：5年后，“抢着买房”还是“急着卖房”？经济学家一席话让人醍醐灌顶( 二 )
对这个观点 ， 其实我是深信不疑的 。 人口方面 ， 老龄化加剧、出生率逐年降低 ， 都在削弱人口红利对房地产的支撑 ， 有研究数据表明 ， 2025年后 ， 购房主力人群（25-45岁）每年会减少一千万 ， 利空还是利多房价答案再明确不过；
金融方面 ， 中国居民部门的杠杆率已经逼近60% ， 接近发达国家水平 ， 且我们只用了发达国家不到一半的时间 ， 这其中是否有风险 ， 可想而知 。 近日央行报告也明确说了 ， 国人7成的资产是房产 ， 这也是全世界第一无二的；
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经济方面 ， 如果说过去房地产高速狂奔发展是经济发展的需要 ， 那么未来房地产回归稳定健康发展其实也是经济发展的需要 。 一方面 ， 中国经济面临转型 ， 高速度向高质量迈进 ， 归根结底是要去房地产化；另一方面 ， 科学研究表明 ， 房地产再继续大力发展对经济已经不构成拉动 ， 而是挤压了 ， 所以 ， 从经济发展的角度来看 ， 房地产更需要“暂停”一下了；
住房总量方面 ， 更不用多赘言了 ， 之前已经有机构统计测算过 ， 我们已经告别房屋短缺时代 ， 现在房子是严重过剩 。 近日央行报告更证实了该结论 ， 户均1.5套房 ， 住房拥有率96% ， 这都说明我们已经不缺房了 。 未来调控的主要工作 ， 还是要围绕如何让房产分配更均衡 ， 对多套房产征税 。
既然人口、金融、经济和住房总量等主要基本面都决定了未来房价上涨狭窄 ， 那么基本等于告诉国人 ， 房产投资的时代已经宣告结束 ， 未来更多的人有需求才会买房 ， 没有需求 ， 房子升值又跑不赢通胀 ， 留房还不如留现金 。 从这个角度来看 ， 5年后肯定“急着卖房”的人更多吧 。
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再者 ， 经济学博士孙树强的一席话让人醍醐灌顶 。 他认为 ， 靠刺激房地产来拉动经济的时代已经一去不复返 。 这意味着未来更多的城市房地产会回归居住属性 ， 有多套房不一定是好事 ， 尤其是在房产税、空置税、房东税等传言即将出台的背景下 ， 越来越多的人未来会认清大势 ， 对于这些人而言 ， 未来会更倾向于“急着卖房” 。
一方面 ， 开发商、买过房的人、中介等群体 ， 自然乐见房价不断上涨 ， 但是对于更广大群体的无房、换房族而言 ， 房价始终高居不下 ， 就势必会演化产生更多的“社会问题” 。 实话实说 ， 这并非国家想看到的 ， 尤其是过去几年很多人“躺着赚钱” ， 把贫富的差距拉得更大 ， 而那些真正靠出卖劳动 ， 靠技术 ， 靠真打实干的人 ， 却无法得到相应的回报 ， 这种畸形扭曲的发展 ， 国家绝不可能允许再继续存在 。
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另一方面 ， 供大于求的局面已经形成 ， 房价涨幅严格受限 。 尤其是过去这几年房地产增速过快城市 ， 未来几年管控会继续加大 ， 因为再不控制 ， 可能失速不受控 。 房地产发展过于畸形 ， 房价涨幅远远高于居民部门的收入增幅 ， 这种发展是“病态”的 ， 更是在透支城市的未来 。 房价合理的一个最基本准则就是 ， 要和民众的钱包挂钩 ， 所以未来不管是老百姓的意愿 ， 还是国家大局意识的调控 ， 都不会再允许过去几年楼市火热的场景再次重演 。
很多人买房 ， 往往缺乏对大局的分析判断 ， 最喜欢抓住某一两个名人的言论往自己身上硬套 。 比如 ， 网络报道马云虽然17年时说过“8年后房如葱” ， 但这真的不能“一刀切”地总结为：5年后大家都不“抢着买房”了 ， 买房可以不用着急 ， 继续等占便宜的机会会更多 。
对于马云的“预言” ， 个人认为他只说对了一半：
对于有些城市而言 ， 别说5年后 ， 即使过了20年 ， 房价也不可能下跌 ， 继续等下去只会更买不起 。 比如四大一线城市 ， 毕竟拥有最便利的交通和医疗、教育等资源 ， 又有高端产业依托 ， 还聚集着全世界最顶尖最有钱的人才 ， 这些城市房子本来就严重不足 ， 未来怎么可能跌得下去呢？
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但对于另外的城市而言 ， 马云的预测可能是对的 ， 5年后真的会出现“有人急着卖房”的景象 。 这些城市就是中国为数众多的普通三四五线城市和国家公布的80个“收缩型”城市 。
因为这些城市要人口没人口 ， 要产业没产业 ， 要资源没资源 。 总之能拉动房地产 ， 拉升房价的一切条件 ， 这些城市都不具备 ， 或者不完全具备 。 因此 ， 这些城市都被归类为“除去居住 ， 多余房产只是一堆砖头水泥” ， 毫无投资价值可言 。 对于这类城市的房产 ， 只需要留够居住即可 ， 剩余的应该趁现在还有人接盘 ， 抓紧卖掉 。 否则 ， 5年后 ， 等到人口都流失得差不多了 ， 想“急着卖房” ， 恐怕都难觅接盘者踪影了 。
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