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地产港龙地产再递招股书：9个项目撑起业绩 借款额增长16倍( 二 )


借款额增长16倍 现金流承压
地产港龙地产再递招股书：9个项目撑起业绩 借款额增长16倍
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港龙地产负债率、借款利率数据 。 来源：港龙地产招股书
负债是压在房地产开发商身上的重担 ， 港龙地产也不例外 。 招股书显示 ， 截至2017年、2018年、2019年及2020年3月31日 ， 港龙地产的资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0% 。 3年多时间 ， 负债率上升了2.9倍 。
地产港龙地产再递招股书：9个项目撑起业绩 借款额增长16倍
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港龙地产借款总额到期情况 。 来源：港龙地产招股书
对于负债比率的大幅增加 ， 招股书解释称 ， 是由于银行及其他借款增加以为运营提供资金所致 。 数据显示 ， 截至2017年、2018年、2019年及2020年3月31日 ， 港龙地产的借款总额(包括银行贷款和其他借款)分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元、51.76亿元 ， 3年多时间增长超16倍 。
走高的还有借款利率 。 招股书显示 ， 2017年-2019年 ， 港龙地产的银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.3%、8.0%、8.8% ， 其中其他借款的实际利率分别为11.0%、11.2%、10.8% 。
其他借款中 ， 少不了房企们既爱又恨的信托融资 ， 根据披露 ， 港龙地产几乎所有信托融资的年利率都超过10% 。 截至2020年3月31日 ， 未偿还信托融资及其他融资安排为16.11亿元 ， 占总借款(包括银行贷款和其他借款)的31.1% 。
2017年-2019年 ， 港龙地产的利息覆盖率分别为7.6、5.8及2.1 。 招股书说：“我们的利息覆盖率于往绩记录期间下降 ， 主要由于我们共同开发项目的计息融资增加 。 由于我们的共同开发项目一般于开发初期需要融资 ， 且直至物业于较后期间交付后方会产生回报 ， 故我们于2018年及2019年的共同开发项目数量增加及由于银行及其他借款的融资成本以及来自该等共同开发项目的附属公司非控股股权的计息现金垫款大幅增加 ， 从而导致我们于往绩记录期间的利息覆盖率下降 。 ”
地产港龙地产再递招股书：9个项目撑起业绩 借款额增长16倍
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港龙地产现金流量表摘要 。 来源：港龙地产招股书
从借款期限看 ， 截至2020年3月31日 ， 港龙地产1年内到期的借款为10.70亿元 ， 占总借款的20.67% ， 1年内的短债占比不高 ， 但如果加上1-2年内到期的借款26.74亿元 ， 2年内到期的借款占到了总借款的72.33% 。 截至2020年3月31日 ， 港龙地产手上的现金及现金等价物为14.03亿元 。
港龙地产经营活动所得现金净额已经连续两年为负 。 招股书称 ， 2018年、2019年 ， 公司分别录得来自经营活动的负现金流为6.26亿元、67.56亿元 ， 主要由于2018年、2019年就收购的16幅地块支付土地成本以及若干物业项目的开发成本有关的现金流出 。
“负经营现金流或须我们取得足够的额外融资以满足我们的财务需要及责任 ， 支持我们的扩充计划 。 倘我们未能为经营产生足够的现金流 ， 或以其他方式取得足够的外部资金为业务提供融资 ， 我们的流动性及财务状况可能受到重大不利影响 ， 我们或未能扩充业务 。 ”招股书提示称 。
中小房企扎堆上市 屡屡碰壁
由于要求较为宽松 ， 赴港上市成为内地中小房地产开发商的首选 ， 近几年来 ， 也出现中小房企扎堆IPO的情况 。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫称 ， 中小房企普遍面临着较大的融资压力 ， 其很大一部分资金依靠自有资金、销售回款甚至民间借贷 ， 如果能够成功上市 ， 融资会变得容易 ， 成本也会降低 。
但中小房企的上市之路 ， 并不平坦 。 据媒体统计 ， 在2019年递交(含更新后再递)招股书的房企中 ， 招股书已失效的还有海伦堡、奥山控股、三巽控股 ， 尤其前二者已多次递交招股书 ， 目前无继续冲刺上市的迹象 ， 万创国际的招股书状态则已显示为“被拒绝” 。


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