注拆迁带来的高回报率 ， 但要注意的是这些投资者并不是要等到房子拆迁完成后赔偿新房 ， 因为这样等待的时间太长而且不确定性太高 ， 会带来资金压力 。 只要有棚改或房企入驻的消息传出 ， 这些投资者立马就提高价格抛售房子 ， 愿意接盘的人不在少数 。 ”陈经理如是说 ， “老旧小区从传出城市更新或棚改的消息 ， 到最后立项开拆 ， 至少也要好几年的时间 ， 一般赌拆迁的投资者不会等那么长时间 。 ”
在罗湖区木头龙 ， 采访人员看到木头龙小区更新项目终于动工建设 ， 但市场信息显示 ， 早在2007年益田集团就进驻木头龙,开展前期改造意愿征集工作 。 2010年 ， 木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区共8个深圳老旧小区 ， 成为深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅小区改造项目 。 10年过去 ， 上述8个项目当中仍旧有多个小区改造停滞不前 。
城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花” 。 合一城市更新集团提供的数据显示 ， 2019年深圳计划公告的城市更新项目102个 ， 计划公示112个 。 今年年初至5月31日 ， 计划公告34个项目 ， 计划公示31个项目 。 对于深圳许多老旧小区来说 ， 棚改的热情同样高涨 ， 例如福田莲花街道的景田西、景田南小区居民此前自发启动棚改意愿征集 。 在一些区级住建局网站和房产论坛上 ， 采访人员发现咨询或要求棚改的小区居民更是络绎不绝 。
如果所有老旧小区都被打上“准拆迁”概念 ， 不仅价格变动幅度变大 ， 更会在一定程度上扰乱市场秩序 。 近日 ， 福田区住建局发布《关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知》 。 《通知》指出 ， 维护棚改计划的严肃性 ， 未经官方渠道发布的“纳入棚改计划”信息为不实信息；严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为 。 严禁业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征集 。 严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息 ， 炒作和哄抬房价 。 严禁自媒体借“棚改”概念炒作、哄抬房价 。 根据深圳市房地产调控领导小组办公室印发的《关于开展房地产市场专项治理的工作方案》 ， 对挂牌价明显高于近期市场成交均价 ， 或明显偏离旧住宅区住房价值的房源 ， 该局将第一时间介入查处 ， 要求有关房源“下架”；对网络媒体等发布虚假信息、捏造和散布不实言论的行为 ， 协调有关部门及时调查处理、追究相关责任 。


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