企业2020“打折潮”说来就来？房企出现“抢收”，6年前一幕将重现？
现在相信很多的城市都开始复工了 。 毕竟一直不开工也不是办法 ， 很多人待在家里没收入就无法养家糊口 ， 企业不能开工就无法发展经济 。 所以复工潮开启后 ， 也就是说人口的流动性会比较大 ， 特别是一些外出打工的人 ， 踏上返程之路 。
文章图片
现在已经是5月中下旬了 ， 想必大多数人都已经返程了！交通运输部公路科学研究院大数据组公布的数据显示 ， 今年下半年春节出行高峰1月30日至2月18日 ， 20天内跨区域人口流动约1.42亿 。 2月19日、3月15日这25天 ， 跨地区移民约1.45亿人 。
也就是说 ， 预计未来将有3亿人涌入城市 。 如此庞大的流动人口将被“集结” 。 进入5月份之后 ， 房地产市场的表现似乎愈发强劲了 。 上个月深圳的喝茶费、抢房潮就已经打响了一线楼市躁动的第一枪 ， 现在北京、上海等地成交量密集提升 ， 市场热度有开始传导蔓延的迹象 。
对于楼市来说 ， 一个月后 ， 可能会有更多的房企抢收“打折潮” 。
文章图片
可能大家还在疑问这是为什么？其中的原因有三个
一是复工 ， 营业部重新开业 ， 流动性恢复正常
各房企规定的复工时间和营业部的营业时间不同 。 比如恒大就将复工时间推迟到2月17日 。 同时 ， 2月20日前全国1246个项目不得开工建设 ， 2月20日前全国1040个售楼处不得开业 。
目前房地产企业复工复产正有序开展 ， 大部分房地产企业及项目都在3月中旬复工 ， 政府也出台了以金融支持为主的稳楼市政策 。 伴随企业“复工潮”的持续推进 ， 企业的生产水平将会得到进一步提升 ， 项目开发进度和建设效率呈爬坡式增长 。
文章图片
假设返程潮开始后 ， 房地产企业员工、外来务工人员、售楼部房地产顾问、中介人员需要14天左右的观察时间 ， 房地产企业至少要进入正常的工作节奏 ， 至少推迟半月 。 所以说正常的工作恢复时间还需要一个月左右 ， 看房人流将缓慢回升 ， 建筑施工物流、原材料、配套设施将步入正轨 。
二是库存积压 ， 房企必须“倾销” 。 售楼部重新开盘后开发商会怎么做？
答案很简单：当然是为了加快房子的销售速度 ， 没有改善的余地 。 截至2019年12月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存48342万平方米 ， 比上月增长2.1% ， 比去年同期增长5.7% ， 根据上海易居房地产研究院发布的《2019年中国100个城市库存年度报告》 。
文章图片
5月18日 ， 国家统计局发布了2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据 ， 其中 ， 太原新房和二手房销售价格环比有涨有降 ， 新房价格环比上涨0.3% ， 二手住宅价格环比下降0.6%；同比方面 ， 新房价格比去年同期上涨1.3% ， 二手房价格同比上涨1.9% 。
目前库存规模与去年同期相比 ， 已连续13个月保持正增长态势 。 总体来看 ， 与2017-2018年相比 ， 2019年住房库存压力有所加大 。 也就是说 ， 房子卖不出去 ， 已经“积压”了13个月 ， 再加上春节没有成交 ， 开发商势必要失去“销售额”找回 。
文章图片
五一小长假楼市的一大亮点是不少新盘新货均以100平方米左右的紧凑小三房作为主打产品 ， 且以连串折扣优惠令价格回调到位 ， 从而成功吸引了不少“刚需族”入市 。 “五一”期间 ， 广州各大楼盘以低价蜂拥出货 ， 全市各区域都有相当多的新货应市 ， 市民反应也相当热烈 ， 市场成交报捷声一片 。
三是债务高峰即将到来 ， 房地产企业“回款”压力大 。
第三方机构克尔瑞的统计数据显示 ， 到2020年 ， 95家典型房地产公司共有5575亿元债券到期 ， 较2019年增长43% 。 其中 ， 1月、7月和11月是偿债高峰期 ， 分别需要偿还债务616亿元、615亿元和662亿元 。
文章图片
需要注意的是 ， 这95家典型的房地产企业都是上市公司 ， 涵盖了大部分实力雄厚的开发商 。 但是 ， 我国房地产企业有几百万家 ， 不包括当地中小开发商的大量债务 。 近日 ， 网上爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元 ， 可能存在信托违约风险 。 5月15日 ， 天房集团表示已与中信信托确认 ， 将依照合同约定按期还款 ， 资金计划有保障 ， 并不存在延期还款问题 。
