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地块多地年内诞生百亿元量级地块 区域性房企抢地抬升溢价率

本报采访人员 王丽新
土地市场走上了回温通道 ， 一线、二线城市土地溢价率开始抬头 。 融资成本较低的房企加快拿地步伐 ， 恒大、融创等头部房企也开始加码北京的投资 ， 而谋求规模上位的区域性房企正在积极筹划新一轮扩张 。
中原地产研究中心提供给《证券日报》的数据显示 ， 2020年以来 ， 全国共诞生了3宗百亿元以上总价的地块 ， 总价分别为310亿元、116亿元和104亿元 ， 位于上海、深圳和厦门 。
“总体来看 ， 这几宗百亿元量级地块都不是头部房企所拿 ， 这预示着又一轮抢规模的开始 。 ”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》采访人员表示 ， 严格来说 ， 今年没有“地王” ， 一般地块溢价率没有超过50% ， 楼面价也比周边房价低 ， 但是热点城市的土地溢价率明显开始上涨了 。
深圳现楼面价8.7万元宅地
5月15日下午 ， 深圳迎来今年最受关注的一场土地拍卖 ， 年度首宗宅地前海T102-0346以115.97亿元顶格成交 ， 成为2020年全国又一宗百亿元地块 。 据悉 ， 该地块采用“双限双竞”方式出让 ， 最高限价115.97亿元 ， 每家报名房企需缴纳近40亿元的竞买保证金 。
经过超100轮的举牌之后 ， 龙光地产以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下这宗地块 ， 整体楼面价为6.3万元/平方米 ， 可售商品房楼面价约为87409元/平方米 ， 商品房最高销售均价为10.7万元/平方米（毛坯价 ， 不含装修） 。 “成交价格合理 ， 符合公司预期 。 ”龙光地产方面人士向《证券日报》采访人员表示 ， 该项目是龙光布局前海自贸区的首个住宅项目 ， 也是在深圳第15个“轨道+地产”高品质项目 。
“目前前海区域已经有4个价值超过百亿元的地块 ， 龙光地产竞得这块地是前海第四宗住宅用地 ， 现在该地块周边商品房很少 ， 项目较为稀缺 ， 整体来看会有盈利空间 ， 项目中30%的非普通住房会有明显的溢价收入 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， 龙光地产是去年500亿元至1000亿元阵营房企中成长最快的 ， 前几年重仓深圳的地块销售都不错 ， 但这种“双限地块”对其也会是一个挑战 。
“现在很多房企都向深圳聚拢 ， 希望在深圳拿到土地 ， 因为在深圳有项目意味着占据了大湾区市场的中心 。 ”李宇嘉称 ， 目前深圳楼市可谓供需两旺 ， 接下来 ， 也会在供给端做文章 ， 可能也会限制流入深圳楼市的资金规模 ， 总体上会维持“交投活跃”的态势 。
区域性房企抢地厮杀激烈
深圳前海这宗百亿元量级地块 ， 引来了16家实力级房企或联合体“厮杀” ， 最后被深圳民企龙光地产抢得 ， 溢价率为45% 。 当日 ， 北京市大兴区采育一宗不限价宅地的竞拍现场同样激烈 ， 首开+路劲、北京城建(600266,股吧)+兴创两大联合体鏖战34轮 ， 最终首开+路劲以13亿元拿下 ， 溢价率超过30% 。
同日 ， 新城以总价13.13亿元、自持租赁住房建面3500平方米竞得天津武清区一宗居住用地 ， 楼面价10509元/平方米 ， 溢价率40% 。 此外 ， 江西南昌一宗商住地 ， 历经94轮竞价后 ， 由本土房企排名前三的东投地产以6.68亿元夺下 ， 土地溢价率超100% 。 更早之前 ， 厦门历史上第一个破百亿元总价地王 ， 以104亿元总价被当地的上海泰鸣（厦门泰鸣房地产开发有限公司）摘得 ， 溢价率43.82% 。
“近期高价地多被当地区域深耕的房企竞得 。 虽然优质地块会吸引各大房企的目光 ， 但区域性房企在当地拿地相对容易 ， 积极性更强 ， 对地块的操作流程及当地政策也相对熟悉 。 因此近期拿高价地或者体量较大地块的全国性知名房企较少 。 ”诸葛找房数据研究中心王小嫱在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， 当前货币环境及拿地条件均略显宽松 ， 房企积极补仓 ， 对优质地块极为青睐 ， 也使得局部优质地块高总价高溢价率成交 ， 但这并不代表新一轮的规模竞速开始 ， 只是局部优质地块过热 ， 今年一季度整体土地的市场供需规模仍在缩减 。


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