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房企境内融资“残酷生态链” 融资利率差5倍

房企境内融资“残酷生态链” 融资利率差5倍
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中房报采访人员唐珊珊北京报道
“虽然今年境内融资环境有所改善 ， 但对于中小房企来说却是难上加难 ， 尤其是负债率高的企业 。 ”5月7日 ， 卢毅在接受中国房地产报采访人员采访时说 。
卢毅是重庆一家中型房企融资部经理 ， 让他感触最深的是 ， 在不到一个月的时间里 ， 房企境内外融资环境发生了惊天逆转 ， 原本计划在4月发行的美元债 ， 由于海外疫情影响都未能顺利发行 ， 如今看来 ， 这一情况保守估计至少要延续到6月底 ， 如果走境内融资渠道 ， 对于他们这样规模的企业并不容易 。
据采访人员了解 ， 由于海外债市受疫情影响 ， 内房股美元债遭抛售 ， 房企海外发债遇冷 。 Wind数据显示 ， 2020年1——4月房企境内外债券融资累计约5010亿元 ， 同比下滑10% ， 海外债融资1901.3亿元 ， 同比下滑10.2% ， 境外发债金额占比降至39% ， 较2019年同期下降13个百分点 ， 为近十年第三低位 ， 其中 ， 4月海外融资为零 。
“海外融资受阻 ， 影响最终会传递到公司现金流和投资端 。 一是房企借新还旧节奏被打乱 ， 短期偿债压力增加；二是项目投资节奏受影响 ， 从而影响未来销售业绩 。 ”研究院常务副院长黄瑜在接受采访人员采访时表示 ， 在她看来 ， 高杠杆类房企和对海外融资依赖度高的房企会受影响比较大 。
融资利率差5倍 ， 头部房企占“C位”
与境外融资遇冷相反 ， 国内债券市场环境近期呈边际宽松状态 。
wind数据显示 ， 2020年4月 ， 房企信用债融资规模1081.9亿元 ， 环比增加6.4% ， 同比增加74.9% ， 与此同时 ， 融资利率也有所下降 ， 据采访人员统计 ， 4月份房企信用债平均票面利率为3.91% ， 环比下降0.22个百分点 。
但从发债主体来看 ， 境内债券市场依然是头部房企的主场 ， 对于中小房企而言 ， 想在其中分一杯羹却愈发困难 。
据采访人员统计 ， 4月单月融资规模最高的TOP10企业分别为金融街、首开、华发、万达、万科（含印力） ， 华润、碧桂园、远洋、龙光、金茂 ， 其中前五位单月融资总额分别为105亿美元、82亿美元、51.8亿美元、50亿美元、44.2亿美元 。
从融资主体性质上看 ， 国企、民企融资分化加剧 。 2020年4月 ， 房企共发行信用债105笔 ， 国企发行66笔 ， 占比62.9% 。 从融资规模上看 ， 国企融资规模635.0亿元 ， 占比58.7% ， 民企融资规模为446.9亿元 ， 占比41.3% 。
从融资利率来看 ， 国企平均融资成本为3.46% ， 民企平均融资成本为5.22% ， 融资利率最低的是今年4月21日首开股份发行的一笔超短期融资券 ， 共计20亿元 ， 票面利率低至1.50% ， 而4月28日新城控股发行5亿元超短期融资券 ， 票面利率为4.28% 。
其次是华发、苏高新、金融街、武汉地产 ， 分别为1.69%、1.7%、1.74%、1.88% ， 单月融资利率最高的是宋都股份 ， 为8.3% 。 泛海、阳光城、大地投资、中南分别以7.5%、7.3%、7%、7%位居前五位 ， 最高利率与最低利率之间差5.5倍 。
如果把时间线拉长 ， 从1——4月房企筹资活动现金流入总额来看 ， 会发现 ， 不同规模房企之间增速差别也逐渐两极分化 。 数据显示 ， 2020年1——4月总体房企筹资活动现金流入总额6054亿元 ， 同比增长15% ， 增速较去年同期增加4个百分点 。 其中 ， 龙头、中型、小型房企同比增长分别为23%、12%、3% ， 增速较去年同期+20、-1、-23个百分点；筹资现金流入占比分别为38%、52%、10% ， 较去年同期+2、-1、-1个百分点 。 2020年第一季度总体房企筹资活动现金流净额1662亿元 ， 同比增加539亿元；龙头、中型、小型房企筹资净额分别为636、860、165亿元 ， 同比增加270、151、118亿元 。
对此 ， 黄瑜表示 ， 今年1-4月金融环境的确有所改善 ， 但房地产金融监管仍偏紧 。 从具体房企的融资情况来看：大型房企融资无论是频率和金额都是相对比较高 ， 融资的成本也有所降低；另一方面 ， 国家监管层对资金进入房地产仍是严管的 ， 中小企业融资仍不易 。 4月 ， 一些中小企业发债利率仍处于高位 ， 其利率高低主要取决于良好的财务表现、经营能力和信用评级 。