据平安证券研究院测算 ， 2020年 ， 房地产企业境内债券到期额5902亿元 ， 境外债券到期额2136亿元 ， 房地产信托到期额6544亿元 ， 合计约1.46万亿元 ， 比上年增加1.46万亿元比2019年实际到期日多19.4% 。 7月份到期的价值达到了1490亿欧元的峰值 。 也就是说 ， 对于房地产业来说 ， 2、3月份资金压力最小 ， 然后逐渐加大 ， 到今年7月份 ， 也就是2个月后 ， 债务将达到近1500亿元的峰值 。
文章图片
大的房地产商融资没有问题 ， 但是小房企存在风险 ， 地产融资环境收紧 ， 淘汰一部分小房企 ， 兼并重组 ， 做大做强 ， 这也是政府希望看到的结果 。 ”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说 ， 在这样的背景下 ， 小房企的销售回款显得特别重要 。 中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显的劣势 ， 后期风险可能暴露 。
如果账面上还没有收入 ， 购房者可以忍受 ， 开发商可能承受不了 。 无论从以上哪个角度来看 ， 房地产企业竞争“打折潮” ， 将不可避免 。 一方面 ， 唯一的出路是降低价格 。 当企业、抢收潮开始的时候 ， 最初发布的肯定不是最低价 ， 没有最低 ， 只有更低 ， 等待低价的同时 ， 企业眼看着没有多少人买 ， 价格也会越来越低 ， 直到自己的资金压力解除 ， 否则就会陷入越降越低的境地 。
文章图片
对于大型房地产公司来说 ， 一旦一季度卖不出去房子 ， 2020年全年的财务业绩将非常难看 。 对于中小开发商来说 ， 一旦复工后卖房窗口错过 ， 并不是财报难看的问题 ， 而是可不可以生存的问题 。 从这个角度看 ， 5月份开始 ， 降价潮非但还会继续 ， 力度可能还会更大 。 尤其是中西部、东北、东部非核心的三四线城市 ， 大量的中小开发商因为复工慢、市场回暖慢 ， 至今成交量依然无法跟往年同期相对比 ， 越是在偏远的地市和县城 ， 库存积压的问题就越严重 。
虽然历史不会简单地重演 ， 但总是相似的 ， 从目前的情况来看 ， 楼市很可能重演6年前的“历史” 。 2014年是什么时候？
2014年2月 ， 中国近4%的银行有浮动抵押贷款利率 ， 超过1%的银行停止出售第二抵押贷款 。 同年9月 ， 房价同比增速连续10个月回落至-1.1% 。 商品房销售面积连续19个月下降 ， 至-8.6% 。
文章图片
今年虽然与6年前不同 ， 受短期事件影响较大 ， 但房地产作为商品市场的价格波动逻辑是一样的 。 对于房地产企业来说 ， 今年上半年确实不好 ， 对于购房者来说 ， 这是难得的“讨价还价”机会 ， 房地产顾问终于可以放下高傲的态度 ， 认清市场已经属于“购房者”的事实 。
【企业2020“打折潮”说来就来？房企出现“抢收”，6年前一幕将重现？】从这个角度来理解 ， 从五一至今 ， 一二线楼市的火爆 ， 只是个别城市的回暖 ， 稳预期的环境下 ， 房价反弹的可能性微乎其微 。 而大量房企开始默默行动的“打折潮” ， 5月份可能是刚刚开始 ， 购房者也不要指望降幅有多深 ， “稳中有降”将是绝大部分城市的归宿 。
推荐阅读
- 浦东新区科技发展基金知识产权资助资金2020年度申报指南
- 百亿富豪遇“麻烦”，相中老牌百货，举牌后遭警示，恐添变数？
- 疫情冲击经济，第一个“破产”的国家出现！今年5次调查自华产品
- 美国用“核试验”来恫吓中国“核裁军”，那是赤裸裸的核讹诈
- 上海市2020年度科技创新行动计划科普专项第二批项目申报指南通知
- “泡芙消极事件”引关注，Curse：大家都不ping人，除非特别恶心
- 云顶日报0516 史上最“短命”套路？炸弹人惨遭热修
- 三国杀：卡牌是否应该“界限突破”？且看这版「界闪电」设计如何
- 这3个星座爱得忠诚，弱水三千只取一瓢，用情至深断绝“暧昧”
- 又一位“埃梅里”，巴黎青训小将崭露头角