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重磅！公募REITs试点启动，姗姗来迟

公募版的REITs ， 终于破冰了 。
4月30日 ， 证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）《通知》中明确了 ， 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的基本原则 ， 同时证监会也就《公开募集基础设施证券投资基金指引（征求意见稿）》向社会公开征求意见 。
等了好久的公募REITs ， 这一次真的来了！《通知》的出台 ， 让很多业内人士兴奋不已 。
可以说 ， 此次《通知》的发布被视为是公募REITs在国内的正式破冰 。 这意味着设立在海外市场 ， 即现金、债券、股票之后的第四大资产 ， 将进入到国内投资者的资产配置池里面 。 无论是对于投资者和房地产行业而言 ， 其意义都十分重大 。
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不仅如此 ， 上交所在同一天表示 ， 当前公共领域试点的REITs是稳投资、补短板的有效政策工具 。 不仅可以扩充国内基础项目建设设施的资金来源 ， 降低财务风险 ， 而且也有利于理顺储蓄转化投资的极致 ， 投融资的市场化和健康发展 。
毫无疑问 ， 《通知》的发布是中国公募REITs市场建设的一个里程碑的事件 。
一.REITs概念回顾
REITs全称（realestateinvestmenttrusts） ， 国内一般将其翻译为房地产信托投资基金 。
其本质上就是一种资产的证券化 ， 即将流动性较低 ， 但具有稳定现有的资产转化为资本市场上可以流通交易的证券类资产 。 对于物业所有者而言 ， REITs是一种有效盘活存量资产 ， 优化资产负债表的融资方式；对投资者而言 ， REITs则提供了一个低门槛进入房地产投资领域的方式 。
虽然REITs中带有信托两次 ， 但是REITs和国内上通常意义的信托私募产品还是有很大的区别的 。 在国际层面上 ， REITs的性质几乎等同于公募基金 ， 可交易可流通；国外绝大部分REITs ， 都属于公募的性质 。 只有少部分属于私募性质 ， 这也是为什么REITs会由证监会监管的原因 。
二.REITs的渊源和分类
缘起美国
REITs最早起源于20世纪60年代的美国 ， 之后发展十分迅速 。 截止到2019年 ， 全球REITs数量达到885只 ， 总规模达到2.01万亿美元 。 REITs主要分布在美国 ， 日本 ， 新加坡以及中国的香港等地区 。
REITs产品发展迅速的原因 ， 主要来自于两方面：第一方面它拓展了不动产的投资渠道 ， 分散了直接投资风险；第二对投资房地产和持有物业的公司而言 ， REITs在拓展渠道的同时 ， 提高了其资产的变现能力 ， 并优化资产负债结构 。
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REITs分类知多少
一般而言就三类 ， 权益类、抵押类和混合类
权益类REITs就是拥有并经营收益型不动产的同时 ， 提供管理服务 。 投资者的收益来源于两大部分：第一部分来自于租金收入 ， 第二部分来源于不动产的增值部分 。 就像购买股票一样 ， 一部分来源于公司分红 ， 一部分来源于股票增值 ， 目前权益类REITs占市场的主导 。
【重磅！公募REITs试点启动，姗姗来迟】而抵押类的REITs ， 则是向开发商和提供信贷抵押或者是通过购买抵押贷款支持的证券（MBS）提供融资 。 主要收入来源就是贷款和利息收入 ， 而混合型则属于权益类和抵押类两种的混合 。
从收益方式来看 ， 公募REITs面向社会公众发行 ， 可以上市流通交易 ， 需要经过监管部门审批；而私募REITs ， 则属于非公开定向方式 ， 不上市交易 。
从组织形式上来看 ， REITs有公司型和信托型两大类 。 一类是依信托契约发行的收益凭证 ， 一类则是依《公司法》成立 ， 作为主体募集股份资金 ， 并依照法律章程进行投资 。
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三.REITs的基础资产结构和管理模式
