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『乐居网』房企年报季：60%融资成本上涨


『乐居网』房企年报季：60%融资成本上涨
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A股年报季接近尾声 ， 各大房企紧锣密鼓发布过去一年成绩单 。
4月24日 ， 华夏幸福、中国建筑、滨江集团、华远地产等多家房企发布2019年财报 。 其中 ， 华夏幸福2019年实现营业收入1052.1亿元 ， 同比增长25.55%；中国建筑房地产业务（包括中海地产）实现合约销售3826亿元 ， 同比增长28.1%；华远地产去年实现营业收入74.71亿元 ， 同比增长8.64% 。
另据Wind数据显示 ， 截至4月21日晚20时 ， 已有135家上市房企发布2019年年报 ， 占全部应披露年报数量的61.92% 。 其中A股上市房企占55家 ， 赴港上市内房股占80家 。
从整体营收看 ， 房企“增收不增利”现象仍在延续 。 数据显示 ， 期内135家上市房企合计实现营业收入约4.8万亿元 ， 同比增长超2成；但归属于上市公司股东的净利润仅约6636.62亿元 ， 同比下降3.33% 。
“影响房企增收不增利的因素有很多 ， 比如近两年拿地成本提高以及“限价”政策 。 ”4月26日 ， 一位地产分析师告诉时代周报采访人员 ， 房企近年来的规模化扩张 ， 也在一定程度上影响利润表现 。
从行业集中度看 ， 两级分化格局正不断加剧 。 来自某房企研究院数据显示 ， 2019年 ， 前10强、前50强、前100强房企市占率分别高达28.4%、59.7%和74.2% 。 到了2020年一季度 ， 上述房企市占率分别较2019年再提升10.0、11.0和7.8个百分点 。
大房企市占率跳升背后 ， 则是中小型房企相继退场 。
据人民法院公告 ， 截至2020年4月8日 ， 受疫情影响 ， 65天内共84家房地产开发企业破产清算 ， 均为地方中小房企 ， 数量较去年同期增长25.3% 。
“大型房企在融资方面处于优势 ， 中小房企的资金状态会越来越差 。 ”4月19日 ， 一家千亿元房企高管告诉时代周报采访人员 ， 未来中小房企会加速退出 ， 行业集中度将有所提升 。
“增收不增利”
2019年 ， 各大房企的营收规模保持稳步增长 ， 但盈利却呈下滑趋势 。
以万科为例 ， 2019年公司实现毛利润和净利润分别为1333.4亿元、551.3亿元 ， 同比增长19.5%和11.9% ， 但增速较2018年的逾30%有明显降低；盈利指标上 ， 公司毛利率和归母净利率为36.2%和10.6% ， 较2018年分别降低了1.2和0.8个百分点 。 其中房地产及相关业务的结算毛利率为27.2% ， 较2018年下降2.5个百分点 。
“长期来看 ， 行业毛利率下降是一个趋势 ， 且这个趋势已经形成 。 ”在今年3月的万科业绩会上 ， 总裁及首席执行官祝九胜解释称 ， 毛利率虽然会下降 ， 但管理的效率和效益是可以逐步提升的 ， 甚至是有一个对冲的过程 。
克而瑞也认为 ， 目前行业整体的利润空间受到挤压 ， 房企利润增长和盈利能力面临较大的下行压力 。 但其也同时指出 ， 万科利润增速降低 ， 也与该公司年内土地增值税支出大幅提升 ， 长期股权投资中资产减值损失、以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加有关 。
再看阳光城 。 4月23日 ， 阳光城发布财报显示 ， 公司实现结算营业收入610.49亿元 ， 同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元 ， 同比增长33.21% 。 虽然利润增速明显 ， 但阳光城毛利润率和净利润率分别仅为26.6%、7.08% ， 明显低于行业平均水平 。
来自亿翰智库的数据显示 ， 50家标杆房企的平均毛利润率为32.61% ， 平均净利润率为16.39% 。
“利润率一直是阳光城的一个短板 ， 因为前些年的项目影响 ， 目前公司的净利润率还是比较低的水平 ， 我们自己很不满意 。 ”2019年中期业绩会上 ， 阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌并不讳言 。 今年业绩会上 ， 执行副总裁吴建斌表示 ， 提升利润是阳光城非常重要的目标 ， 公司会在买地、设计、大运营、财务成本降低等多个环节 ， 继续把它做得更好 。


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