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SOHO私有化被传停滞，股价暴跌26％，潘石屹能否全身而退？

SOHO私有化被传停滞，股价暴跌26％，潘石屹能否全身而退？
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作者|蔡真
来源|野马财经
5月4日下午 ， SOHO中国（0410.HK）股价突然暴跌 ， 收报2.75港元/股 ， 跌幅达25.68% 。
海通国际等一些研究机构指出 ， 这与市场上传言黑石集团与SOHO中国的收购谈判陷入停滞有关 。
SOHO中国的卖身大戏 ， 似乎出现了变数 。
一、私有化生变 ， 股价暴跌26%
潘石屹全身而退的时间表可能还要推迟 。
5月4日 ， 有媒体援引知情人士的话称 ， 由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性 ， 加之最近债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧 ， 因此黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态 。 当日SOHO中国股价下挫26% ， 截至5月6日收盘 ， SOHO报3.05港元/股 ， 下跌1.61% 。
5月5日 ， 海通国际发布了一份报告 ， 认为下挫26%属过度调整 ， 因有部分投资者将消息视为黑石目前将取消私有化SOHO中国的计划 。 SOHO中国将于5月9日刊发月报 ， 到时或会就相关传闻作出公布 。
海通国际还认为 ， SOHO中国目前估值较每股资产净值7.89港元折让达65% ， 估计仍有可能吸引其他机构投资者的青睐 ， 再计划对SOHO中国进行私有化 。 假若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前 ， 料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业 。
野马财经就此事询问SOHO中国方面 ， 对方称暂无回应 。
知名地产分析师严跃进对野马财经表示：“私有化一般是利好股价的 ， 代表海外资本的看好 ， 但疫情把计划都打乱了 。 如果说潘石屹无法全身而退 ， 那么接下来还是要加强对写字楼和3Q等产品业务的发展 。 ”
黑石私有化SOHO的消息于3月上旬被曝出 。 据媒体报道 ， 这笔交易价值40亿美元 ， 报价为6港元/股 ， 黑石或将接管SOHO中国合计约47亿美元的债务 。 3月10日午间 ， SOHO中国发布短暂停牌公告 ， 截至停牌时 ， SOHO中国涨幅达到39.26% ， 报4.15港元/股 。
3月11日下午 ， SOHO中国发出公告 ， 称公司在与海外金融投资者洽谈 ， 不过是否导致公司的全部已发行股份作的全面要约尚未确定 ， 且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议 。
潘石屹是黑石集团在中国最早的合作伙伴之一 。 2012年 ， 黑石与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司” ， 双方各持股50% 。 2018年 ， 前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部 ， 出任董事总经理一职 。
舆论之中 ， SOHO中国如期发布2019年报 ， 全年营业额18.47亿元 ， 同比增长11%；权益股东净利润约13.31亿元 ， 同比增长约8% 。 私有化信息只字未提 。
这会是SOHO中国私有化前的最后一份年报吗？
二、写字楼生意的起起落落
微博上的潘石屹 ， 是一个沉迷编程的大叔 ， 各种学习心得是他发布的主要内容 。
SOHO私有化被传停滞，股价暴跌26％，潘石屹能否全身而退？
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（潘石屹参加青少年编程能力等级测试来源：潘石屹微博）
在大家希望潘石屹说些什么的时候 ， 他却一反常态 ， 淡然生活 。
1998年 ， 35岁的潘石屹刚从海南的房地产泡沫里死里逃生 。 潘石屹离开海南的第二年 ， 他与华尔街分析师张欣结了婚 ， 在外界看来甘肃天水的农村出身的潘石屹也许是高攀了海归张欣 。
他开始了自己在北京的事业 ， 拆了北京二锅头厂 ， 建起了第一座SOHO现代城 。
逃离海南、北上掘金 ， 一进一退反映出在那个年代潘石屹精准的眼光 。
2000年之后 ， 拥有差异化思维的潘石屹选择向商办地产转型 ， 放弃住宅市场 。 2002年5月 ， 建外SOHO对外发售 ， 销售火爆 。 此后的朝外SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO也拔地而起 ， 构成了SOHO的主要营收来源 。
在精英伴侣的助推下 ， 2007年10月8日 ， SOHO中国在香港联交所成功上市 ， 融资19亿美元 ， 创造了亚洲最大的商业地产企业IPO 。 上市首日 ， 张欣喊出五年内冲千亿、超万科 。