REITs的底层资产是比较丰富的 ， 所谓的不动产可以是购物中心、写字楼、工业园区、厂房到宾馆等多种类型的资产 ， 而且不同资产类型会对其收益率 ， 融资成本以及投资成长策略会产生较长的影响 ， 下面也就下面就几个比较典型的进行一下梳理 。
零售REITs是以购物中心为投资标的 ， 其收益来源在于购物中心能否提供持续可观且稳定的收入；写字楼REITs顾名思义 ， 则是以大型写字楼为投资标的的产品 ， 这一类产品存在一个比较典型问题就是写字楼出租率的波动 ， 毕竟这一类不动产深受宏观经济的变动影响；工业REITs则包括工业大厦 ， 仓库 ， 工业园区等在内的 。
一般而言 ， REITs的收益率可以分为无风险利率和风险溢价两个部分 。 不同的类REITs的收益率存在较大的差异 ， 主要影响因素一是安全性 ， 安全性越高风险越低；第二个则是增长潜力 ， 增长潜力越大的REITs风险溢价越高 ， 第三个则是市场情绪的影响 。
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REITs管理模式
光华管理学院曾经发布过《中国公募版REITs管理模式研究》 ， 在这一研究报告中提出 ， 公募REITs的资产管理是全面的主动资产管理 。 因为它同时具备了金融和不动产的双重属性 ， 既包括了募资和投资 ， 又包括了改造 ， 出租 ， 运营维护等等 。
在管理模式上 ， REITs分为外部管理和内部管理两种 。 由于REITs本身即为公司或者信托基金等实体 ， 如果是外部管理模式 ， 则是由专业管理人来执行管理 ， 其职责包括资产运营、投资和物业管理 ， 回报来源于管理费 。 而内部模式之下 ， REITs本身拥有并作为资产管理人 ， 由公司内部行驶相应的管理职能 。
两种模式各有利弊 ， 外部管理模式可以有效发挥管理人的经验和优势 ， 但是也可能由于利益冲突和信息不对称引发操作风险；而内部管理模式的则更加灵活高效 ， 有效的降低管理中的代理成本 ， 不过其专业性有待提高 。
四.国内REITs发展
REITs在国内发展 ， 最早可以追溯到2005年 。 由于当时国内环境和政策的不成熟 ， 不具备可操作的环境 。 因此第一只越秀-REITs在香港上市 。 之后国内开始通过各种方式对海外的REITs进行借鉴和尝试 ， 2011年鹏华基金发行了中国大陆首只投资美国的公募基金 ， 鹏华美国房地产基金 。
而2015年上市的鹏华前海万科REITs ， 是国内首次公募的类REITs ， 对应的是特许经营权的收益权 。 此外该REITs还能投资于固定收益和权益类资产 ， 该类产品弥补了REITs市场占有率方面的不足 ， 而且拉克国内REITs启动的序幕 。
而当下 ， 随着经济迅速放缓 ， 国内面临着产业转型升级 ， 消费升级等挑战 ， 如何盘活基础设施已成为了国内经济的重要挑战 。
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从这一点来看 ， 刚刚推行的基础设施REITs其意义就显得十分重大 。 可以说公募REITs试点的破冰 ， 对于公募基金而言是一个利好 。 而且通过REITs形式 ， 将公共产品投资范围进行了扩展 ， 而且能够拿出更多的切实支持实体经济而不是玩资本套利的游戏 。 有利于引导长期资本参与进来 ， 必将受到投资者追捧 。
结束语
公募类REITs通过将不动产或基础设施收益权以真实方式进行转化 ， 成为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品 ， 有利于引导社会资本进入 ， 支持实体经济 ， 对稳投资促发展有着十分重要意义 。 对于普通投资者而言 ， 则多了一种可靠的投资方式 。
近年来 ， 越来越多基础设施呈现出资金需求大 ， 投资门槛高 ， 回收周期长 ， 长期资金不足等特点 。 而公募REITs作为连接实体经济和资本市场创新金融工具 ， 为普通居民提供了投资基础设施领域的一种新的方式 ， 而不像之前信托高门槛 ， 而且打开了新的融资渠道 。
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