『北京日报』私拉电线、高空抛物最高罚5000元！五一后这些事情有法可依了
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。『北京日报』私拉电线、高空抛物最高罚5000元！五一后这些事情有法可依了
新华社发 徐骏 作
自5月1日起，《北京市物业管理条例》正式施行。新《条例》会给长久以来最难解决的物业矛盾带来哪些影响？采访人员采访了北京市朝阳区法院亚运村法庭法官韩龙，他结合法院审理过的物业纠纷案例对新《条例》进行了详细解读。
韩龙表示，新《条例》施行后，以往业委会成立难、老物业赖着不走、物业收费和服务不成正比等物业纠纷中出现较多且较为棘手的难题，都有了解决办法。
业委会成立太难！增加成立物管委制度
某物业公司起诉朝阳某小区十余位业主的物业纠纷案令韩龙印象极深。该起案件中，业主与物业公司对立十分严重。
庭审时，小区数十名业主前来旁听。业主说，物业公司存在好多问题，比如不给开入住证明、小区垃圾遍地、私搭乱建、盗窃频发、电梯故障频发等等，“我们找物业公司多次反映问题，但就是不给解决。”
业主们表示，他们想要更换物业公司，但是小区没有业主大会和业委会，没有执行主体出面解决。“我们找了乡政府很多次，要求成立业主大会，但是因为建筑面积不够等原因始终成立不起来。”
韩龙表示，正是由于执行主体的缺失影响了物业管理活动的正常开展和广大业主权利的充分有效行使。在很多物业类案件中，业主都有强烈的成立业主大会和业委会的意愿。然而现实情况是，由于各种各样的限制，导致很多小区成立业主大会或业主委员会失败。
对于这一棘手问题，新《条例》提出了新的制度设计。《条例》首次提出建立物业管理委员会（以下简称物管委）制度。
韩龙表示，根据《条例》，物管委由街道办、乡镇政府负责组建，由居委会、村委会、业主等代表组成，代为行使业主大会和业委会职责。这项制度适用于不具备成立业主大会条件，或具备条件但成立确有困难的小区。相比成立业主大会和业主委员会，物管委的成立难度大大降低。
韩龙认为，物管委是新《条例》中创设的最重要的一项制度，有利于破解业委会成立难、覆盖率低等制约全市物业管理水平提升的老大难问题。
老物业赖着不走怎么办？重罚！
【『北京日报』私拉电线、高空抛物最高罚5000元！五一后这些事情有法可依了】在业主选聘新的物业公司后，老物业以各种理由赖着不走，拒绝交接的情况时有发生。朝阳法院曾经审理的发生在朝阳某小区的物业纠纷案中，业主召开业主大会选聘了新的物业公司并签订了合同，但原物业公司拒不撤出并强行滞留，新物业始终无法进入。物业矛盾因此愈发激化，导致该小区半数以上业主选择不交物业费，纠纷持续了近十年，引发了三百余起诉讼。
对于上述情况，韩龙表示，原有规范对于老物业赖着不走的行为处罚力度不够，导致问题久难解决。新《条例》施行后，这种状况将得到改善。
《条例》对拒绝撤出和交接的老物业建立了更为有力的处罚措施。当中规定，对老物业拒不移交有关资料或财物的，由区住房和城乡建设或房屋主管部门处以1万元以上10万元以下的罚款；对拒不退出物业管理区域的，处以每日1万元的罚款。“罚则的明确，将更有效的督促原物业履行义务，有助于妥善处理交接事宜。”韩龙说。
物业收费和服务不成正比？明确市场调节定价
韩龙告诉采访人员，司法实践中，物业收费标准问题往往成为业主与物业公司争议的焦点。在大量的物业纠纷案件中，业主常以物业收费过高，与其服务质量不成正比，与临近同类小区物业收费相比过高等理由，要求降低物业费标准。
但由于业主与物业公司已经签订了物业服务合同，且在业主难以提供相应证据的情况下，业主主张降低收费标准的请求很难得到支持。“一般来说，法院不会调整当事人之间对物业收费标准的约定，最多根据物业公司在为业主提供具体服务的过程中存在瑕疵的情况酌情减少物业费。”
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