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年报解读 | 宋都：净利润增长47%，四大关键词引领发展新航道

4月28日 ， 宋都集团发布2019年报 。 在业绩当中 ， 除净利润同比增长47%分外吸睛之外 ， 步入快速发展新航道的宋都 ， 2019年的业绩表现可以用四个关键字来描述：快、稳、创新、多元 。 所谓“快” ， 是销售业绩和投资拿地快增长；“稳”则体现为盈利能力和债务水平保持稳健 ， “创新”层面涉及产品、人才、管理和信息化建设等方面持续创新 ， 并且开启代建扩张步调 ， 深度挖掘大健康产业 ， “多元发展”迈入“地产+”时代 。
01快增长：销售额增长1.7倍 ， 新增土储面积增长59%
2019年 ， 宋都集团实现权益销售额122.5亿元 ， 超过2018年全年未计权益的销售额 ， 根据中指研究院发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》统计口径 ， 宋都的销售额为280亿 ， 同比增长1.7倍 ， 实现从“求稳定”到“规模和稳健”并重发展的转变 。
自2017年以来 ， 在房地产行业调整期 ， 企业集聚与分化双重加剧的的大背景下 ， 宋都在稳定的基因下 ， 注入了快跑冲刺的内核动力——加强制度建设、升级人才体系、构建品质标准等等 。 充分的“助跑准备” ， 为宋都集团的快速健康发展夯实了根基 。 健康、快速的发展 ， 宋都2020年荣膺“中国房地产百强企业” ， 位居78位 。
图：宋都集团荣获2020中国房地产百强企业荣誉证书
年报解读 | 宋都：净利润增长47%，四大关键词引领发展新航道
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频繁拿地 ， 新增土储面积增长59% 。 2019年 ， 宋都集团在土地市场屡传捷报 ， 共获取12个地块（含合作项目） ， 新增土地总规模首次突破百万方 ， 达到133万方 ， 同比增长59% 。 宋都坚持“本土区域围猎和长三角挖掘价值洼地”为导向的投资策略 ， 形成以“杭州为大本营 ， 长三角都市圈为核心”优势投资区域圈 。 截止2019年底 ， 宋都集团地块投资遍布浙江、江苏、广西、安徽四个省份 ， 共进入全国10个城市 。
图：2019年宋都拿地城市分布情况
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2019年 ， 宋都将拿地范围重点锁定在杭州、南京、宁波、苏州等二线城市及其周边县市 ， 如宁波奉化、苏州昆山等地区 。 杭州继续作为宋都的主战场 ， 2019年拿地金额占比高达45.3%；南京、苏州、昆山、常州等是宋都未来业绩的重点发力区 ， 拿地金额占比累计超过30%；宁波和舟山的拿地金额均在9%以上 。
02稳经营：运营提速 ， 负债水平保持低位
运营提速 ， 净利润大幅增长 。 2019年 ， 宋都集团实现净利润5.9亿元 ， 同比增长46.5% ， 净利率为14.1% ， 高于百强企业净利率均值（11.1%） ， 较2018年提升5.4个百分点 。 净利润大幅增加的主要原因是项目集中交付结转收入 ， 使得项目销售利润率提高而实现盈利增加 。
图：2017-2019年宋都集团营业收入和净利润情况
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在现金流管控方面 ， 宋都集团全年实现经营性现金流入145.90亿元 ， 融资现金流入102.58亿元 。 宋都集团持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定 。
2019年 ， 宋都集团的资产负债率为85.3% ， 剔除预收账款后 ， 有效负债率为43.6% ， 明显低于百强企业有效负债率均值（49.0%） ， 且近三年保持在45%左右 ， 整体负债水平较低 。
图：2017-2019年宋都集团负债情况
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在融资方面 ， 宋都集团在债项融资端口公司继续取得重要突破 ， 完成10亿住房租赁专项债券的发行 ， 并在上交所成功挂牌 。 集团在2019年12月13日购房尾款ABS获得了上交所通过的批复 ， 并在2020年4月20日完成发行工作 。 宋都始终将负债规模和融资成本保持在合理水平 ， 公司债务融资余额为81.92亿元 ， 债务融资加权平均成本为7.35% 。
03新突破：产品、人才、管理和信息化建设持续创新
