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金地集团割韭菜惹身骚 原来是真的缺钱了

来源：正经社
截至4月27日 ， 金地集团仍然未对上交所关于“18金地03”公司债券票面利率下调一事遭到的质问提交回复 ， 但有未经证实的消息称 ， “目前金地集团已决定不对该债权票面利率进行调整” 。
一笔10亿元的债券 ， 把融资利率从5.29%调降到1.50% ， 金地集团就想赚个3700多万元的中间差价 。
房地产下调债券利率 ， 本不是新鲜事 。 亏就亏在当初募集说明书中全篇大提“提升” ， 只字未提下调 ， 最后却“耍流氓”地将其解释为“提升负基点” 。
执意用难看的吃相割韭菜 ， 金地集团是真的缺钱了 。
中金教你阅读理解
“根据当前的市场环境 ， 发行人选择下调票面利率 。 ”金地下调“18金地03”的理由看似敷衍 ， 其实也并不是完全没有道理 。
市场环境是支持金地集团的 。 2020年一季度 ， 新增债券融资成本较2019年全年下降0.46个百分点至6.58% ， 其中 ， 境内债券融资成本为3.87% ， 较2019年全年下降1.34个百分比 。
但10亿元债券利率从5.29%调降到1.50% ， 利率水平已经低于余额宝的收益率 。 若利率调整后投资人不选择回售 ， 金地集团将通过这波操作轻松节省3790万元的财务费用 。
面对此番操作 ， 不少投资人怒气中烧 。 投资有风险 ， 按道理 ， 企业对公司债券利率下调也不是头一遭 ， 作为一个成年人怎么能这点道理都拎不清？
事实却是 ， 成年人尤其是成年投资人 ， 追究对错的目的终究是一场利益的博弈 。
在“18金地03”的募集招募说明书中明确提到 ， 在存续期的第2年末公司（金地集团）可选择调整票面利率 。 到这里为止 ， 下调债券利率都还是顺理成章 。
而金地集团真正吃了哑巴亏的焦点在于 ， 投资人坚称招募说明书中提到了“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点 ， 在存续期后1年固定不变” 。
照此看来 ， 金地集团确实有调整利率的选择权 ， 但这个选择是单向的——只能提升 ， 不能下调 。
双方就“利率调整权”一事来回周旋之际 ， 引来了监管注意 。 在金地集团发布下调“18金地03”利率公告的第二天 ， 上交所立马下发了关注函 ， 并对此举是否合规提出质疑 。 截止到4月27日 ， 金地集团方面仍未对此作出回复 。
在此之前 ， 金地集团以“因市场上投资人对条款有不同理解”为由申请债券停牌 。 随后 ， 金地集团与10余名投资人就利率下调一事进行了一场深度的“阅读理解”沟通会 。
其间 ， 作为“18金地03”承销商的中金公司划重点强调：虽然《募集说明书》绝大多数地方写的都是“提升” ， 但这个提升也可以理解为“提升负基点” 。
这个道理就好像 ， 你老板说今年给你涨薪 ， 到最后你发现工资没涨 ， 甚至还被扣了10万元 。 你的老板拍拍你的肩膀说：涨薪“-10万元” 。
2020年迷惑行为大赏 ， 中金公司在线教你阅读理解 。 至于这场课外辅导的学习成果 ， 最主要看的还是你能不能把语文老师的棺材板按稳了 。
金地集团割韭菜惹身骚 原来是真的缺钱了
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短期债务压力巨大
显然 ， 这场在线教育并没能说服投资者 。 未经证实的消息称 ， 此次金地集团与投资人深度沟通的结果是维持原利率不变 。 如果消息属实 ， 与“18金地03”同期发布的另外6只债券或将同样无法调整利率 。
正经社梳理上述债券募集说明书了解到 ， 除了核心数据的区别之外 ， 7只债券的相关表述基本一致 。 资料显示 ， 在2017-2018年间 ， 金地集团发行的7只债券中关于债券利率及确定方式中均约定 ， 存续期后1年或2年 ， 票面利率为相关债券存续期内票面利率加公司“提升”的基点 。
上述7只债券涉及的资金规模高达120亿元 ， 若都按照票面利率下调至1.5%来计算 ， 金地集团能从中节省8.4亿元财务费用 。 但显然 ， “提升”二字将这个可能性拉到了最低 。
也就是说 ， 因为这个白纸黑字的表述 ， 金地集团买不了后悔药 ， 只能打落门牙吞下这最高接近10亿元的“损失” 。
这个结果 ， 对于当前短期债务压力巨大的金地集团而言 ， 无疑是个雪上加霜的噩耗 。
