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法制日报|多地试点现房销售 取消商品房预售制还有多远

● 目前 ， 因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题 ， 导致房地产行业投诉和纠纷频发
● 现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险 ， 但也将推动房地产行业全面洗牌
● 现房销售是对我国现行房地产销售模式的主要改变 ， 在没有对现房销售和期房销售进行客观全面分析的情况下 ， 这种模式的推行不应搞“一刀切”
□ 本报采访人员王 阳
□ 本报见习采访人员 白楚玄
近日 ， 有网友爆料 ， 陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签订了购房协议后 ， 本该于2018年年底按协议价交房 ， 后因法律纠纷楼盘归海天制药所有 。 随后 ， 海天制药作为楼盘开发商公开涨价 ， 要按照市场价重新对房产进行定价 。
类似事件在各地时有发生 。 因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题 ， 导致房地产行业投诉和纠纷频发 。
为了规范楼市、降低购房者的买房风险 ， 3月7日 ， 海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》） ， 正式取消房地产预售政策 ， 成为全国首个在全域实行现房销售的省份 。
《法制日报》采访人员梳理发现 ， 虽然此前部分城市对现房销售有过各种尝试 ， 但在一省范围内全面推行尚属首次 。
有观点认为 ， 现房销售制度可以有效降低消费者购房风险 ， 购房者再也没必要担心买到烂尾楼了 。 但也有人认为 ， 取消商品房预售制度会降低住房供给量 ， 增加资金使用成本 ， 很难在全国推广实行 。
预售制度有利有弊
背后风险亟须规避
所谓现房 ， 是指开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房 ， 与消费者签订商品房买卖合同后 ， 立即可以办理入住并取得产权证 。 也就是说 ， 只有拥有房产证和土地使用证 ， 才能称之为现房 。
现房的优势有很多 ， 一是真实直观 ， 可以一眼看到实物 ， 对里面的房型、朝向都能一目了然；二是现房可以即买即住 ， 不用像期房那样等待一两年甚至更长时间；三是现房可以规避烂尾楼风险 。
而所谓期房 ， 则是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋 。 也就是说 ， 开发商从取得商品房预售许可证开始 ， 至取得产权证为止 ， 在这一期间的商品房称为期房 ， 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 。
我国的商品房预售制度起源于香港地区 ， 其“分层销售、分期付款”的售楼方式 ， 被形象地称为“卖楼花” 。
1983年 ， 深圳经济特区首先推出商品房预售概念 。
1994年颁布的城市房地产管理法 ， 将商品房预售制度正式写入法律 。 同年 ， 原建设部发布第40号令 ， 出台《城市商品房预售管理办法》 ， 后分别于2001年和2004年进行了修订 ， 对商品房预售条件作出具体规定 。
据业内人士介绍 ， 商品房预售制度与我国房地产市场发展的进程紧密联系 。 在我国房地产业刚刚起步时 ， 资金严重不足 ， 自有资金的比例甚至不到10% 。 另一方面 ， 融资渠道和融资手段单一 ， 从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择 。 于是 ， 原建设部主导设立了商品房预售制度 。 目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上 ， 部分城市甚至达90%以上 ， 商品房预售制度成了商品房销售的主要方式 。
有专家告诉《法制日报》采访人员 ， 商品房预售制 ， 既是维系房地产企业高周转的重要基础 ， 也是维系土地财政高速运转的重要前提 。
在武汉从事房产业务多年的律师张庆华分析说 ， 期房与现房相比较 ， 最主要的优势就是价格优势 。 开发商卖期房价格比现房便宜 ， 表面上看是亏损了 ， 但如果把融资成本计算在内 ， 开发商卖期房的利润空间实际上要比卖现房的利润空间更大 。 “预售制度最大的受益者就是开发商 ， 直接降低了开发商的开发成本与周期 。 如果现房销售的周期是两年 ， 那么开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘 。 也就是说同一笔钱 ， 现房销售赚一次 ， 期房销售可以赚3次 。 ”
不过 ， 期房销售背后暗藏的问题不容忽视 。
中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海认为 ， 预售让开发商在竣工之前就能获得资金回笼 ， 从而加快资金周转速度 ， 却将风险转嫁给购房者和银行 。
据深圳律师郭勇统计 ， 有三类商品房纠纷较为常见 ， 都与预售制度有关：一是开发商没有取得商品房预售证就卖房 ， 很多行为并未在职能部门的监管之下；二是预售合同与实际面积不符 ， 特别是公摊面积小于图纸；三是开发商资金链问题 ， 对工期把握不准问题等 ， 导致逾期交房 ， 而逾期交房又直接影响购房者办理房产证 。
《法制日报》采访人员梳理得知 ， 由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款 ， 开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在 ， 这不仅导致房屋质量问题连连 ， 也导致推迟交房 ， 甚至携款潜逃现象发生 。 此外 ， 合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等问题 ， 引发全国各地消费者维权事件层出不穷 。
例如 ， 山东济南“景和山庄”楼盘一业主于2014年全款买房 ， 但在交房时遇到开发商涨价；河南商丘信华城二期交房3年 ， 一直不给办理房产证 。 此外 ， 还有甘肃先期付款过亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等 ， 让消费者欲哭无泪 。
多地试点现房销售
优胜劣汰加速洗牌
3月7日 ， 海南省“实行现房销售制度”引发广泛热议 。
海南省住建厅负责人在接受媒体采访时称 ， 目前 ， 因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题 ， 成为房地产投诉和纠纷的最主要因素 。 “因此 ， 为了规范楼市 ， 为了降低购房者的买房风险 。 取消预售制度看上去是势在必行的 。 ”
根据天眼查发布的315房产大数据 ， 截至2019年年底 ， 我国超14%的房地产企业都有法律诉讼记录 。 2019年一年 ， 房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条 。