2007-2013年 ， SOHO中国的毛利率介于48.03%-58.85% 。 这一指标远超碧桂园、中国恒大、融创中国等同行同期的毛利率 ， 同行多介于25%-40% 。 这是潘石屹和SOHO最挣钱的一段时期 。 活跃在媒体和博客上的潘石屹常口出惊人 ， 是中国商界最耀眼的人物 。
但写字楼业务的天花板也很明显 ， 随着调控升级 ， 2011年 ， SOHO中国的营业收入仅有59.61亿元 ， 同比下跌60% 。 劫后余生的经历让潘石屹都泡沫和杠杆极为敏感 ， 当地产龙头企业已经向千亿、两千亿发起冲击 ， 小而美的SOHO显然掉队 。
2012年 ， SOHO中国开始了第二次转型 ， 提出“坚持做商业地产 ， 只在一线城市发展” ， 从“开发-销售”到“开发-持有”模式转型 。 这一年SOHO中国做到上市以来净利润的最高点 ， 实现净利润105.85亿元 ， 净利润率为171.94% 。
三、断舍离
好景不长 ， 差异化打法遭遇滑铁卢 。
自2012年公司进行业务转型以来 ， SOHO中国营收并无起色 。 由于销售物业减少 ， 2013-2015年SOHO中国净利润率骤降 ， 分别为-30.2%、-44.78%、-86.82% 。
2013年至2018年 ， SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元 。 这离潘石屹2012年曾放言的“五年后 ， 租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远 。
卖卖卖成为SOHO的常规操作 。
2017年7月4日 ， SOHO中国宣布 ， 准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目 。 而这 ， 距离SOHO中国出售上海虹口项目 ， 仅仅过去了5天 。
当年10月 ， SOHO中国发布公告 ， 以50.08亿的价格将持有的凌空SOHO12.8万平米的物业出售给基汇资本 。 早在2014年9月 ， SOHO中国以30.5亿元将其中10.02万平方米出售给携程 ， 此后这里成为携程的总部大楼 。
而在2018年3月的2017业绩会上 ， 潘石屹宣布光华路SOHO不卖了 ， 原因是资金量太大 ， 市面估值大概80-90亿元 ， 估计市场上没有那么大的老板 ， SOHO中国决定持有这个项目 。
目前SOHO中国在北京仍然持有了前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO ， 以及在上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9宗物业资产 。 受到整体写字楼租赁市场走低的影响 ， 公司在2019年年末出租率约为90% ， 去年为96% ， 下滑了6个百分点 。
SOHO私有化被传停滞，股价暴跌26％，潘石屹能否全身而退？
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（来源：SOHO中国年报）
据2019年报 ， SOHO中国期内实现营业额约人民币18.47亿元 ， 同比增长约11%；毛利15.1亿元 ， 同比增长18%；毛利率82% ， 同比增长7个百分点；净利润13.2亿元 ， 同比减少32.27%；公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元 ， 同比增长约8% 。 潘石屹张欣夫妇通过海外信托持有SOHO中国的63.93%股份 ， 是公司的大股东 。
对现在的潘石屹来说 ， 中国写字楼生意很难做 。
去年11月他公开表示：“从全中国来看办公楼租金回报率不高 ， 美国办公楼租金回报率接近4% ， 纽约都是5%、6% ， 中国租金回报率低的我都不好意思说 。 我们策略是先用比较低的租金把大家吸引过来 ， 以后再慢慢涨 。 ”
然而疫情冲击之下 ， 许多企业难以复工 ， 写字楼空置率也在提升 ， 想涨租无异于天方夜谭 。
据中指研究院报告 ， 2020年一季度 ， 全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌 ， 平均租金为4.9元/平方米·天 ， 跌幅为0.82% 。 一线城市中 ， 2.8%的商圈写字楼租金环比上涨 ， 97.2%的商圈写字楼租金环比下跌 。 二线城市中 ， 2.3%的商圈写字楼租金环比上涨 ， 95.5%的商圈写字楼租金环比下跌 。
知名地产分析师严跃进表示：“整个上半年写字楼租赁市场的表现肯定比较弱 ， 下半年我认为会有好转 ， 企业复苏能够带来一些新的机会 ， 中长期来看还是向好 。 ”
截至去年12月31日 ， SOHO中国账面上的现金及等价物余额为12亿元 ， 而一年内到期的债务就有20.53亿元 ， 还有8.27亿元的债务将于一年以上二年以内到期 。
【SOHO私有化被传停滞，股价暴跌26％，潘石屹能否全身而退？】对潘石屹来说 ， 等待写字楼市场复苏的过程 ， 或许有点煎熬 。 私有化谈判可以拖延 ， 银行的利息却是扎扎实实在计算 。


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