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大发地产 探究高速增长背后的秘密

4月23日 ， 央行上海总部召开了上海房地产信贷工作座谈会 。
官方有个重点的表述是 ， 依然坚持房住不炒定位 。
房住不炒在2016年就被首次提出 ， 强调控也是从那时起 ， 按理来说 ， 自从2016年房企的日子应该没那么好过 ， 且整个宏观环境就是企业依靠土地增值获取利润的时代已经过去 ， 产品及专业提升成为房企发力的方向 。
但为何大发地产依然获得了非常高速的增长 。 原因在哪里？
NO.1｜壹
公司介绍
公司自1996年起成立 ， 2001年将业务扩展至上海 ， 并在当地设立总部 ， 植根20多年 。 自2003年后 ， 大发开拓江苏、2008年起将业务拓展至安徽 。 业务深耕长三角地区 ， 主要专注于住宅物业开发及销售 。
发展方向坚持「区域深耕、积极扩张」 ， 产品分为两大产品系列:悦系及都会系 ， 以客户为导向 ， 从刚需、改善需求、以至高端客户也有相对的产品 ， 悦系就主要以东方设计风格为主 ， 兼顾首次置业及升级住房者;都会系则比较着重城市现代风格 ， 主要位于城市中心地带 ， 主要针对高端客户 。
目前项目遍布上海、南京、温州、重庆、成都、宁波、合肥等29个城市 ， 共69个项目 ， 主要集中在长三角的一二线城市 。
大发地产集团于2018年10月11日于香港联合交易所上市 ， 是大发的一个重要的里程碑 ， 上市对品牌知名度的打开 ， 对直接融资的便利性都有更好的帮助 。
NO.2｜贰
经营情况
2019年 ， 大发地产的规模一直在上升 ， 全年合约销售达到了210亿元 ， 同比增长68%；营收73.98亿元 ， 同比增长24%；净利润约6.01亿元 ， 增幅为23% 。
而大发销售额以复合年增长率接近100%了 ， 从2015年约22亿元上升至2019年约210亿元 ， 这不得不说算是一个奇迹；
在增收增利的同时 ， 大发地产的净资产负债率在2018年的基础上确下降29个百分点至77.8% ， 这得益于公司的高速周转的策略 。
土地储备：
2019年12月31日 ， 大发连同其合营企业及联营公司的土地储备总规划建筑面积约500万平方米 ， 共计69个项目 ， 分布在29座城市 ， 平均地价约为人民币4,460元╱平方米 ， 可供未来两年以上的发展需求 。
也是2019年 ， 大发新增了25块新地块 ， 总估计规划建筑面积约270万平方米 ， 平均地价为约人民币5,349元╱平方米 。
新增占总土储超过了50% ， 这体现了公司快周转的特性 ， 以较短时间开盘 ， 快速销售 ， 资金回笼后再买地补货 。
这样公司不会结囤积大量土储增加财务现金流压力 ， 在楼市逆周期下 ， 稳打稳扎的策略更显优势 ， 更能防范风险 。
NO.3｜叁
原因分析
拿地位置决定了大发收益于区域销售增长：
2019年1-12月 ， 布局一二线房企销售增速为16% ， 布局三四线房企销售增速就只有11%了 ， 然后TOP10、TOP50、TOP100的全年增速分别是13%、15%、16%;头部企业增速略低于二线房企 。 大发作为中小房企 ， 又布局的是一二线区域 ， 增长弹性正好和统计结果符合 ， 算是深深受益于大的环境 。
当然也跟公司拿地的策略息息相关 。
根据克而瑞数据 ， 一线城市成交额在2019年首六个月同比增长约67% 。 二、三线城市则两极分化 ， 长三角及珠三角地区增长比较佳 。
因为大发项目主要集中在长三角 ， 在逆周期环境中非常受益 。
克而瑞数据显示 ， 就2019年上半年按土地成交总价计算 ， 首100城市中 ， 长三角城市就占了33% ， 总额为约8800亿元 。 反映出房企在可见将来中对长三角地区的肯定 。
政策加持：
2019年中央政治局会议5月13日审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》 。
发展规划纲要明确要求加速推进长三角一体化发展 ， 强调要树立“一体化”意识和“一盘棋”思想 ， 加强各领域互动合作 ， 扎实推进长三角一体化发展 。
这对于房企而言 ， 长三角一体化比京津冀等城市群覆盖的行政面积更广 ， 整体经济体量更大 ， 并已经形成了上海、杭州、南京、合肥、宁波等多个经济增长点 ， 发展优势十分明显 。
同时 ， 长三角区域也是“一带一路”和长江经济带的重要交汇点 ， 是我国经济增长的重要引擎 。 在“长三角一体化”战略升级下房企把握长三角发展利好意义重大 。
之前国务院在2017年时发布的《全面深化中国(上海)自由贸易试验区改革开放方案》 ， 到2020年率先建立同国际投资和贸易通行规则相衔接的制度体系 。
在自由贸易港的发展模式下 ， 未来区内税务及通关程序将被简化 ， 并有望进一步放开外汇管制 ， 建立离岸金融中心 。
政策带动下将继续刺激长三角投资 ， 有助当区建设成为世界最大的城市群 。
这种长三角经济圈的长远发展的潜力 ， 在经济财富效应下 ， 人民对高质量物业管理及增值服务的需求及花费将会不断提升 ， 有利龙头和区域深耕的的企业发展 。
整体来看 ， “长三角一体化”战略升级下 ， 以长三角为投资核心区域的规模房企 ， 比如大发占据了一些先天的发展优势 。
高周转的项目：
大发制定了项目开发标准 ， 从买地至首开 ， 到销售签约、回款等都设有统一标准 。
这样可以确保财务资源有效运用 ， 现金流转正周期缩短 。
【大发地产 探究高速增长背后的秘密】大发从收购土地至现金流回正只要10个月时间 ， 平均签约回款比率亦高达90% 。
在如今房地产业面临深刻调整 ， 高周转能力成了房企生存和竞争的考验 。 而大发在这块上做的很好 。
与品牌房企合作：
为了更有效以较低价格取得土地 ， 大发与其他中型开发商通过合作方式去开发项目 ， 与其他开发商成立合资公司 ， 共同发展有关土地 ， 避免相互竟争之下令溢价拉升 。
好的土地太多公司来竞争 ， 合作不失为一种降本增效的方法 ， 同时还能形成品牌协同效应 ， 可以受益于头部房企的品牌溢价 。
经营理念：
大发追求“诚信创新、追求卓越”的经营理念 。
通过开发打造精品楼盘项目 ， 为客户提供优质物业 ， 舒适的居住环境及创造特定定制化的生活场景 。
同时大发地产作为“悦居生活服务商” ， 通过卓越运营 ， 高效的管理 ， 努力为客户提供情景体验和高性价比的优质房屋 。
结语：
经济前景依然将充满不确定性及挑战性 ， 贸易的摩擦也可能影响全球经济 ， 并为全球国家带来潜在增长的地缘政治及蔓延风险 。
但大发将顺应国家政策和城市发展规律与趋势 ， 深耕与开拓并行 ， 进一步稳定合约销售及优化土储 。
凭借着前瞻性拿地战略 ， 良好的品牌推广策略 ， 良好的财务管理和顺应政策东风的能力 ， 这些都将使得大发作为超级潜力房企 ， 奔向千亿可期 。
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