产品体系推陈出新 。 2019年以来 ， 宋都重新整合“吾家”产品体系 ， 持续推出新品 ， 从柏悦系、江宸系到如意系和鲲鹏系 ， 打通了设计、营销与成本在新项目产品的标准化复制 ， 诠释了宋都人初心不改、匠心不变的坚守 。 宋都“吾家”产品提出择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、精装、智能八大品质要求细则 ， 以创新高端产品体系 ， 对话人们臻心向往的美好生活 。 值得一提的是 ， 宋都集团在杭州富阳的如意系代表作——春江项目获得由“美尚奖”颁布的极致建筑美学银奖 ， 同时也获得由“第五届地产设计大奖.中国”颁布的年度优秀居住项目 。
图：宋都集团产品系
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标准化管控 ， 降本增效 。 成本管理方面 ， 公司明确各级管控节点 ， 要求在项目开发过程中的各关键节点目标成本逐级负偏差 ， 确保利润达成；在招标采购方面 ， 通过对采购制度的标准化管控 ， 战略集采管控 ， 供应商管控以及重大工程招标及风险管控 ， 对公司大运营体系起到提速、降本、增效、性价比四个维度的提升 。
全面推进内部人才培养 。 围绕“赋能助力公司发展”的主题 ， 宋都利用地毯式、多频次的理念宣贯与实操练习 ， 全面推进内部人才培养系列项目 ， 推出的培养项目包括激励体系、人才资格认证项目、营销后备梯队培训项目以及关键岗位后备训练等 ， 覆盖面上至经营管理层 ， 到人才梯队 ， 再到新进员工 ， 全方位推出培训培优平台 。 宋都坚持从经营出发、强调结果导向的绩效管理机制 ， 牵引经营团队对业绩结果的追求和奋斗 。
信息系统实现落地 ， 提效赋能助力发展 。 在信息化建设方面 ， 人力资源北森系统、智慧工地系统、移动案场、全民营销等多个信息系统在2019年实现了落地 ， 助力集团更好地达成年度的“提效赋能” 。 例如 ， 智慧工地的实施上线 ， 实现了多层级共享 ， 跨组织协同的管理平台 ， 提升了整个项目计划运营管理的能力 。 2020年 ， 公司财务端口还将打造统一、动态的经营月度数据共享平台 ， 为不同模块经营层提供分析和决策依据 。
04多元发展：开启代建扩张步调 ， 深度挖掘大健康产业
迈入“地产+”时代 ， 开启代建扩张步调 。 2019年 ， 宋都集团在浙江本省共获取3个代建项目 ， 分布在浙江温州和诸暨两个城市 ， 新增代建规模近62万方 ， 代建费率保持在近3%的水平 ， 预计代建费金额近6000万元 。 目前公司代建板块处于发展初期 ， 以“轻资产、重服务、稳收益”的九字核心点为基础 ， 结合各类代建模式 ， 全方位寻求各类合作 。 通过品牌输出、管理输出和资源输出 ， 凭借其品牌、项目、产品、产业、物业、运营、工程、资源等优势 ， 最终实现管理创造价值 ， 荣获“2020中国房地产代建运营优秀企业”殊荣 。
图：宋都集团代建资源优势：部分合作资源
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宋都集团荣获2020中国房地产代建运营优秀企业荣誉证书
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扩张农业版图 ， 深度挖掘大健康产业 。 宋都集团全资子公司与衢州市衢江区国资下属企业正式签订《世界（衢江）食品安全创新示范基地富里土地承包经营权流转协议》 ， 获得农地总面积约3.6万亩 。 将通过打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇和检测、评估、审核、认证为一体的食品安全保障体系 ， 切实介入大健康产业中以种养殖和食品安全为核心的上游领域 。 截至目前获得经营权土地面积8418亩 ， 创立了“世界食品安全创新示范区”网站 。
结语
【年报解读 | 宋都：净利润增长47%，四大关键词引领发展新航道】2019年 ， 是宋都实现从“安稳”到“快稳”转变的重要一年 ， 不仅在运营销售、投资拿地、经营效率、产品创新等维度持续精进 ， 更是积极思考行业未来发展的价值点 ， 布局代建市场和农业版图等 ， 都表现出了这个杭派老牌房企在新的竞争格局中 ， 积极调整升级 ， 保持独立的思考和实践 。 2020年 ， 宋都将围绕“工匠年” ， 继续提升文化、夯实组织、坚定方向 ， 继续努力延续“快、准、稳”的发展态势 ， 不忘初心 ， 以终为始！


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