华泰证券方面认为：“具备融资优势、信用评级高的龙头房企将受益于融资集中度提升 ， 由于房地产行业融资端政策难以放松 ， 销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力 ， 不排除部分中小房企出现经营困难等问题 。 ”
ABS意外走红
在这场被疫情倒逼出的境内融资逆袭大戏中 ， 低成本的ABS扛起了房企融资主力大旗 。
4月16日 ， 金融街发行了一笔总额为76亿元的ABS ， 票面利率仅为2.80% 。 随后 ， 宋都、龙光、迪马、金融街等均陆续跟进发行 。 截至4月30日 ， 房企ABS共发行29笔 ， 融资金额达233.12亿元 ， 环比增长394.2% ， 占比达21.6% ， 平均票面利率为4.95% 。
据采访人员统计 ， 今年4月 ， 融资金额排名在前三位的融资方式分别是中期票据、资产支持证券及公司债 。 其中 ， 中期票据融资18笔 ， 合计281.8亿元 ， 环比增长52.1% ， 融资额占比为26.1%；资产支持证券融资29笔 ， 合计233.1亿元 ， 环比增长394.2% ， 融资额占比21.6%；公司债融资19笔 ， 合计232.1亿元 ， 环比下降43.7% ， 融资额占比21.5% 。 值得关注的是 ， “证监会主管ABS”占比提升10个百分点 ， 成为4月主要融资类型 。
对此变化 ， 黄瑜表示：“国内疫情基本得到控制 ， 各行各业复工复产陆续展开 ， 为ABS发行规模的恢复创造了条件 。 ”她认为 ， 疫情期间 ， ABS发行一方面受限于商业、租赁等底层资产经营恶化 ， 另一方面 ， 发行流程也受到疫情阻碍 。 4月疫情得到控制后 ， 在海外发债不利的情况下 ， 房企更加注重ABS融资渠道 ， 部分资产较优的房企还可通过优质的底层资产申请ABS获得资金 。
渤海银行市场部副总经理孙冉在接受采访人员采访时表示：ABS作为银行表外业务 ， 可以赢得多方的资金支持 ， 特别是房地产企业供应链ABS产品 ， 在近期我国交易所发行异常火爆 ， 主要原因是从目前我国资本市场来看 ， 房地产企业通过银行表内融资难度极大 ， 诸多房地产企业“曲线救国” ， 利用核心企业信用 ， 多途径融资手段 ， 合理利用监管政策 ， 广开“融路” 。
短债增加 ， 风险暗藏
尽管境内融资环境有所改善 ， 发债利率也有所降低 ， 但从上半年企业债务结构的变化来看 ， 风险依然暗藏 。
据采访人员统计 ， 4月境内债券融资发行期限“1年——3年”与“1年内”分别占比32%与31% ， 成为债务期限主力区间 ， 2020年一季度“1年内”的债务较2019年同期上升14个百分点 。 境外债券方面 ， “1年——3年”与“3年——5年”债券占比相当 ， 是境外债务主力发行区间 。 相较于境内 ， 境外债券在中长期债券中占比更高 ， 5年以上债务为19% ， 超过境内长期债务9个百分点 。
短债比的上升是否会成为未来一年潜藏的风险？
对此 ， 黄瑜认为 ， 短债比的上升会给企业带来压力 。 不久 ， 房企将迎来偿债高峰 ， 2020-2023年债券偿还规模保持高位 ， 并在2021年到达高峰 。 2020年需偿还7520亿元 ， 2021年超万亿 ， 未来企业应该更加关注现金流 。
诸葛找房数据研究中心王小嫱则认为 ， 4月份 ， 部分龙头房企的销售金额已经环同比均转正 。 但如果一些房企在疫情期间没有做好决策 ， 下半年去化不可观 ， 将会面临较大的偿债风险 。 对于企业应该如何调整债务结构 ， 她认为：企业应该减少融资 ， 实现企业自身的内增长 ， 通过运营收入来获取利润 。 其次 ， 企业要增加合作 ， 降低风险 。
黄瑜认为：一是应加大推盘销售力度促进销售回款；二是把握融资机遇积极融资 ， 通过银行贷款、信托、发行公司债、海外债等方式 ， 获得长期限、低成本资金 ， 替换即将到期资金或高成本资金；三是积极进行融资创新 ， 通过发行ABS等产品 ， 盘活存量资产 ， 进一步降低融资成本 ， 优化债务结构；四是应加强对资产、负债、现金流量等方面的财务管理与监督 ， 科学控制投资规模 ， 实现稳杠杆 。
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【房企境内融资“残酷生态链” 融资利率差5倍】文章来源:中国房地产报


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