「基础设施」资产配置“新蓝海”：基础设施公募REITs试点启幕，聚焦新基建等7大领域( 二 )
REITs是境外市场较为成熟的金融产品 ， 长期持有不动产资产 ， 产品收益绝大部分用于分红 ， 资产业态涵盖基础设施、商业物业等多种类型 。
分析指出 ， 当前在基础设施领域试点公募REITs ， 是稳投资、补短板的有效政策工具 ， 不但可以拓宽基础设施项目建设资金来源 ， 降低债务风险 ， 长期也有利于完善储蓄转化投资机制、推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展 。
据了解 ， 近年来 ， 我国资产证券化业务实践中 ， 也积累了不少私募REITs案例和经验 ， 为公募REITs市场发展打下了基础 。 结合我国现有法律框架和监管实践 ， 公募REITs试点采取了"公募基金+资产支持证券"的模式 ， 填补了我国金融产品的空白 ， 是落实供给侧结构性改革 ， 增强服务实体经济能力的有力举措 。
华泰证券表示 ， 由于基础设施资金投入量大 ， 回报周期长 ， 对政府和企业而言 ， 大量的存量资产无法及时变现 ， 沉淀了大量资产 。 通过推行基础设施公募REITs ， 可以盘活基建领域的存量资产 。 通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品 ， 提高资金的利用效率 ， 从而形成一个良性循环 ， 基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高 。
有望影响财富配置方向
分析人士指出 ， 对比境外市场 ， REITs可能成为未来疏通储蓄转化投资通道最重要的路径之一 ， 成为居民抗通胀资产的配置方向 。
招商证券表示 ， 目前房地产状况加大居民对第四类资产（REITs）的需求 ， 急需引导不动产投资进入价值投资通道、提前建立对冲未来住宅市场需求下行带来资产贬损风险的机制 。
REITs作为资本市场最重要的工具之一 ， 直接体现为链接最根本的实物资产（土地、固定资产）与资本市场的工具 ， 为固定资产提供定价 ， 为银行最根本的抵押物（土地）提供价值锚定 。 REITs指数未来将成为中国最重要的资产价格指数 。
与投机型投资者"追涨杀跌"模式不同 ， REITs更具备长期价值发现能力 ， 即当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化 ， 在内部治理与投资驱动下 ， REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用 ， 从而稳定不动产价格 。
不过 ， 证监会有关负责人强调 ， 从基础设施领域突破REITs是比较好的选择 ， 中国形成了大量优质的基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下 ， REITs不会对房地产构成影响 。
事实上 ， REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会 。 基于稳定现金流收益的"双重稳定性" ， 即物业成熟稳定性和分配比例稳定性 。
与此同时 ， 除优质的风险收益属性之外 ， REITs具有被动投资属性 ， REITs与股市和债市的相关性较低,能够有效分散风险、优化投资组合有效边界 ， 使之成为股票、债券和现金之外的第四个大类资产配置类别 。 从全球经验来看 ， REITs非常适合养老基金、保险机构等长期机构投资者的需求；而在个人投资者层面 ， REITs不仅使不动产投资化整为零 ， 便于普通投资者参与 ， 给予个人投资者低门槛投资商业物业的机会 。
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