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核查每一组数据，又一家房企选择了控速，我们看到了背后的深层次变化

核查每一组数据，又一家房企选择了控速，我们看到了背后的深层次变化
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【这是雪贝财经的第159篇原创文章】
阳光城选择控速
作者：老胡
善于拿地、敢于扩张是房企满足雄心的唯一路径 ， 但并不是从弱变强的充分必要条件 。
【核查每一组数据，又一家房企选择了控速，我们看到了背后的深层次变化】因为即便所有的市场洞察、战略制定、组织建设都对 ， 而一旦踩错信用节奏 ， 杠杆过重 ， 才会发现体量上的增长只不过是一场虚胖 。
最近这些年 ， 规模上能完成跨越式发展 ， 销售与利润保持同步扩张 ， 但同时在负债端上有着刚性控制 ， 不让其失速的房企 ， 阳光城算是一家 。
2019年是阳光城首次突破2000亿关口的一年 ， 实现销售额2110亿元 。
自2013年开始至今 ， 这家房企销售额的CAGR（年化复合增长率）达到了惊人的50% ， 并且2015年才刚刚超过300亿元 ， 近五年的销售规模增长了600% 。
显然 ， 其在2015年后的体量扩张明显 ， 归母净利润更是实现了十年十倍的惊人涨幅 。
能够在去杠杆的周期下 ， 拿到这样的成绩 ， 战略上的判断与执行力缺一不可 。
绝对值的提高有时候靠得是行业红利 ， 而行业内的相对排名更有说服力 。 阳光城的销售排名也从四年前的28位跃升至第13位 。
壹
“要实现规模、利润和财务指标都近乎完美 ， 其实是很难兼顾的 ， 我们只能尽量平衡发展 。 ”
2019年的业绩发布会上 ， 阳光城对过去的成绩 ， 没有夸大和自得 。
报告期内 ， 阳光城完成销售额2110亿元 ， 同比增长30% ， 权益销售金额1351.43亿元 ， 同比增长14.21%；实现营业收入610.5亿元 ， 归母净利润40.2亿 ， 同比增长33% 。
净利率为7.08% ， 如果管理层继续提升管理效益 ， 降低三费比率 ， 净利率有望进一步提高 。 核心盈利能力指标上 。 加权净资产收益率达到18.9% ， 同比提高了2.6个百分点 。
规模和利润 ， 从增速上来看确实出彩 ， 赚钱质量也同样在回升 。
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“根据我做地产的这么多年经验 ， 增加1000万元的利润很难 ， 但损失一个亿的成本很容易 ， 一个决策失误就损失掉了 。 ”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示 。
增加千万利润 ， 难在降低成本端两个大头 ， 利率和地价 ， 损失容易则是拿了高价地和贵的钱 ， 销售不景气 。
所以 ， 2020年 ， 阳光城提出了2000亿+的目标 。
保持基本盘不动摇 ， 避免负增长；同时 ， 通过经营管理上的精益化 ， 谋求“+”的不确定性增长 。
同时又在做利润上的预期管理：现实一点 ， 不要期待太高的利润 ， 还是想想怎么保证预期中的、不太高的利润 。
贰
2019H1财报披露的时候 ， 我们已经总结过阳光城的去杠杆打法：
一方面降低融资成本、稳住有息负债总量不扩张；另一方面则是提高销售回款能力 ， 加快结算 ， 这也是目前增加净资产的优选途径 。
用年报与此对照的话 ， 阳光城基本都做到了 。
有息负债的总量是1123.2亿元 ， 近三年均保持规模相当 ， 其中短期有息债务规模335.4亿元 ， 占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.8% 。
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融资端上的价格没有实现大幅降低 ， 平均融资成本7.71% ， 但比2018年年末下降了23个基点 ， 至少是个中性偏乐观的信号 。
虽然公司近七年的资产负债率都没有低于80% ， 但财务杠杆并没有继续放大 ， 2019年全年的资产负债率为83.4% ， 刷新四年最低 。
随着销售回款带来的业绩释放 ， 以及优质土储增加 ， 净负债率创了五年新低 ， 降至138.2% ， 较2018年底下降了44% ， 而就在五年前 ， 该指标曾一度攀升至450% 。
实际上 ， 降低融资成本 ， 也在于降低非银渠道的融资规模 。
由于债券、信托等非银融资渠道的成本历来高于银行 ， 阳光城在2019年将非银融资占比下降24.9% ， 较2019年H1的31%继续下降 ， 较2018年末降了27.5% 。
经过一年的财务杠杆与负债结构优化 ， 阳光城首次获得了AAA级别的境内主体评级 。 信用评级的提升 ， 对于降低2020年的融资成本 ， 效果有如央行的定向QE 。
叁
对于专业投资人而言 ， 研究并选择标的之后 ， 任何一笔建仓 ， 首先要实现的是增厚安全垫 。
面对不确定性增加的2020年 ， 房企穿越周期的安全垫首先就来自于货币资金 ， 这决定了还债能力与土储质量 。
在现金及现金等价物上 ， 阳光城的净增加额同比增加1318% ， 期末账面货币资金419.78亿元 ， 全额覆盖335.49亿元的短期有息负债 ， 长短期债务比由1.34提高至2.35 ， 现金状况持续改善 。
财报上给出的原因是主要系本期投资净流出减少所致 ， 这反映了阳光城改变了以往的拿地策略 。
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减少的原因在于：新增了大量旧改项目 ， 切入投资回报率较高的旧改赛道 ， 是阳光城打开利润增长点的一次新尝试 。
期末共拥有土地储备4101.2万方 ， 总体权益比67.9% ， 平均土地成本4356元每平米 ， 仅仅相当于2019年销售均价的35.4%；从货值口径来看 ， 一二线占比72.6% ，
在可售货值方面 ， 2020年能达到3200亿 ， 按60%去化率计算的话 ， 能够保障2000亿的基本盘不动摇 。
既然财务与土储都在较高的安全边际内 ， 未来的战略又指向哪里？
年报上首次提出了：检讨过去仅埋头生产经营的不足 ， 要对资本运作给予足够重视 。
因此 ， 阳光城规划出了两个方向：在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进 。
有意思的是 ， 资本运作排在了第一位 。


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