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遭遇一房二卖、两份合同都有效，法院如何判决房子归谁？

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康发展” 。 2020年两会政府工作报告再次重申了“房住不炒”、保持房地产市场发展的决心 。
遭遇一房二卖、两份合同都有效，法院如何判决房子归谁？
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要知道 ， 近年由于房价上涨 ， 二手房市场上出现了一些乱像 ， “一房二卖”就是其中之一 。
很多一房二卖引起的纠纷 ， 发生在买家交纳首付款后、房产证过户前 。 买卖双方为了避税 ， 以先签合同后过户的方式转让房产 。 一些不诚信的卖家受不住房价上涨带来的利益诱惑 ， 动起了歪脑筋 ， 打着时间差将同一套房产卖给多位客人 。 不仅给买家带来不必要的麻烦 ， 还可能落得钱房两空 。
遭遇一房二卖、两份合同都有效，法院如何判决房子归谁？
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案情：
2012年5月 ， 张某与女友准备在北京朝阳区买一套房子做婚房 。 由于房子刚满两年税费高 ， 原房主周某建议他 ， “可以先交一部分首付款 ， 等房本满5年后再过户” ， 并表示“可以先办理公证 ， 以免后续有变 。 ”
于是张某付了10万元首付款 ， 与周某签订了房屋买卖合同 ， 进行了公证 。 张某等房本满5年准备办过户手续时 ， 却被房管部门告知 ， 房子已经被卖给了第三人齐某 。
原房主周某在办理完公证手续后 ， 立即办理了挂失房本的手续 。 半年后新房房本下来了 ， 周某便将房屋卖给了齐某并办理了过户手续 。 于是 ， 张某起诉至法庭 ， 要求确认周某与齐某之间的房屋买卖行为无效 ， 并将房屋过户给自己 。
法院审理后认为：
虽然张某与周某签署房屋买卖合同在先 ， 但没有办理过户 ， 而过户是取得房 ， 并得以对抗他人的不动产登记 。 第三人齐某虽然购买在后 ， 但房子已过户至齐某名下 ， 而且在购买时并不知道该房子已经和张先生签订了《房屋买卖协议》 ， 符合物权法关于“善意取得”的约定 。 因此法院依据“善意取得”的规定 ， 判决齐某应该享有该房子的所有权 ， 驳回张某的诉讼请求 。 而张某的损失赔偿 ， 就需要向周某另案起诉 。
遭遇一房二卖、两份合同都有效，法院如何判决房子归谁？
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下面我们来看另一则案子：
2011年1月 ， 张女士通过中介向房东买了一套总价30万元的房 。 由于当时房子还不具备过户条件 ， 张女士先付了25万元 ， 并约定过户时再付剩余的5万元 。 2016年初 ， 张女士通过中介人员找房东要求过户 ， 房东当时以房子尚有抵押贷款未还清为由予以推脱 。
2019年1月 ， 房东擅自悄悄将房子以90万元（低于当时市价）卖给第三方 。 而且在第三方还没付清房款的情况下 ， 就匆忙将房屋过户 。 第三方拿到不动产权证后要求张女士搬离 ， 并在2019年向法院起诉 ， 要求张女士归还房子并支付占有使用费 。
法院审理后认为：
第三方在交易过程中 ， 未认真核实房屋产权真实情况 ， 存在明显过错 。 而且房屋交易价格明显低于市场评估价格 ， 且在未按合同约定付清购房款的情况下即办理过户 ， 也不符合常理 。 本案中的第三方并非善意购房人 ， 虽然他持有不动产权证书 ， 但不能认定为房屋的真实权利人 ， 最终依法驳回了第三方的诉讼请求 。
上述两个案子都是典型的“一房二卖” 。 我们在这边特别提醒 ， 公证仅仅起到了加强证明的作用 。 当二手房交易只公证不过户 ， 房产证仍由卖家持有 。 这意味着即使买家房本在手 ， 卖方也可以可以挂失房本 ， 最多半年后即可出新的房本 。 而且万一卖方撤销合同、反悔、或房子被查封 ， 作为购房者的你很可能就房财两空了 。
可以说 ， 在房屋买卖合同签订后 ， 履行过户的时间拖得越长 ， 那购房者所承受的风险就越大 。
资深房产律师建议
1.如果由于特殊原因需要延迟过户 ， 可考虑办理抵押登记给买家 ， 让卖家无法过户给其他人 ， 防止“一房二卖” 。
2.在签订合同时 ， 购房者可以在合同中明确“禁止一房多卖”等规定 ， 约定严格的违约责任 ， 比如说要求对方支付高额违约金防止卖家随便违约 。 同时注意合同上要加盖正规公章 ， 保证法律效力 。
3.尽快办理网签 。 根据相关法律规定 ， 二手房进行网签可以使房产交易透明化 ， 然后通过规范合同文本 ， 保障双方的合法权益和应付责任 。
4.及时尽快办理产权过户 ， 避免不必要的麻烦发生 。
【遭遇一房二卖、两份合同都有效，法院如何判决房子归谁？】5.一旦卖家有毁约的迹象 ， 买方可以采取诉讼保全进行查封 ， 或及时到法院起诉 ， 以防止“一房二卖”对自己不利的局面 。


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