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不当得利：河北鹏润IPO绊脚石：不当得利案背后的财务乱象( 二 )


或许是为了补上由此带来的更大损失 ， 又或者避免诸如此类的牵扯 ， 鹏润在2020年明文规定 ， 不再通过非指定账户收取预售款 。 但对于资金出口如何把关却没有进一步说明 。 尤其是对于一人掌权的“夫妻店”来说 ， 如何限制实控人借用公司资金用作其他途径的问题 ， 鹏润并未回应 。
清账派息背后图谋
成立于2009年的鹏润控股 ， 活动轨迹一直在保定区域 ， 6年后才将业务扩展至高碑店 ， 11年9个项目 ， 规模的缓慢增长 ， 背后透露的是资金的不殷实 。
招股书中提到 ， 鹏润控股需要资金用于收购白沟新城及高碑店市地块 ， 还要解决鹏润·学府一期及鹏润·美墅家二期开发运营资金的需要 。 此外 ， 旗下鹏润·白沟悦城、鹏润·宏园、鹏润·原著、鹏润·.高碑店悦城4个项目也需要拿到资金用于融资 。
已开发和正在开发的9个项目中 ， 招股书中提到有6个项目都需要资金帮扶 。 业内人士曾表示 ， 由于鹏润控股所开发的地块主要位于县域地区 ， 牵涉的拆迁问题较多 ， 在成本开支、项目进程上所受到的牵制比较大 ， 这是资金不充裕的主要原因 ， 也是项目数量较少的原因 。
有媒体指出 ， 高碑店的鹏润·翰林苑项目用了3年的时间才达成拆迁安置协议 ， 而此项目安置成本花费超8000万元 。
在过往11年间 ， 鹏润控股对外融资有两笔 。 资料显示 ， 一笔是河北鹏润曾将3000万元的股权质押给渤海国际信托股份有限公司以获得贷款 ， 贷款数额未披露；另外一笔是河北鹏润子公司高碑店华创房地产开发有限公司（简称“高碑店华创”）与一家位于中国的持牌信托公司订立贷款协议 ， 该笔贷款额度为1.6亿元 ， 生效日2017年11月13日 ， 到期日为2020年11月13日 。
在递交上市申请表之前 ， 手头并不宽裕的鹏润控股不仅还清了贷款 ， 还完成了派息承诺 ， 大有“翻身农奴把歌唱”的做派 ， 还了债分了红 。
鹏润于2019年10月底前 ， 偿还了9000万元的有息借款 ， 当年12月 ， 还清了所有本金及利息 ， 将有息借款清零 。 这使得持续连年高位的资产负债率骤降至5.7% 。
紧急降负债 ， 让资产负债率的数字看起来漂亮 ， 然而鹏润控股的偿债能力究竟如何 。 乐居财经了解 ， 截止2017年底、2018年底、2019年10月31日 ， 鹏润控股的流动比率分别为1.12、1.09、1.16 ， 远低于行业均值 。 据中国房地产测评中心研究数据显示 ， 沪深、香港等210家上市房企的流动比率均值为1.71 。
递表之前 ， 除了负债的快速减少 ， 鹏润控股还支出大量现金 ， 完成两年前的派息承诺 。 招股书显示 ， 2017年12月 ， 河北鹏润向其当时的股东宣派股息5600万元 ， 已于2019年6月以现金悉数派付 。
偿还有息债及现金派息 ， 这两项操作让鹏润控股的腰包快速缩减 ， 截至2019年10月底 ， 鹏润控股的现金及现金等价物仅剩2123.9万元 ， 相比于2018年底大幅下降47% 。
急于上市融资的鹏润控股 ， 在上市之前的此番操作 ， 不知是出于让报表好看以便顺利过关 ， 还是借上市之名给股东们谋福利？
业绩过山车 持续造血力不足
持续的造血能力 ， 是企业发展的关键 ， 也是市场最关心的 。
鹏润控股之所以有底气递交上市申请 ， 自然有其理由 ， 而这底气来自京津冀协同发展及雄安新区国家战略红利 。 资料介绍 ， 其土地储备就都位于该战略覆盖区 。
招股书显示 ， 在兴建雄安新区消息发布前 ， 河北鹏润就已在白沟新城及高碑店市收购了相对大量的土地储备 。 截至2019年11月30日 ， 其在上述两地区的土地储备总建筑面积为77.67万平方米 。
虽有红利照耀 ， 但其自身造血力却显不足 ， 最直观的表现就是过山车式的业绩 。 截至2017年、2018年及截至2018年及2019年前10个月 ， 鹏润控股收益分别为3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元 。 一度同比跌近37.2% ， 一度同比涨幅达1308% 。


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