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如果房产税真的来了，房价会因此下跌吗？( 二 )

如果房产税真的来了，房价会因此下跌吗？
二是“房产税相关的立法和推广尚需时日” 。 首先 ， 房产税的征税目的尚在讨论中 ， 到底是施行“调节”为目的的“窄税基”房地产税（如上海、重庆模式） ， 还是以“取得财政收入”为目的的“宽税基”房地产税 ， 暂时还未明确 。 其次 ， 根据《立法法》 ， 房产税立法有着严格的程序 ， 从提案 ， 到提交人大常委会的三次审议 ， 再到最终表决通过 ， 整个过程需要一定的时间 。 如果过程中存在争议 ， 则需要更长的时间来修改和协调 。 最后 ， 考虑到住宅房产税影响巨大 ， 不排除更多推广和试点的开展 ， 如此也需要更长的时间去摸索和适应 。 如果房产税真的来了，房价会因此下跌吗？
三是“我国以公租房、廉租房、共产房为主的保障性住房体系逐步完善” 。 除了购房 ， 我国日益完善的公租房、廉租房、共产房等保障性住房体系的建立 ， 为老百姓的安居乐业提供了更多的选项 。 显然对于保障性住房体系不存在房产税 。 另外 ， 根据目前上海和重庆的试点方案 ， “对房产税试点征收的收入 ， 用于保障性住房建设等方面的支出” 。 如此 ， 房产税不但不会影响到普通老百姓的安居乐业 ， 还助力保障性住房体系的建设 ， 将起到支付转移、帮扶弱势群体的作用 。综合以上分析 ， 可以判断本次讨论的住宅房产税制度不会影响普通老百姓的安居乐业 。 而对于过度使用杠杆、哄抬房价的投机客 ， 房产税的出台 ， 带来炒房成本的急剧增加 ， 不排除可能成为压倒骆驼的最后一根稻草 。不要高估房产税的降房价作用既然住宅房产税对普通老百姓的生活影响不大 ， 却有着抑制房地产投机的作用 。 那么 ， 是不是房产税的出台会引发房价下降呢？笔者认为 ， 房产税的出台会抑制房价的高速增长 ， 但也不要高估其在降房价方面的作用 。在分析这个问题前 ， 首先介绍“税收转移”效应——税赋负担不一定由纳税人承担 ， 最终会转嫁给弹性最小的群体 ， 这里所谓弹性小 ， 就是那些没有选择权的刚需群体 。 在此 ， 我们用下面这张图来解释 。 如果房产税真的来了，房价会因此下跌吗？
在无税的条件下 ， 消费者和厂商的交易应该在需求和供给曲线的交叉点达到均衡 。 开始征税后 ， 成交量开始下降 ， 消费者需要花费更高的价格进行买入 ， 而厂商却发现自己的收入开始降低 ， 之间的差价（红色实线部分）即为税赋负担 ， 最终由消费者和厂商分担 。 在这张图中 ， 消费者的弹性更小（反映在需求曲线上 ， 就是更陡一些：随着价格的上涨 ， 消费者的需求量变化不大） ， 也导致了消费者分担了大部分的税赋 。在此 ， 把这里的厂商换成大城市城中村里那些收租的“房叔房姐”们 ， 结论也是差不多的 。 相比“房叔房姐”们 ， 租户的弹性更小 ， 单个房东涨租金 ， 租户可以考虑换个便宜的地方去住 ， 但如果房产税的转移效应造成整个地区甚至城市的租金普遍上涨 ， 则租户除了默默承受税赋的转移或者离开该地 ， 没有太多的选择 。当然房产税赋是否会转移 ， 在多大程度上转移 ， 还要看下述三种情况：（1）房产税的征收机制 。 如“宽税基”普遍性征收比“窄税基”调节性征收对租金上涨、税收转嫁的影响更大 。（2）保障性住房建设情况 。 保障性住房让租房者有更多的选择 ， 也降低了他们分担房产税赋的可能性 。（3）政府的干预程度 。 房产税的调节对象本来是“房叔房姐”们 ， 如果通过租金上涨转移到了弹性更小的租房人群头上肯定是不合适的 ， 不排除政府可能会采取一些干预措施 。另外 ， 试点中0.6%的税率也使得房产税对于“房叔房姐”的影响也不大 。 根据易居房地产研究院发布《2020年一季度50城租金收益率研究报告》显示 ， 2020年一季度 ， 50个典型城市租金平均收益率为2.4% ， 远高于试点房产税税率 。 故即使不涨房租 ， 0.6%的房产税仅使得“房叔房姐”的租金收入下降 ， 不影响他们继续持有房产和收租 。最后 ， 作为资金实力更雄厚的群体 ， 不排除“房叔房姐”们可能请专业的会计师和律师进行交易机构设计 ， 合法避税 ， 进而削弱房产税的调节作用 。综合以上分析 ， 房产税是抑制房地产投机、调控国民收入、保障经济稳健发展的重要手段 ， 但也难免有自己的边界和局限 。 我们期待着在审慎制定税收政策的同时 ， 打好政策组合拳 ， 配合更多的工具（如保障性住房政策、人才引进政策等） ， 让更多人安居乐业 ， 幸福生活 。


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