海南省在《通知》中明确要求 ， 即日起 ， 实行新出让土地建设的商品住房 ， 实行现房销售制度 。 按规定 ， 现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件 。
安徽财经大学教授张运书认为 ， 海南出台现房销售 ， 对于购房者来说 ， 无疑是一件大好事；但对于开发商来说 ， 他们首先面临的是资金流压力将会进一步提高 。 除了要有雄厚的资金实力 ， 还必须要注重房屋质量 ， 优胜劣汰 ， 中小房企将逐渐退出海南的房地产市场 。
张运书说 ， 海南出台如此严厉的“楼市新政” ， 与其一直在大力推进自己的产业升级有关 。 2018年4月13日 ， 海南提出全岛建设自贸区 。 同年4月22日 ， 海南宣布“全域限购” 。 2019年 ， 海南省全省生产总值增长5.8% ， 剔除房地产业后增长6.3% 。 服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右 ， 12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3% 。 固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4%至59.6% 。 非房地产投资占比58.4% ， 提高6.9个百分点 。
《法制日报》采访人员采访得知 ， 进一步落实“房住不炒”的定位 ， 摆脱对于房地产的依赖 ， 也是城市经济长远发展之路 。 事实上 ， 全国探索和鼓励取消商品房预售制度的 ， 远不止海南一地 。 此前 ， 已有多个城市出台了相关的现房销售政策或鼓励意见 。
2016年 ， 深圳试点现房销售 ， 金茂和电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块 ， 命名为龙华金茂府 。 这是深圳第一宗 ， 也是唯一一宗 。
同年 ， 杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时 ， 都提出了现房销售的要求 。 其中 ， 南京在2016年8月至2018年7月 ， 先后拍出67块现房销售地块 。 苏州从2016年9月至今 ， 累计出让了超过130宗住宅用地 ， 其中有约70宗要求现房销售 ， 占比超50% 。
2018年10月 ， 安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》 ， 要求房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续 ， 鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售 。
2019年7月31日 ， 四川成都的两块土地成功拍卖 ， 在拍卖指标中明确要求 ， “100%现房销售” 。
北京律师肖东平说 ， 现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险 ， 但也将推动房地产行业全面洗牌 。 中小房地产商摇摇欲坠 ， 大开发商也将终结高周转模式 。 开发商减缓拿地速度 ， 土地财政面临压力 。 “这几年 ， 虽然全国多地推出了现售地块 ， 但取消预售制的范围并不大 ， 而且在疫情冲击之下 ， 大部分城市转而取消现房销售 ， 重回预售老路 。 ”
房住不炒定位不变
维护良好市场秩序
公开数据显示 ， 截至2019年年底 ， 我国共有超过140万家房地产企业 。 2019年全国商品房销售面积171558万平方米 ， 商品房销售额159725亿元 。
现房销售 ， 最“痛苦”的应该是房企 。
自疫情暴发以来 ， 全国各地稳地产的政策密集出台 。 与海南做法相反的是 ， 2月至3月期间 ， 多地政府密集出台的涉房类政策 ， 对楼市调控都以宽松为主 ， 大多集中在降低预售门槛方面 。
江苏无锡一名不愿透露姓名的政府工作人员称 ， 全国各个省份的情况都有所不同 ， 应具体问题具体分析 ， 海南作为岛型经济体 ， 经济体量小 ， 产业简单 ， 常住人口不到944万 ， 地产规模仅占全国的1.2% 。 “对于现房销售 ， 不能采取‘一刀切’的方式 。 应该在房住不炒的基调下 ， 鼓励地方政府因城施策 。 ”
据不完全统计 ， 全国目前已有超过60个城市发布了有关疫情下的房地产市场调控政策 ， 主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策 。 此前 ， 2月12日 ， 无锡等五地密集出台政策后；2月13日 ， 南京、天津、济南等地也相继发布多项措施；2月14日 ， 福州也发布10条措施 。 这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等 。
继无锡之后 ， 2月19日 ， 苏州市自然资源和规划局发布的稳地产政策引起市场广泛关注 ， 原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容 ， 被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售” 。
山东随之跟进 。 就在海南发布政策的前一天即3月6日 ， 山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》 ， 要求统筹做好住建领域经济社会发展工作 ， 适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例 。
2月17日 ， 央行在回应“调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标”消息不实时强调 ， 央行将继续按照党中央、国务院的要求 ， 坚持“房住不炒”的定位 ， 按照因城施策的基本原则 ， 落实房地产长效管理调控机制 ， 统筹做好房地产金融调控 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
中南财经政法大学教授郭泽强认为 ， 近日 ， 多地政府出台房地产相关支持政策 ， 主要是为了支持企业的正常经营 ， “房住不炒”的定位并未改变 ， 不会因疫情影响而出现全面的政策放松 。 无论是实施商品房预售还是现房销售 ， 都应该以维护良好的市场秩序为根本宗旨 。
【法制日报|多地试点现房销售 取消商品房预售制还有多远】受访专家称 ， 目前 ， 包括合同法、城市房地产管理法与《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律、行政法规、部门规章以及地方性法规 ， 对商品房预售的许可、监督和民事相关法律问题作出了具体相应的规定 。 也就是说 ， 预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式 。 现在房地产行业处于一个调整阶段 ， 资金链比较紧张 ， 要全部取消预售制度让期房退出 ， 还需修改完善相关法律法规 。


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