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房产：房产税真的要来了？房价会因此下跌吗？( 二 )


通过对两地试点征税政策的分析 ， 可以发现征税对象、征税方式和税率方面 ， 两地政策略有差别 ， 但核心理念是一样的——仅针对高端居住需求征收房产税 。
如在上海 ， 仅针对上海居民的第二套房 ， 而且家庭全部住房人均面积超过60平米的 ， 对属新购住房超出部分的面积征税 。 对于一个典型的三口之家 ， 就意味着180平米的免税面积 ， 普通老百姓基本上是够用的了 。 而对于略有超出的那部分面积 ， 按照0.6%的税率征税 ， 压力也不算大 。
与上海通过人均居住面积来确定纳税对象不同 ， 重庆则通过房价高低来划定需要征税的高档住宅 。 在重庆 ， 应税的高档住房是指“建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房” 。 而且每年1月1日 ， 重庆还会根据房价走势 ， 上调起征价格 。 2020年 ， 主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到19587元/平方米及以上的住房 ， 而根据Wind的数据 ， 2020年4月 ， 重庆市住宅成交均价是1.3万/平方米 ， 这也意味着大部分的住宅交易价格都落在起征价格之下 ， 无需纳税 。 将纳税跟房价绑定 ， 也解释了重庆为什么是全国房价最稳定的城市之一 。
房产：房产税真的要来了？房价会因此下跌吗？
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二是“房产税相关的立法和推广尚需时日” 。 首先 ， 房产税的征税目的尚在讨论中 ， 到底是施行“调节”为目的的“窄税基”房地产税（如上海、重庆模式） ， 还是以“取得财政收入”为目的的“宽税基”房地产税 ， 暂时还未明确 。 其次 ， 根据《立法法》 ， 房产税立法有着严格的程序 ， 从提案 ， 到提交人大常委会的三次审议 ， 再到最终表决通过 ， 整个过程需要一定的时间 。 如果过程中存在争议 ， 则需要更长的时间来修改和协调 。 最后 ， 考虑到住宅房产税影响巨大 ， 不排除更多推广和试点的开展 ， 如此也需要更长的时间去摸索和适应 。
房产：房产税真的要来了？房价会因此下跌吗？
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三是“我国以公租房、廉租房、共产房为主的保障性住房体系逐步完善” 。 除了购房 ， 我国日益完善的公租房、廉租房、共产房等保障性住房体系的建立 ， 为老百姓的安居乐业提供了更多的选项 。 显然对于保障性住房体系不存在房产税 。 另外 ， 根据目前上海和重庆的试点方案 ， “对房产税试点征收的收入 ， 用于保障性住房建设等方面的支出” 。 如此 ， 房产税不但不会影响到普通老百姓的安居乐业 ， 还助力保障性住房体系的建设 ， 将起到支付转移、帮扶弱势群体的作用 。
综合以上分析 ， 可以判断本次讨论的住宅房产税制度不会影响普通老百姓的安居乐业 。 而对于过度使用杠杆、哄抬房价的投机客 ， 房产税的出台 ， 带来炒房成本的急剧增加 ， 不排除可能成为压倒骆驼的最后一根稻草 。
不要高估房产税的降房价作用
既然住宅房产税对普通老百姓的生活影响不大 ， 却有着抑制房地产投机的作用 。 那么 ， 是不是房产税的出台会引发房价下降呢？笔者认为 ， 房产税的出台会抑制房价的高速增长 ， 但也不要高估其在降房价方面的作用 。
在分析这个问题前 ， 首先介绍“税收转移”效应——税赋负担不一定由纳税人承担 ， 最终会转嫁给弹性最小的群体 ， 这里所谓弹性小 ， 就是那些没有选择权的刚需群体 。 在此 ， 我们用下面这张图来解释 。
房产：房产税真的要来了？房价会因此下跌吗？
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在无税的条件下 ， 消费者和厂商的交易应该在需求和供给曲线的交叉点达到均衡 。 开始征税后 ， 成交量开始下降 ， 消费者需要花费更高的价格进行买入 ， 而厂商却发现自己的收入开始降低 ， 之间的差价（红色实线部分）即为税赋负担 ， 最终由消费者和厂商分担 。 在这张图中 ， 消费者的弹性更小（反映在需求曲线上 ， 就是更陡一些：随着价格的上涨 ， 消费者的需求量变化不大） ， 也导致了消费者分担了大部分的税赋 。


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