上市房企“去地产”挫败样本：宜华健康从净利近2亿暴亏15.7亿
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来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
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近来 ， 头部房企万科被曝“养猪” ， 计划首期产能25万头 ， 引爆地产圈 。 无论是中小房企 ， 亦或是大型房企 ， 转型焦虑一直相伴 。
从实际看 ， 房企转型已喊了四五年 ， 但至今90%以上的业绩贡献仍是房地产 ， 则说明房地产依然是能赚钱的行业 ， 也预示着跨界到其他行业并非真的一帆风顺 ， 其他行业对公司能挑起大梁 。
虽如此 ， 我们也不要低估部分房企的转型决心 ， 那就是一步到位彻底“去地产化” ， 然而细细盘点不难发现：又有多少转型成功？又有多少被搁浅 ， 被拖得半死？
曾经叱咤风云的华业地产 ， 激进更名“华业资本” ， 不了解的人还以为是这要转型成一家金融资管公司 ， 实际却是疯狂卖地产套现后 ， 在医疗领域大肆“买买买” ， 但终究未蜕变成医疗股 ， 因陷入破产困局 ， 去年被交易所强制退市 。
新华联集团 ， 一家湖南实力房企 ， 旗下新华联不动产一度也是黑马房企 ， 但激进跨界文旅地产 ， 在全国跑马圈地 ， 大手笔操盘文旅项目 ， 缺少了“短平快”项目贡献现金流 ， 上市公司新华联文旅乃至整个新华联已被拖垮了 。
我们要重点解析的是另一家房企——宜华地产 ， 2015年更名为宜华健康 。 之所以如此 ， 一方面宜华地产通过房地产现金流在2014年先后收购广东众安康后勤集团100%股权、深圳友德医科技有限公司20%股权 ， 首次杀入医疗服务及网络医院医疗技术平台 。
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2015年 ， 宜华健康实现营收10.3亿元 ， 相比2014年1.57亿元 ， 同比暴涨554% ， 归母净利5161.2亿元 ， 同比增幅73% ， 扣非后归母净利5502.3万元 ， 同比大增逾100% ， 实现经营净现金流3.77亿元 ， 相比2014年净流出-1.24亿元 ， 同比暴增404.65% 。
就这一成绩单 ， 在外界看来 ， 宜华健康可谓是当时房企跨界过渡成功转型的明星上市公司 ， 尤其是向热门的医疗大健康领域 ， 资本市场也疯狂追捧 。
2016年 ， 宜华健康置换出所有地产业务 ， 完全彻底战略转型到医疗健康产业 ， 完成收购亲和源集团58.33%的股权 ， 正式进入中国养老产业 。
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基于此 ， 宜华健康确立“医疗产业服务、养老产业服务”两大业务方向 ， 从而形成医疗养老后勤服务、医疗机构专业服务和养老社区专业服务的所谓“三位一体”服务体系等 。 这俨然就是一家通过资本运作外延式并购切入医疗大健康的正面范本 。
当时 ， 宜华健康已是国内服务网络最广的医疗后勤服务提供商之一 ， 为逾100家大中型综合医院提供全方位非诊疗综合服务 ， 直接或间接控制及托管医院超过12家 ， 管理专业肿瘤治疗中心超8家 ， 管理医疗床位超5000张、护理床位超2000张；拥有已开业和在建的养老社区15个 ， 拥有中高端养老公寓超过3000套 。
2016年 ， 宜华健康实现营收12.96亿元 ， 同比增幅25.7% ， 虽增幅大幅度回落 ， 但归母净利7.44亿元 ， 同比暴增1342.25% ， 扣非后归母净利约7.7亿元 ， 同比暴增1299% 。 注意！当年经营净现金流却急转直下 ， 净流出-5.66亿元 ， 暴跌250% 。
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注：宜华健康2016年年报数据
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为了简化表述 ， 我们直接看2019年年报及回溯之前2年（2018年、2017年）的财务数据 ， 从表格不难看出 ， 2017年营收达到21.16亿元 ， 同比增幅63.23% ， 归母净利却只有1.74亿元 ， 同比大跌76.58% ， 扣非后归母净利1.7亿元 ， 同比大跌77.88% 。
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注：宜华健康2019年年报
从上述表格我们可以看到 ， 2018年宜华健康营收和归母净利微涨 ， 但扣非后归母净利继续下跌 ， 到2019年营收跌幅18.7% ， 归母净利亏损15.72亿元 ， 由盈转亏 ， 扣非后归母净净利亏损18亿元 ， 经营净现金流才1.57亿元 ， 同比下降57.78% 。
从跨界医疗去地产仅5年时间 ， 宜华健康这一路业绩可谓“过山车” ， 从历史梳理看 ， 2017年已开始显露颓势 ， 到2019年业绩暴跌 。 作为业内人士乃至投资者 ， 颇为疑惑的是 ， 这明明都已跨界转型成功 ， 怎么突然之间就暴亏？
我们注意到 ， 自2016年宜华健康通过收购杀入养老产业之后 ， 养老板块比重从当年占比只有1.33% ， 2019年达到12.17% ， 2018年一度占比12.62% 。 注意！2017年宜华健康养老板块毛利率近40% ， 要明显高出该年医疗板块约9个百分点 。
2018年 ， 宜华健康养老板块的毛利率暴涨到接近59% ， 的确成为一个赚钱行业 ， 医疗板块毛利率却只有27% ， 2019年情况急转直下 ， 养老板块毛利率突然暴跌到不足7% ， 医疗板块毛利率也只有19.78% 。
我们继续跟踪研究2017年-2019年宜华健康重要控股子公司的业绩变化 ， 发现原本收购而来成业绩“顶梁柱”的主要子公司一路下滑 ， 比如众安康后勤集团2017年营收14.9亿元 ， 净利1.54亿元 ， 2018年营收下滑到12.63亿元 ， 净利只有732万元 ， 2019年营收10.8亿元 ， 净利亏损1.2亿元 。
【上市房企“去地产”挫败样本：宜华健康从净利近2亿暴亏15.7亿】
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这跟当初收购时原股东所承诺三年业绩及超额兑现情况 ， 简直就是天壤之别 ， 业绩承诺一结束 ， 被收购标的公司就开始“大变脸” 。
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注：宜华健康2019年年报数据
注意！宜华健康旗下以养老咨询的亲和源集团与以养老服务为主的宜华健康养老产业公司各亏损9803.5万元、1640.2万元 。
今年一季报 ， 宜华健康营收、净利继续大跌 ， 特别是经营净现金流-3.06亿元 ， 同比跌幅672.8% ， 截至3月末账面现金只有9375.2万元 ， 比去年底减少近7.5亿元 ， 短期借款16.36亿元 ， 跟去年底基本持平 ， 一年内到期有息负债额6.66亿元 ， 短期偿债压力巨大 。
3月18日 ， 宜华健康抛出定增募资预案 ， 拟向中冠宝投资、华夏保险增发最多2.633亿股 ， 最多募资约10.53亿元 。 从其定增目的表述看 ， 一个是引入战投 ， 一个是降低负债率 ， 一个是股权融资等 。
从以上来看 ， 无论是医疗还是养老 ， 作为门外人 ， 怎么看这两个行业都的确很诱人 ， 但宜华健康过山车般业绩“大变脸” ， 再次提醒不少跨界房企 ， 不要以为“钱多就任性” ， 这是一个需要较长时间、精力乃至资金去持续投入运营的领域 ， 与房地产逻辑完全不同 。
编辑：密探君
文章来源：地产密探
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