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疫情之下，现在是“买”“卖”二手房的最佳时机吗？

前言
2020年新冠疫情堪称今年房地产市场最大的黑天鹅事件 ， 疫情之下 ， 相信许多人心中会有这样的疑问 ， 郑州目前房地产市场到底处于一个什么阶段？新房OR存量房？疫情对市场产生了哪些影响？基于对大量数据分析研判 ， 贝壳研究院郑州分院有以下发现：
01
新房主导市场 ， 新房维稳 ， 二手房拐点未现
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
郑州二手房/新房比值接近0.3 ， 仍是新房主导房地产市场 。 按照行业内经验值 ， 一般二手房/新房比值为1 ， 即代表城市进入了存量房市场阶段 ， 通过一二线典型城市间对比发现 ， 北上深一线城市 ， 均已经进入存量房市场阶段 ， 其中郑州2019年二手房/新房比值为0.3 ， 目前还处于绝对的新房市场阶段 ， 但随着郑州都市圈的发展 ， 未来郑州将向一线城市看齐 ， 逐步进入存量房时代 。
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
主城区新房市场维稳 ， 二手房市场稳中有跌 。 新房成交中2016年成交量最高 ， 受调控政策影响 ， 2017年回落明显 ， 2018、2019年新房市场稍有回温 ， 整个主城区市场成交量维持在1000万㎡左右 。 从近六年郑州新房、二手房成交来看 ， 2015-2017年二手房/新房比值成交占比较高 ， 2017年占比最高 ， 达到了56% 。 近三年二手房市场成交量逐年减少 ， 市场持续下行 ， 二手房市场拐点仍未到来 。
02
后疫情时代 ， 购房需求集中释放 ， 改善迎来新机遇
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
一季度2、3月购房需求受抑制 。 从郑州主城区近两年季度成交量来看 ， 2020年1季度成交惨遭腰斩 ， 受疫情影响比较严重 ， 大量购房客户需求被抑制 。
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
新房市场率先回温 。 从月度二手房/新房成交占比来看 ， 整体比值波动较大 ， 2020年3月比值下降明显 ， 可以看出新房市场率先回温 ， 二手房市场存在滞后效应 ， 预计5月二手房/新房比值将恢复正常水平（30%） 。 （2月受疫情影响 ， 样本量较少 ， 可忽略）
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
购房需求3月开始集中释放 。 从贝壳郑州二手房周度成交客户来看 ， 第10周（3月2-8号）新增客源、房源明显增多 ， 二手房带看和成交开始逐步恢复 ， 疫情抑制的购房需求集中释放 。
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
二手房议价空间进一步拉大 。 从2019年郑州二手房业主议价空间来看 ， 上半年议价空间波动减小 ， 主要为2019年3-4月份郑州经历一波小阳春所致 。 下半年议价空间逐渐加大 ， 12月份达到最高 ， 年底资金流较紧业主急于抛售资产 ， 让利销售 ， 2020年2月受疫情影响 ， 二手房交易冰封 ， 3月 ， 伴随经济下行 ， 业主现金流持续吃紧 ， 议价空间出现进一步拉大趋势 。
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
改善市场迎来新机遇 。 从近三年新房面积段成交来看 ， 2019年郑州市90㎡以下户型成交占比较2017年降低43.18% ， 90-120㎡成交占比较2017年增长29.17% ， 140-180㎡成交占比较2017年增长27.78% ， 郑州房地产市场刚改、改善客户有增加的趋势 ， 未来改善市场将迎来新机遇 。
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数据来源：贝壳研究院郑州分院
从2019-2020年4月月度成交面积占比来看 ， 郑州二手房市场70㎡以下和70-90㎡刚需客户占比出现下降 ， 130㎡以上客户占比出现上升 ， 证明疫情提升了客户对居住舒适度的要求 ， 加速了郑州房地产改善需求增加的进程 。
结语
【疫情之下，现在是“买”“卖”二手房的最佳时机吗？】整体来看 ， 疫情对郑州进入存量房时代的进程影响是较小的 ， 更多是对短期供需不均衡的影响 。 后疫情时期 ， 新房市场将逐渐回温 ， 有自住需求的客户尽可购入；二手房市场还未完成筑底 ， 业主欲回笼资金可适当进行降价 ， 维稳自己现金流；对于二手房购房客户 ， 可以多多看房 ， 择机进场；未来改善趋势明显 ， 购房者可适当提高自身预算 ， 满足品质居住需求 。


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