2019年年报显示 ， 截至2019年末 ， 金地集团总负债2524.46亿元 ， 同比增长19% 。 有息负债947.58亿元 ， 同比增加15% 。 一年内到期的非流动负债为328.1亿元 ， 2018年同期仅为82.66亿元 ， 同比增长高达296.92% 。
其中 ， 长期负债占比有息负债的比重为63.01% ， 相较于2018年81.85%的比重下降约19个百分点；短期负债占比则相对应地有所提高 。
目前 ， 金地集团账上约450.98亿元的现金及等价物余额和328亿元的短期债务 ， 对比起来尚有可覆盖的能力 。
不过正经社注意到 ， 金地集团历来有存在银行的现金间接美化财务费用的习惯 ， 一旦现金用于覆盖短期债务 ， 就会影响到后期财务报表的可爱程度 。
数据显示 ， 金地集团仰仗于巨额银行存款的利息加持 ， 在2018年、2019年分别录得23.94亿元和27.59亿元利息收入 。 得益于此 ， 过去很长一段时间内 ， 财务费用都呈现负值状态 。
显然 ， 装修报表和覆盖债务 ， 金地集团的选择是“都要” ， “借旧还新”看起来是它给出来的解决方案之一 。
来自上清所的数据显示 ， 自2020年2月以来 ， 金地集团先后发行了四期超短期融资券、一期中期票据 ， 以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券 ， 发行利率均在2%以上 。 值得注意的是 ， 这些债券的用途几乎都是用以偿还到期的公司债券 。
有业内人士分析 ， 将“18金地03”利率下调至投资人无法接受的程度 ， 或是想间接迫使投资人全部回售债券 ， 而金地集团则可以借此在当前融资成本较低的档口再度大举发债 。
没曾想 ， 败在了咬文嚼字上 。
贵族回归道阻且长
自1992年涉足房地产以来 ， 金地集团的房地产已经发展近20年 。 细数过去的成就 ， 一顶“招保万金”的帽子已过时许久 。
在“碧恒万融”的时代 ， 除了万科还有一战之力 ， 金地集团、保利地产、招商地产早已被房企四大金刚除名 。
2019年 ， 金地集团销售规模突破2000亿元 ， 是“招保万金”最后跨越2000亿门槛的一员 。 此时万科以6260亿元的规模排名第二 ， 保利地产和招商蛇口分别以4652亿元、2206亿元排名第五和第12名 。
在地产江湖中 ， 有不少房企因为坚守特色而错过了最佳扩张时期 ， 从而掉队 。 前有“高品质”的绿城控股 ， 后有“科学筑家”的金地集团 。
在地产界 ， 文科生万科精于品牌建设和营销 ， 理科生金地集团则注重对房子的研究和实际技术运用 。 这样的选择 ， 决定了新时代下的座次序列——前者迅速上了“规模化”的道 ， 后者一路掉队 。
等到金地集团回过神来时 ， 房地产的天早就变了 。 2016年 ， 万科规模超过3500亿元 。 那一年 ， 保利地产刚刚突破了2000亿元规模 ， 重启高增长的金地集团刚刚迈过千亿门槛 ， 合并吸纳了招商地产的招商蛇口则是在次年才突破千亿 。
从千亿规模跨到2000亿的台阶 ， 金地集团仅仅用了三年 。 这个速度虽快 ， 但时机已经晚了 。 放眼望去 ， 如今业界的2000亿规模与碧桂园领衔的7000亿规模已经产生了巨大的鸿沟 ， 想要跨越这道坎 ， 并非又一个3年就能轻松实现 。
从房企“四大金刚”到现在的二线房企 ， 金地集团的贵族光环已然褪去 。 原本寄希望于快速扩张冲刺赶上队伍 ， 最终回归无望还招来一身疾患 。
谁曾想 ， 稳健保守如金地集团 ， 也会落到疲于借钱还债的境地 。
数据显示 ， 自2016年开启快速扩张模式后 ， 金地集团净负债率就呈现了翻倍增长态势 。 2016年-2019年间 ， 分别为28.40%、48.22%、57.36%、60.24% 。
资产负债率则从2016年的65.43%上涨为2019年末的75.40% 。
当然 ， 高负债运营是房地产快速扩张的不二法宝 ， 但金地集团这场杠杆操作的质量却不高 。
正经社梳理了解到 ， 2015-2019年 ， 金地集团拿地金额从297亿元涨至1200亿元 ， 翻了4倍 。 但在此期间 ， 权益投资占比则一直保持在40%-50%左右 。 相较之下 ， 年度全口径金额千亿以上的房企中 ， 绝大部分企业的权益占比都在70%以上 。 比较而言 ， 金地集团差距甚大 。
【金地集团割韭菜惹身骚 原来是真的缺钱了】受到权益投资占比较低的影响 ， 净利润成长速度一直不乐观 。 其中 ， 2017年至2019年间 ， 净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41% 。


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